3.1 Frist
Die Frage, wann der Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums spätestens abrechnen muss, ist nunmehr auch für den frei finanzierten Wohnungsbau durch § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB gesetzlich geregelt.
Abrechnungsfrist
Danach ist dem Mieter die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen; d. h. sie muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugehen (Abrechnungsfrist).
Zugang der Abrechnung
Ist der Abrechnungszeitraum das Kalenderjahr, muss dem Mieter die Abrechnung für das Kalenderjahr 2020 spätestens am 31.12.2021 zugehen.
Diese Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen beginnt auch dann mit Ende des Kalenderjahrs, wenn in die Gesamtabrechnung eine Abrechnung über verbrauchsabhängige Betriebskosten eingestellt ist (z. B. Heizkostenabrechnung), der ein abweichender Abrechnungszeitraum (z. B. die jährliche Heizperiode) zugrunde liegt. Endet die Heizperiode bereits vor Ablauf des Kalenderjahrs, hat dies – mangels gegenteiliger Vereinbarungen – nicht zur Folge, dass der Vermieter über die Heizkosten getrennt, d. h. vorab innerhalb eines Jahres nach Abschluss der Heizperiode abrechnen muss. Wenn aufgrund einheitlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten eine Gesamtabrechnung über alle Betriebskosten zu erstellen ist, dann kann für den Nachforderungsausschluss auch nur eine einheitliche Abrechnungsfrist gelten, und zwar die für die Gesamtabrechnung maßgebliche Frist.[1]
s. "Betriebskostenabrechnung: Voraussetzungen der Abrechnung", Abschn. 4.
3.2 Zugang beim Mieter
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugegangen sein. Die lediglich rechtzeitige Absendung der Abrechnung an den Mieter genügt nicht.
Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang beim Mieter trägt der Vermieter. Dabei begründet die rechtzeitige Aufgabe eines Briefs bei der Post keinen Anscheinsbeweis dafür, dass der Brief dem Mieter auch rechtzeitig, d. h. innerhalb der Abrechnungsfrist, zugegangen ist.
Gleiches gilt auch für per Einschreiben aufgegebene Schriftstücke. Auch für sie gibt es keine tatsächliche Vermutung dafür, dass das per Einschreiben aufgegebene Schriftstück den Adressaten auch tatsächlich erreicht hat.[1] Nachgewiesen werden kann der Zugang durch Sendung per Einschreiben mit Rückschein, da auf dem Rückschein, den der Absender wieder erhält, das Datum des Zugangs und die Unterschrift des Empfängers (Empfangsbestätigung) vermerkt sind.
Bei Versendung der Abrechnung durch die Post ist diese als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, dessen eventuelles Fehlverhalten sich der Vermieter gem. § 278 BGB zurechnen lassen muss. Nur wenn die Post an der verzögerten Zustellung oder an dem Verlust der Postsendung kein Verschulden trifft (z. B. bei einem Poststreik), hat auch der Vermieter die verzögerte Zustellung nicht zu vertreten.[2]
Eine Betriebskostenabrechnung ist auch dann verfristet, wenn der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Zustellung durch Einschreiben mit Rückschein veranlasst, der Postbote den Mieter aber nicht antrifft, einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten des Mieters einlegt, der Mieter die Einschreibesendung nicht abholt und der davon benachrichtigte Vermieter eine erneute Zustellung unternimmt, die jedoch erst nach dem Jahreswechsel Erfolg hat.[3]
Durch Boten zustellen
Eine Betriebskostenabrechnung, die erst kurz vor Ablauf der gesetzlichen Abrechnungsfrist erstellt werden konnte, sollte dem Mieter daher durch Boten zugestellt werden. Im Streitfall ist der Bote Zeuge dafür, wann er die Abrechnung dem Mieter übergeben oder in dessen Briefkasten eingeworfen hat.
Rechtzeitig zugegangen ist die Abrechnung, wenn unter normalen Umständen damit gerechnet werden darf, dass diese vom Mieter noch vor Fristablauf zur Kenntnis genommen werden kann.
Verspäteter Zugang
- Ein beim anwaltlichen Bevollmächtigten am Silvestertag nach 19 Uhr eingehendes Telefaxschreiben geht deshalb verspätet zu.[4]
- Ebenso ein Schriftstück, das am 31.12. kurz vor 16 Uhr in den Briefkasten eines Bürobetriebs geworfen wird, in dem branchenüblich Silvester nachmittags nicht mehr gearbeitet wird. Dieses geht erst am nächsten Werktag zu, da mit einer Briefkastenleerung am selben Tag – auch wenn dies ein Werktag ist – nicht mehr zu rechnen ist.[5]
- Verspätet ist eine Betriebskostenabrechnung auch, wenn sie am 31.12. nach 18 Uhr in den Briefkasten des Wohnungsmieters eingelegt wird, es sei denn, der 31.12. fällt auf einen Sonn- oder Feiertag. Dann verschiebt sich der Termin für den fristgerechten Zugang auf den nächsten Werktag[6]; so auch LG Hamburg[7], wonach jedenfalls eine am Silvestertag bis 18 Uhr in den Briefkasten des Mieters eingeworfene Betriebskostenabrechnung dem Mieter innerhalb der gesetzlichen Abrechnungsfrist zugeht. Dies ergibt sich nach Auffassung des LG Hamburg auch daraus, dass sich angesichts der aktuellen Verschiebungen auf dem Geschäftsfeld der Postzus...
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