Bestellung des Verwalters (WEMoG) / 8.1 Klageverfahren

Konkret setzt der klagende Wohnungseigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durch. Nach dieser Bestimmung fasst das Gericht den Beschluss, so eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt.

Grundsätzlich bestehen insoweit 2 Möglichkeiten:

1. Der klagende Wohnungseigentümer begehrt im Wege der Beschlussersetzung seine Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung zwecks Bestellung eines Verwalters.
2. Der klagende Wohnungseigentümer begehrt gerichtliche Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzung.

Gericht muss Entscheidungsgrundlagen haben

Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters im Wege der Beschlussersetzung kann nur dann erfolgen, wenn der klagende Wohnungseigentümer dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen beibringt. Nur dann nämlich ist dieses überhaupt in die Lage, eine Ermessensentscheidung zu treffen. Dies setzt konkret voraus, dass mindestens 3 geeignete Personen vorgeschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramts durch gerichtliche Bestellung dargelegt werden.^[1]

[1] LG Frankfurt am Main, Beschluss v. 7.11.2019, 2-13 T 82/19; LG Dortmund, Urteil v. 10.11.2015, 1 S 308/15.

8.1.1 Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung

Nach § 24 Abs. 3 WEG haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, einen Wohnungseigentümer durch Beschluss zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen zu ermächtigen. Bedeutung hat diese seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 geschaffene Möglichkeit insbesondere in verwalterlosen Gemeinschaften, in denen auch ein Verwaltungsbeirat nicht bestellt ist. Die Wohnungseigentümer können insoweit auch für eine Einberufungsbefugnis durch Turnusregelung sorgen. So könnten sie etwa in jeder Wohnungseigentümerversammlung über denjenigen Wohnungseigentümer beschließen, der die nächste Eigentümerversammlung einberuft.

Musterbeschluss: Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung

TOP XX: Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Wohnungseigentümerin __________ im Fall der pflichtwidrigen Weigerung des Verwalters zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung oder für den Fall, dass ein Verwalter nicht bestellt ist, zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung. Diese Ermächtigung gilt auch für den Fall, dass in der Eigentümergemeinschaft zwar ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dieser sich jedoch ebenfalls pflichtwidrig weigern sollte, eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

______________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Ein entsprechender Beschluss kann im Übrigen jederzeit gefasst werden. Selbstverständlich muss er ordnungsmäßiger Verwaltung sprechen. Hieran kann es fehlen, wenn ein ersichtlich unzuverlässiger Wohnungseigentümer zum Einberufungsermächtigten bestellt wird. Selbstverständlich kann im Übrigen durch Beschluss auf Grundlage von § 24 Abs. 3 WEG kein Wohnungseigentümer in das Amt des Einberufungsermächtigten gezwungen werden. Ein entsprechender Beschluss wäre wegen eines Verstoßes gegen das Belastungsverbot nichtig.^[1]

Anspruchsdurchsetzung

Haben die Wohnungseigentümer keinen Verwalter bestellt, wird man zur Bejahung des Rechtsschutzbedürfnisses einer gerichtlichen Durchsetzung der Einberufungsermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG wohl das Erfordernis der Vorbefassung der übrigen Wohnungseigentümer mit dem Begehren einer entsprechenden Beschlussfassung voraussetzen müssen. Dies kann in der Weise erfolgen, dass der Wohnungseigentümer die allseitige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung initiiert oder aber sich im Wege des Umlaufbeschlusses nach § 23 Abs. 3 WEG zur Einberufung ermächtigten lässt. Ist weder das eine noch das andere erfolgreich, kann er Beschlussersetzungsklage erheben.

Musterklage: Beschlussersetzung gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 Abs. 3 WEG)

An das

Amtsgericht ______________

– Abteilung für Wohnungseigentumssachen –

______________ (Straße)

______________ (Ort)

Klage

In der Wohnungseigentumssache

des/der ______________ (Name), ______________ (Anschrift)

– Kläger –

Prozessbevollmächtigte(r): Rechtsanwältin/Rechtsanwalt ______________ (Name), ______________ (Kanzleisitz)

gegen

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer _______________ (Straße mit Hausnummer) in ______________ (Postleitzahl und Ort), vertreten durch die in der als – Anlage K 1 – beigefügten Eigentümerliste

– Beklagte –

wegen: Beschlussersetzung gem. § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG (Ermächtigung zur Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nach § 24 Abs. 3 WEG)

vorläufiger Gegenstandswert: _______ EUR

Hiermit zeige ich – ordnungsmäßige Bevollmächtigung anwaltlich versichernd – die Vertretung des Klägers an. Namens und im Auftrag des Klägers beantrage ich im Wege der Beschlussersetzung ...