Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwaltervertrag (ZertVerwV)

Zusammenfassung

Überblick

Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie den Verwaltervertrag nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.7. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.

1 Grundsätze

Nach der herrschenden Trennungstheorie sind die Organisationsakte Bestellung und Abberufung des Verwalters vom rechtsgeschäftlichen Abschluss des Verwaltervertrags und seiner Kündigung zu trennen (siehe ausführlich Kap. B.I.8.3.1). Der Verwaltervertrag ist gesetzlich nicht geregelt, wird aber vorausgesetzt, was § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG zum Ausdruck bringt, wonach der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet.

Sowohl die Bestellung als auch die Abberufung eines Verwalters kann nicht beschränkt oder ausgeschlossen werden. Galt dies für die Bestellung bereits vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020, kann auch die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkt werden. Die insoweit maßgebliche Norm ist § 26 Abs. 5 WEG, wonach Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 des § 26 WEG nicht zulässig sind.

Regelungen des § 26 WEG

• Abs. 1 regelt die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Bestellung und Abberufung des Verwalters.
• Abs. 2 regelt zunächst die Höchstdauer der Bestellung und Satz 2 die Wiederbestellung des Verwalters.
• Abs. 3 Satz 1 hat die Möglichkeit der jederzeitigen Abberufung des Verwalters zum Gegenstand und regelt in Satz 2 das Schicksal des Verwaltervertrags infolge der Abberufung.

Die Beschlussfassung gemäß § 26 Abs. 1 WEG über die Bestellung und Abberufung des Verwalters erfolgt nach § 25 Abs. 1 WEG mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Entsprechendes gilt im Fall der Wiederbestellung des Verwalters. § 26 Abs. 4 WEG regelt das Formerfordernis eines etwa erforderlichen Nachweises der Verwaltereigenschaft.

2 Bestellung des Verwalters

2.1 Kein Ausschluss der Bestellung

Nach § 26 Abs. 5 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Die Wohnungseigentümer können also weder vereinbaren noch beschließen, dass ein Verwalter nicht bestellt wird – die Möglichkeit der Verwalterbestellung muss stets gegeben sein. Beschränkungen einer Verwalterbestellung sind stets unwirksam, wenn sie über das gesetzliche Maß hinausgehen. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach die Bestellung eines Verwalters nicht möglich ist, wäre wegen eines unzulässigen Eingriffs in den Verwaltungskernbereich des Wohnungseigentums unwirksam.

Auch Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung, die die Bestellung eines Verwalters erschweren können, sind unwirksam:

• Eine Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, die für die Bestellung des Verwalters eine 3/4-Mehrheit aller Wohnungseigentümer vorsieht, ist nichtig.^[1]
• Regelungen in der Gemeinschaftsordnung, wonach Beschlüsse der Wohnungseigentümer stets einstimmig zu fassen sind, gelten nicht für Beschlüsse über die Bestellung eines Verwalters.^[2]
• Die Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, dass der Verwalter stets für 3 Jahre zu bestellen ist, ist unwirksam.^[3]
• Unzulässig sind Regelungen, wonach Dritte über die Bestellung des Verwalters bestimmen sollen.^[4]
• Entsprechendes gilt für Regelungen, wonach ausschließlich Wohnungseigentümer als Verwalter infrage kommen.^[5]

Befugnisse des Verwaltungsbeirats

Grundsätzlich kann weder beschlossen noch vereinbart werden, dass die Bestellung des Verwalters seitens des Verwaltungsbeirats erfolgt. Umstritten ist, ob bei einer Vielzahl von Verwalterkandidaten eine Vorauswahl durch den Verwaltungsbeirat erfolgen kann.^[6]

Abweichendes Stimmprinzip

Unschädlich ist es allerdings, wenn ein vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichendes Stimmprinzip vereinbart ist. Dieses ist dann auch für die Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters maßgeblich.^[7] Ist also das Objektprinzip allgemein vereinbart, so erfolgen auch Bestellung sowie Abberufung des Verwalters nach diesem Stimmprinzip. Ist das Wertprinzip vereinbart, erfolgt die Abstimmung nach Miteigentumsanteilen.

[1] OLG München, Beschluss v. 5.4.2011, 32 Wx 1/11, ZMR 2011, 738.

[2] OLG Köln, Beschluss v. 27.6.2003, 16 Wx 105/03, NZM 2003, 685.

[3] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.9.2007, I-3 Wx 118/07, ZMR 2008, 472.

[4] BayObLG, Beschluss v. 12.10.1994, 2Z BR 97/94, NJW-RR 1995, 271.

[5] BayObLG, Beschluss v. 12.10.1994, 2Z BR 97/94, NJW-RR 1995, 271.

[6] Pro: OLG Düsseldorf, Beschluss v. 14.9.2001, 3 Wx 202/01, ZMR 2002, 213; contra: AG Hamburg-Altona, Urteil v. 16.5.2014, 303a C 22/13, ZMR 2014, 828.

[7] BGH, Urteil v. 28.10.2011, V ZR 253/10, NJW 2012, 921.

2.2 Anspruch auf Bestellung

Die Bestellung des Verwalters stellte stets ein (ungeschriebenes) Beispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 stellt die Bestellung eines gemäß § 26a WEG zertifizierten Verwalters ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG dar. Wegen der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 WEG ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG erst seit 1.12.2023 anzuwenden.

Der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf eine ordnungsmäßige Verwaltung regelt § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Diesen kann er mittels Beschlusserse...