Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters kann nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG angefochten werden (siehe zur Anfechtung von Beschlüssen Wohnungseigentümerversammlung (ZertVerwV), Kap. 3.5). Wird der Bestellungsbeschluss rechtskräftig für ungültig erklärt, führt dies in entsprechender Anwendung von § 47 FamFG[1] weder zur Unwirksamkeit von Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen, die der Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber Dritten vorgenommen hat, noch zur Unwirksamkeit des Verwaltervertrags.[2]
Gründe
Wird erstmals ein Verwalter bestellt, bestehen naturgemäß noch keine Erfahrungen mit diesem Verwalter, weshalb eine Prognose erforderlich ist. Ganz allgemein ist der Bestellungsbeschluss für ungültig zu erklären, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Bestellung des Verwalters spricht. Ein solcher Grund ist zu bejahen, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände, nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies ist dann der Fall, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen.[3]
Bei der Entscheidung über die Frage, ob der Beschluss über die Bestellung eines Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss das Gericht einerseits die Entscheidung der Mehrheit im vertretbaren Rahmen respektieren, andererseits aber auch den Minderheitenschutz berücksichtigen.[4] Vor diesem Hintergrund ist Folgendes zu beachten:
- Der Beschluss über die Bestellung des Verwalters widerspricht nicht bereits deshalb ordnungsmäßiger Verwaltung, weil dieser seinen Sitz nicht am Ort der Wohnanlage hat.[5] So soll auch eine Entfernung von 75 Kilometern zwischen dem Sitz des Verwaltungsunternehmens und der zu verwaltenden Wohnanlage keinen wichtigen Grund darstellen, der gegen die Bestellung des Verwalters spricht.[6]
- Schlechte Bewertungen im Internet stellen keine geeignete Grundlage dar, um die Leistungsfähigkeit eines Verwalters einzuschätzen und somit einen wichtigen Grund darstellen zu können, der gegen seine Bestellung spricht.[7]
- Ungeeignet ist allerdings ein Verwalter, der nicht neutral ist und über so viel Autorität und Überzeugungskraft verfügt, die Interessen aller Wohnungseigentümer wahrzunehmen.[8]
- Die Bestellung eines Verwalters widerspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn dieser wegen eines Vermögensdelikts einschlägig vorbestraft ist.
- Der Bestellungsbeschluss widerspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn der Verwalter zuvor rechtskräftig von seinem Amt abberufen wurde.[9]
Zahlreiche unwirksame Vertragsklauseln
Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach den §§ 305 ff. BGB (siehe hierzu Kap. 3.4). Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vertrags statt. Ob der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags etwa wegen einer Vielzahl unwirksamer Klauseln ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht, wird im Regelfall nicht geprüft.[10] Auch dann, wenn also der Verwaltervertrag zahlreiche unwirksame Klauseln enthält, kann dies allein eine Anfechtungsklage gegen den Beschluss über die Verwalterbestellung nicht begründen.
Etwas anderes gilt aber dann, wenn der grob fehlerhafte Vertrag Rückschlüsse auf die Person des Verwalters als ungeeignet für das Verwalteramt zulässt. Dann kann die Anfechtungsklage erfolgreich sein – nicht wegen des konkreten Vertrags, sondern seiner Verwendung. Dies kann insbesondere der Fall sein, wenn der Verwalter einen Vertrag über eine Mietverwaltung vorlegt und damit dokumentiert, dass er nicht zwischen Miet- und WEG-Verwaltung differenzieren kann.[11]
Allerdings unterliegt der Beschluss über den Inhalt des abzuschließenden Vertrags insoweit einer gerichtlichen Kontrolle, als geprüft wird, ob die Wohnungseigentümer das ihnen eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt haben. Haben sie insoweit ihren Ermessensspielraum überschritten, wird der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags oder aber die Ermächtigung, etwa des Verwaltungsbeirats zum Aushandeln des Verwaltervertrags auf Anfechtungsklage, für ungültig erklärt.
Konsequenz: Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen, dass der wirksam bestellte Verwalter abberufen wird, wenn es nicht gelingt, mit ihm einen Verwaltervertrag zu schließen. Dementsprechend kann er weiter verlangen, dass der Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt wird, wenn es nicht gelingt, den Verwalter in die vorgesehene Organstellung zu berufen. Ist also der wirksam bestellte Verwalter nicht zu einer Vertragsänderung bereit, hat ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf seine Abberufung und Kündigung des Verwaltervertrags.
Dieser Inhalt ist unter anderem im VerwalterPraxis Gold enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen