Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.6.2 Grundvergütung

Höhe

Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei § 134 (gesetzliches Verbot) und § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft und Wucher) dar. Wucher liegt erst vor, wenn ein marktgerechtes Honorar um 100 % überschritten würde.^[1] Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines angemessenen Verwalterhonorars existieren mit Ausnahme der für den öffentlich geförderten Wohnraum geltenden II. BV nicht. Vielmehr richtet sich die Angemessenheit des Verwalterhonorars nach dem individuellen Einzelfall.

Die Angemessenheit des Verwalterhonorars hängt in erster Linie von der Größe des zu verwaltenden Objekts ab. So wird dem Verwalter allgemein in Kleinanlagen ein höheres Honorar zugebilligt als in Großobjekten. Daneben kommt es weiter entscheidend auch auf zusätzliche Gemeinschaftsanlagen an, wie beispielsweise ein Schwimmbad, eine Sauna oder ggf. gemeinschaftliche Sportanlagen.

Im Schnitt und je nach Größe der Wohnanlage bewegen sich die Verwalterhonorare zwischen 16 und 35 EUR netto je Einheit und Monat. Jedenfalls bewegt sich ein Verwalterhonorar in Höhe von monatlich 25 EUR brutto zweifellos im Rahmen üblicher Verwalterhonorare.^[2] Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass die Eigentümer nicht den günstigsten/billigsten Anbieter unter den Verwaltern wählen müssen. Entscheidend ist allein die Beachtung des Gebots der Wirtschaftlichkeit.^[3] Allerdings soll in einer kleinen Eigentümergemeinschaft allein die Zerstrittenheit der Eigentümer untereinander kein Verwalterhonorar in Höhe von 59 EUR je Einheit rechtfertigen.^[4]

Orientierung: Verwaltungskosten nach II. Berechnungsverordnung

Anhaltspunkte zur Bemessung einer angemessenen Vergütung können die Angaben über die Höhe der Verwaltungskosten im Sinne der §§ 41 Abs. 2, 26 II. Berechnungsverordnung (II. BV) bieten.

Hiernach dürfen bei Eigentumswohnungen die Ausgaben für die Verwaltung höchstens 275 EUR jährlich betragen. Dies entspricht einem monatlichen Verwalterentgelt von 22,92 EUR pro Einheit. Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen gemäß § 26 Abs. 3 II. BV höchstens 30 EUR jährlich angesetzt werden.

Koppelung an den Verbraucherpreisindex

Die II. BV enthält in § 26 Abs. 4 eine an den vom Statistischen Bundesamt festgestellten Verbraucherpreisindex für Deutschland gekoppelte Wertsicherung, die alle 3 Jahre anzupassen ist. Die letzte Anpassung ist zum 1.1.2023 erfolgt.

Seit 1.1.2023 gelten folgende Verwaltungskostenpauschalen:

	Je Eigentumswohnung	410,93 EUR
	Je Garagen- oder Einstellplatz	44,83 EUR

Insoweit ergäbe sich für eine Eigentumswohnung ein monatliches Entgelt in Höhe von 34,24 EUR. Dies darf allerdings nicht zur Grundannahme verführen, das Verwalterhonorar könne generell in dieser Höhe festgesetzt werden. Neben dem Verwalterhonorar fallen regelmäßig weitere Verwaltungskosten an und die II. BV regelt insoweit Höchstsätze.

Stets zu berücksichtigen ist im Übrigen die Preisstruktur des jeweiligen Verwaltervertrags. Enthält dieser einen umfangreichen Katalog bepreister Zusatzentgelte, hat dies automatisch Auswirkungen auf eine noch angemessene Grundvergütung. Diese kann dann im Einzelnen durchaus dem Gebot der Wirtschaftlichkeit widersprechen.

Sollte der Beschluss über die Bestellung des Verwalters keine Angaben zur Grundvergütung des Verwalters enthalten und wird auch kein Verwaltervertrag abgeschlossen, hat der Verwalter dennoch gemäß §§ 675, 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB Anspruch auf eine branchenübliche Vergütung, denn die Verwaltertätigkeit ist letztlich – zumindest beim professionellen Verwalter, der nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer ist – nur gegen Vergütung zu erwarten.

Zu beachten ist, dass auch der Eigentümerverwalter grundsätzlich einen Honoraranspruch gegen die Eigentümergemeinschaft hat.^[5] Allerdings ist dies nicht selbstverständlich, sodass dessen Vergütung beschlossen werden muss.

Zusammenlegung von Sondereigentumseinheiten

Im Regelfall vereinbaren die Verwalter ein monatlich zu zahlendes Honorar je Sondereigentumseinheit. Vereinigt nun ein Wohnungseigentümer 2 in seinem Eigentum stehende Sondereigentumseinheiten, soll sich die Verwaltervergütung entsprechend reduzieren und dem Verwalter dann nur noch das Honorar für eine Einheit zustehen.^[6]

Umsatzsteuer

Der Verwalter hat im Vertrag nach § 3 Abs. 1 Preisangabenverordnung (PAngV) die sich ergebende Brutto-Vergütung anzugeben. Auch die Angabe des sich ergebenden Brutto-Entgelts unter Darstellung der Nettovergütung und der hierauf entfallenden Umsatzsteuer ist möglich, wenn der Brutto-Betrag gemäß § 3 Abs. 3 PAngV hervorgehoben ist. Gibt der Verwalter nur die Netto-Vergütung an, so gilt dies als Angabe des Gesamtpreises, womit Umsatzsteuer nicht mehr verlangt werden kann.

Wertsicherung

Haben sich Gemeinschaft und Verwalter auf ein bestimmtes Honorar geeinigt, sind sie als Vertragsparteien hieran gebunden. Weder kann der Verwalter das Honorar einseitig erhöhen, noch kann die Gemeinschaft (beispielsweise im B...