Besteuerung einer Fotovoltaikanlage / 9 Verpachtung des Daches für die Fotovoltaikanlage eines Dritten

9.1 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung

Es gibt auch einen Markt dafür, dass Hauseigentümer ihr Dach an andere Unternehmen verpachten, die ihrerseits auf dem gepachteten Dach eine Fotovoltaikanlage installieren. In diesem Fall erzielt der Dacheigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Umsatzsteuerlich sind diese Vermietungen nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei. Der Vermieter der Dachfläche kann aber nach § 9 Abs. 1 und Abs. 2 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten, wenn der Mieter ausschließlich Umsätze erzielt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

9.2 Verpachtung gegen Dachsanierung

Eine der Varianten dieses neuen Marktes ist die Dachverpachtung gegen Dachsanierung. Das heißt, dass der Mieter statt einer Mietzahlung das Dach des Eigentümers saniert.

9.2.1 Steuerliche Folgen für den Verpächter

Die Vermietung oder Verpachtung des Daches gegen eine Dachsanierung ist als tauschähnlicher Umsatz anzusehen (ggf. Tausch mit Baraufgabe). Der Vermieter/Verpächter erhält vom Mieter/Pächter aufgrund der Dachsanierung eine Werklieferung. Die Werklieferung ist teilbar. Das heißt, dass der Wert der Werklieferung auf das gesamte Gebäude aufgeteilt werden muss. Kurz: Die Dachsanierung kommt nicht nur der überlassenen Dachfläche, sondern dem ganzen Gebäude zugute. Schließlich überdeckt das Dach das gesamte Gebäude.

Hat der Verpächter/Vermieter nach § 9 UStG auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet, müssen die Vorsteuern aus der Werklieferung entsprechend auf das gesamte Gebäude aufgeteilt werden. Die Höhe des Vorsteuerabzugs richtet sich nach der Nutzung des Gebäudes. Hierzu ist ein entsprechender Umsatzschlüssel zu ermitteln.^[1]

Hinweis

Werklieferung als Anzahlung

Wurde auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichtet, wird die Werklieferung im Zeitpunkt der Ausführung als Anzahlung für die noch nicht erbrachte Dachverpachtung besteuert.^[2]

[1] BFH, Urteil v. 19.7.2011, XI R 29/10, BStBl II 2012 S. 438.

[2] § 13 Abs. 1 Nr. 1a Satz 4 UStG; UStAE A 13.5 Abs. 2.

9.2.2 Steuerliche Folgen für den Mieter/Pächter

Der Mieter/Pächter des Daches ist als Betreiber der Fotovoltaikanlage als Unternehmer anzusehen, wenn er den Strom in das Netz des örtlichen Energieunternehmens einspeist. Somit sind alle Einnahmen und Aufwendungen, die mit diesen Unternehmen im Zusammenhang stehen, Betriebseinnahmen und -ausgaben.

Das Entgelt (Vorteil) für die Werklieferung fließt dem Anlagenbetreiber monatlich zu und führt bei ihm somit zu vereinnahmten Teilentgelten. Sie werden auch hier wie Anzahlungen behandelt. Diese Teilbeträge sind in den entsprechenden Umsatzsteuer-Voranmeldungen zu berücksichtigen, sofern nicht die Kleinunternehmerregelung des § 19 UStG in Anspruch genommen wird.

Der Wert der Dachsanierung entspricht dem Wert der Dachüberlassung (monatlich: Wert geteilt durch Gesamtmonate der Dachüberlassung).^[1]

Hinweis

Fehlende vertragliche Verpflichtung

Fehlt es an einer vertraglichen Verpflichtung des Mieters/Pächters zur Dachsanierung, wird kein tauschähnlicher Umsatz angenommen. Gleiches gilt, wenn das Dach nicht sanierungsbedürftig ist (z.  B. bei Neubauten).

[1] UStAE A 10.5 Abs. 1; FG München, Urteil v. 23.9.2014, 2 K 3435/11, EFG 2015 S. 78.