Betriebskosten richtig zuordnen / 3.9.1 Gebäudereinigung

Umlagefähige Personal- und Sachkosten

Wird eigenes Personal vom Vermieter eingesetzt, sind sowohl die Lohnkosten als auch die Beiträge zur Sozialversicherung und Berufsgenossenschaft umlagefähig.^[1] Wird eine ungelernte Reinigungskraft mit der Hausreinigung beauftragt, darf der Vermieter nur den üblichen Stundenlohn für eine ungelernte Person im üblichen Leistungsumfang ansetzen.^[2]

Bei Beauftragung einer Reinigungsfirma können die tatsächlich entstehenden Kosten (inkl. Mehrwertsteuer) angesetzt werden, soweit diese im Rahmen des Üblichen liegen.

Bei den Sachkosten sind die Reinigungsmittel umlagefähig. Werden für die Reinigung maschinelle Arbeitshilfen eingesetzt, können deren Wartungs- und Reparaturkosten umgelegt werden.^[3] Die Kosten einer Erst- bzw. Ersatzanschaffung von Reinigungsgeräten können nicht umgelegt werden.

Die Kosten der Reinigung eines Glasdachs sind umlagefähig.^[4] Kosten der Reinigung von Dachrinnen^[5] – soweit sie regelmäßig durchgeführt wird und keine Verstopfung Anlass für die Reinigung ist –, von Lichtschächten^[6] und Jalousien^[7] können nur bei ausdrücklicher Vereinbarung als "sonstige" Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV umgelegt werden. Die Kosten für einen Mattenreinigungsdienst (Schmutzmatten) können neben den Kosten für einen Reinigungsdienst zusätzlich angesetzt werden, denn die im Hausflur ausgelegten Fußmatten (Schlecht-Wetter-Matten) verringern eine Verschmutzung des Treppenhauses^[8]

Die Reinigungskosten für vermietete Garagen und Garagenzufahrten können nur auf die Mieter umgelegt werden, die Garagen angemietet haben. Die übrigen Mieter sind herauszurechnen.^[9]

Mieter kann krankheitsbedingt nicht mehr reinigen

Ist zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart, dass die Mieter die Treppenhausreinigung selbst durchführen, kann der Vermieter diese Arbeiten nur mit Zustimmung der Mieter auf einen Reinigungsservice übertragen. Die von einem Mieter übernommene Verpflichtung, die Hausreinigung selbst durchzuführen, besteht aber nur soweit und solange der Mieter in der Lage ist, diese Arbeiten auszuführen. Ist dies infolge Krankheit oder Alter nicht mehr der Fall, ist der Vermieter berechtigt, die Arbeiten einem Unternehmen zu übertragen und die dadurch entstehenden Kosten auf alle Mieter umzulegen.^[10]

"Laufend" anfallende Kosten

Reinigungskosten können nur dann angesetzt werden, wenn sie "laufend" entstehen. Einmalige oder in unvorhersehbaren Zeitabständen anfallende Reinigungsarbeiten können nicht angesetzt werden.

Praxis-Beispiel

Nicht umlagefähig: Sonderreinigungen

Die Kosten für die Entfernung von Baudreck oder Baustaub infolge von Sanierungs-, Umbau- oder Reparaturmaßnahmen können nicht auf die Mieter umgelegt werden, da sie nicht "laufend" entstehen.

Kosten der Entfernung von Graffiti und Farbschmierereien

Graffiti an Fassaden

Kosten für die Entfernung von Verschmutzungen an der Fassade stellen keine Gebäudereinigungskosten i. S. d. § 2 Nr. 9 BetrKV dar, weil sie sich nicht dem Katalog dieser Vorschrift zuordnen lassen. Es handelt sich nicht um "Kosten der Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs" und sind auch nicht damit vergleichbar. Die durch die Entfernung der Verschmutzungen entstehenden Kosten gehören zur Instandhaltung.^[11]

Graffiti im Gebäude

Die Kosten für Sonderreinigungen von Farbschmierereien können umlagefähig sein, wenn sie laufend bzw. regelmäßig erforderlich sind und der Verursacher nicht feststellbar ist.^[12] In dem vom AG Berlin-Mitte entschiedenen Fall hatte der Vermieter vorgetragen, dass die regelmäßig entstehenden Verunreinigungen an den Wänden im Treppenhaus quartalsweise entfernt werden.^[13]

Andere Gerichte lehnen eine Umlagefähigkeit solcher Kosten ab und weisen die Kosten der Graffitibeseitigung der Instandhaltung zu.^[14]

Häufigkeit und Pünktlichkeit der Reinigung

Häufigkeit

Einmal wöchentlich genügt, denn auch hier hat der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot zu beachten.^[15] Eine rund 8 Mal pro Monat erfolgende Treppenhausreinigung sowie eine 2 Mal jährlich stattfindende Reinigung der Flurfenster entspricht nicht mehr dem Gebot der Wirtschaftlichkeit.

Pünktlichkeit

Hält der Mietvertrag fest, dass die Mieter das Treppenhaus und die Gemeinschaftsräume abwechselnd bis zum 3. Tag eines Monats zu reinigen haben und hält sich einer der Mieter nicht an die Vereinbarung, ist der Vermieter berechtigt, nach fruchtloser Mahnung mit Fristsetzung ein Reinigungsunternehmen zu beauftragen und dem säumigen Mieter die Kosten im Wege der Ersatzvornahme in Rechnung zu stellen.^[16]

[1] AG Brandenburg an der Havel, Urteil v. 7.6.2010, 31 C 210/09 unter Verweis auf LG Kiel, WuM 1996 S. 632.

[2] AG Köln, Urteil v. 16.1.1996, 209 C 454/95, WuM 1996 S. 778.

[3] Analog den Kosten der Straßenreinigung: LG Berlin, Urteil v. 13.3.1986, 62 S 94/85, GE 1986 S. 1121; LG Hamburg, Urteil v. 13.7.1989, 7 S 185/88, WuM 1989 S. 640.

[4] AG Potsdam, Urteil v. 23.5.2007, 23 C 465/06, GE 2007 S. 917...