Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 4.2 Alternativangebote

In aller Regel bedarf es bei der Wiederbestellung nicht des Einholens von Vergleichsangeboten. Allerdings sind 3 Ausnahmen zu berücksichtigen:^[1]

1. Die Verwaltung erfolgt nicht mehr so effizient, wie dies in der Vergangenheit der Fall war;
2. das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und Verwalter hat sich aus anderen Gründen verschlechtert;
3. die von dem bisherigen Verwalter angebotenen Leistungen werden von anderen Verwaltungsfirmen spürbar günstiger angeboten.

Ist einer dieser Ausnahmetatbestände erfüllt und bedarf es des Einholens von Alternativangeboten, so hat diese Aufgabe nicht der Verwalter zu erfüllen, da er insoweit parteiisch ist. Diese Aufgabe obliegt vielmehr den Wohnungseigentümern und hier insbesondere dem Verwaltungsbeirat.^[2]

Zu 1: "Nicht mehr so effiziente" Verwaltung

Wann konkret die Verwaltung "nicht mehr so effizient" erfolgt, wie dies in der Vergangenheit der Fall war, ist in der Rechtsprechung noch nicht behandelt worden. Denkbar sind aber Fälle, in denen der Verwalter etwa Beschlüsse nicht mehr zeitnah ausführt, Verstöße gegen die Hausordnung mehr und mehr toleriert oder auch das Inkasso gegen säumige Wohnungseigentümer nicht mehr konsequent betreibt.

Zu 2: Verschlechterung des Verhältnisses zwischen Verwalter und Wohnungseigentümern

Hier ist zunächst an diejenigen Fälle zu denken, in denen der Verwalter erkennbar die Interessen eines Teils der Wohnungseigentümer über diejenigen des anderen Teils stellt. Insbesondere ist dies gegeben, wenn der Verwalter zur Sicherung seiner Wiederbestellung den Interessen des oder der Mehrheitseigentümer besonderes Augenmerk zukommen lässt.

Zu 3: Spürbar günstigere Alternativunternehmen

Die Wohnungseigentümer sind nicht gezwungen, den billigsten Verwalter zu bestellen.^[3] Stets dürfen sie denjenigen bestellen, der preiswert – also seine Vergütung wert – ist. Hierbei sind die Wohnungseigentümer auch nicht gezwungen, einen Verwalter zu bestellen, der zwar ebenfalls preiswert, aber günstiger ist als der bisherige Verwalter. Zu berücksichtigen ist, dass den Wohnungseigentümern insoweit ein Ermessen eingeräumt ist, den bislang bewährten und zuverlässigen Verwalter weiter zu beschäftigen, auch wenn er teurer ist als ein ebenfalls preiswerter Verwalter. Den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht die Verwaltervergütung nach Höhe und Ausgestaltung jedenfalls stets, wenn sie dem Gebot der Wirtschaftlichkeit genügt. Dieses Gebot ist nicht bereits dann verletzt, wenn die vorgesehene Verwaltervergütung über den üblichen Sätzen liegt.^[4]

Auch die Frage, wann ein Verwalter spürbar günstiger ist als der bisher bestellte Verwalter, wurde – soweit ersichtlich – von der Rechtsprechung noch nicht geklärt. Das OLG München hatte hier aber mit Blick auf eine Verwalterneubestellung entschieden, dass eine Überschreitung eines Konkurrenzangebots um rund 40 % eines Alternativangebots in Höhe von 14 EUR nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn es für die Bezahlung des Mehrbetrags sachliche Gründe gibt.^[5] Auch für eine Preisdifferenz von 45 % müssen – selbstverständlich – gute Gründe sprechen.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10, ZMR 2011, 735.

[2] BGH, Urteil v. 1.4.2011, V ZR 96/10, ZMR 2011, 735

[3] BGH, Urteil v. 27.2.2015, V ZR 114/14, ZMR 2015, 393.

[4] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, NJW 2020, 988.

[5] OLG München, Beschluss v. 7.9.2007, 32 Wx 109/07, ZMR 2007, 1000.

[6] LG Berlin, Urteil v. 23.9.2014, 55 S 302/12, GE 2014, 1537.