Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 2.8 Gerichtliche Bestellung

Da jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gem. § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat, hat er auch einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters. Die Bestellung entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung. Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus 2 Parteien besteht.^[1] In dringenden Fällen kann die gerichtliche Verwalterbestellung auch durch einstweilige Verfügung angeordnet werden.

Ultima Ratio

Eine gerichtliche Verwalterbestellung kommt als Ultima Ratio nur dann in Betracht, wenn feststeht, dass die übrigen Wohnungseigentümer eine Verwalterbestellung ablehnen. Der klagende Wohnungseigentümer muss daher zunächst versuchen, eine entsprechende Willensbildung der Wohnungseigentümer herbeizuführen. Steht dann fest, dass die übrigen Wohnungseigentümer keinen Verwalter wollen oder können sich die Wohnungseigentümer untereinander nicht auf einen Verwalter einigen, kann der Rechtsweg beschritten werden.

Beschlussersetzungsklage

Konkret setzt der klagende Wohnungseigentümer seinen Anspruch mittels Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durch. Nach dieser Bestimmung fasst das Gericht den Beschluss, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterblieben ist.

Die gerichtliche Bestellung eines Verwalters im Wege der Beschlussersetzung kann nur dann erfolgen, wenn der klagende Wohnungseigentümer dem Gericht die zur Ermessensausübung erforderlichen Tatsachen beibringt. Nur dann nämlich ist dieses überhaupt in die Lage, eine Ermessensentscheidung zu treffen. Dies setzt konkret voraus, dass mindestens 3 geeignete Kandidaten vorgeschlagen und die jeweiligen Konditionen des Verwaltervertrags nebst der Zustimmung zur Übernahme des Verwalteramts durch gerichtliche Bestellung dargelegt werden.^[2]

Allerdings kann das Postulat der Vorlage von mindestens 3 Vergleichsangeboten dann nicht gelten, wenn 3 Vergleichsangebote nicht vorgelegt werden können, weil sich schlicht nicht die erforderliche Anzahl von Verwaltungsunternehmen findet, die bereit ist, Kleinstanlagen zu verwalten. Es wäre widersprüchlich, eine Gemeinschaft nur deshalb verwalterlos zu lassen, weil nicht genügend Vergleichsangebote vorliegen.^[3]

Einstweilige Verfügung

Im Hinblick auf eine gerichtliche Verwalterbestellung im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ist zunächst zu beachten, dass allein die Verwalterlosigkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft die gerichtliche Verwalterbestellung im Verfahren der einstweiligen Verfügung nicht rechtfertigt.^[4]

Eine einstweilige Verfügung erfordert stets einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund. Der Verfügungsanspruch ist unproblematisch gegeben, da jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf Bestellung eines Verwalters hat. Der Verfügungsgrund ist allerdings nur dann gegeben, wenn die Verwalterbestellung besonders eilbedürftig ist. Der antragstellende Wohnungseigentümer muss auf die sofortige Bestellung eines Verwalters dringend angewiesen und die vorläufige Bestellung eines Verwalters zur Abwendung von wesentlichen Nachteilen notwendig sein.^[5] Die Dringlichkeit einer Verwalterbestellung per einstweiliger Verfügung hängt maßgeblich auch von der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft ab. So kann das Erfordernis dringlicher Verwalterbestellung gerade in Großanlagen eher erfüllt sein als in Kleinanlagen.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2022, V ZR 202/21, ZWE 2022, 418; LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 7.3.2017, 2-13 S 4/17, ZMR 2017, 499.

[2] LG Frankfurt a. M., Beschluss v. 7.11.2019, 2-13 T 82/19, ZMR 2020, 141; LG Dortmund, Urteil v. 10.11.2015, 1 S 308/15, ZMR 2016, 387.

[3] Jennißen/Jennißen, WEG, § 26 Rn. 74.

[4] LG Berlin, Beschluss v. 31.1.2012, 85 T 31/12 WEG, ZMR 2012, 569.

[5] LG Köln, Urteil v. 1.7.2010, 29 S 208/09, BeckRS 2011, 20237.

[6] AG Landsberg/Lech, Beschluss v. 19.12.2008, 1 C 1225/08, ZMR 2009, 486.