Betriebskosten – Definition und Umlage auf den Mieter / 1 Definition

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer (oder Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (oder das Erbbaurecht) am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 1 Abs. 1 BetrKV).

Nicht zu den Betriebskosten zählen

• Verwaltungskosten, d. h. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV);
• Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, d. h. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).

Achtung

Mieter ist selbst Vertragspartner

Nicht zu den Betriebskosten zählen ferner die Kosten, die dem Mieter durch die Benutzung der Wohnung laufend entstehen (z. B. die Kosten des Energieverbrauchs innerhalb der Wohnung, wenn der Mieter selbst Vertragspartner des Energielieferanten ist).

Weiterhin sind vom Begriff der Betriebskosten diejenigen Kosten nicht umfasst, die vom Mieter üblicherweise außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden.

Praxis-Beispiel

Gewohnheitsmäßige Kostenübernahme durch Mieter

So besteht in verschiedenen Gebieten die gewohnheitsmäßige Übung, dass verschiedene Kosten, die grundsätzlich den Eigentümer treffen (z. B. Müllabfuhr, Entwässerung, Straßenreinigung), unmittelbar vom Mieter gezahlt werden.

In diesen Fällen sind diese Kosten nicht als Betriebskosten anzusetzen.

Der Begriff der Betriebskosten setzt weiterhin voraus, dass die Kosten dem Eigentümer laufend entstehen. Jedoch brauchen die Kosten weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen, z. B. jährlich, anzufallen. Auch Kosten, die turnusmäßig, z. B. alle 3 bis 5 Jahre für die Reinigung des Öltanks, Überprüfung des Fahrstuhls durch den TÜV, Baumpflegemaßnahmen, entstehen, zählen zu den Betriebskosten.^[1]

Wichtig

Einmalig anfallende Kosten

Dagegen fallen einmalig oder in nicht voraussehbaren Zeitabständen entstehende Kosten nicht unter den Begriff der Betriebskosten (z. B. zählen die Kosten für eine einmalige Sperrmüllabfuhr nicht zu den Kosten der Müllabfuhr).

Die Bestimmungen der Betriebskostenverordnung sind sowohl zur Ermittlung des Umfangs der Betriebskosten als auch zur Ermittlung des Inhalts der einzelnen Betriebskostenarten heranzuziehen. So ergibt sich z. B. aus § 2 Nr. 2 BetrKV, dass die Kosten der Wasserversorgung unter den Begriff der Betriebskosten fallen und weiterhin, dass zu dem Inhalt dieser Betriebskostenart gehören

• die Kosten des Wasserverbrauchs,
• die Grundgebühren,
• die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie
• die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie
• die Kosten der Berechnung und Aufteilung,
• die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern,
• die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe.

[1] BGH, Urteil v. 11.11.2009, VIII ZR 221/08.