Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 4 Die Kosten der Heizung (§ 2 Nr. 4 BetrKV)

4.1 Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage

Hierzu gehören die Kosten der

• verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
• die Kosten des Betriebsstroms,
• die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
• der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft,
• der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,
• die Kosten der Messungen nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz,
• die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung,
• die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung
• sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung.

Nicht zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage gem. § 7 Abs. 2 HeizkostenV gehören Leasingkosten für eine Heizungsanlage bzw. deren Teile (z. B. Brenner, Öltank, Verbindungsleitungen), die nicht im Rahmen eines Wärmelieferungsvertrags anfallen.

Hinweis

Abschließende Regelung der umlegbaren Kosten

§ 7 Abs. 2 HeizkostenV regelt insofern abschließend, welche Kosten umlagefähig sind. Leasingkosten gehören nicht dazu.^[1]

Wichtig

Dezember-Soforthilfe 2022

In der Betriebkostenabrechnung für das Jahr 2022 müssen Vermieter außerdem die Dezember-Soforthilfe 2022 berücksichtigen: Entsprechend des nutzerindividuellen Anteils muss der Erstattungsbetrag ausgewiesen werden.

Hinweis

Zentralheizung

Der Begriff der zentralen Heizungsanlage ist gleichbedeutend mit dem Begriff der Zentralheizung.

Darunter ist eine Anlage zu verstehen, die alle wesentlichen Räume eines Gebäudes ausreichend mit Wärme versorgt, unabhängig von der Art des Energieträgers. Zentralheizungen müssen grundsätzlich den Anforderungen der Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden entsprechen (Energieeinsparverordnung – EnEV).

Zur "Abgasanlage" gehört insbesondere der Schornstein einschließlich der Verbindungsstücke zur Heizanlage (z. B. Rauch- und Abgasrohre); weiterhin Drosselvorrichtungen (Drosselklappen oder Schieber), Zugbegrenzer, Nebenlufteinrichtungen, Absperrvorrichtungen, Abgasventilatoren sowie andere Bestandteile der Verbindung zwischen Heizungsanlage und Schornstein.

Hinweis

CO2-Preis: Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter

Vermieter müssen sich ab 1.1.2023 an der CO2-Abgabe beteiligen. Deshalb darf die CO2-Abgabe nicht mehr zu 100 % auf den Mieter umgelegt werden, sondern muss anteilig anhand des 10-Stufen-Modells berechnet werden. Wie Sie Ihr Gebäude klassifizieren können, erfahren Sie in folgender Infografik:

Infographic

[1] BGH, Urteil v. 17.12.2008, VIII ZR 92/08.

4.2 Die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung

Diese Kosten umfassen auch Kosten für Brennstoffzusätze (z. B. Additive zur Reinigung) und Anfeuerungsmaterial. Anzusetzen sind nur die tatsächlich entstandenen Kosten, sodass Mengenrabatte oder Preisnachlässe zugunsten des Mieters zu berücksichtigen sind.

Hinweis

Preisgünstigster Lieferant

Jedoch ist es Sache des Vermieters zu entscheiden, zu welchem Zeitpunkt und von wem er die Brennstoffe einkauft.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den jeweils preisgünstigsten Lieferanten herauszufinden und zu beauftragen.^[1] Jedoch dürfen die üblichen Kosten nicht um mehr als 20 % überschritten werden.^[2]

Bei den Kosten der Anlieferung können neben den Kosten für das Einbringen in den Lagerraum auch Trinkgelder angesetzt werden, soweit diese angemessen und üblich sind.

Hinweis

Trockenheizen eines Neubaus

Kosten für das Trockenheizen eines Neubaus können nicht als Betriebskosten angesetzt werden, da sie nicht laufend, sondern einmalig entstehen und damit nicht unter den Begriff der Betriebskosten fallen.

[1] AG Frankfurt/M., Urteil v. 20.2.1981, 33 C 12707/80, ZMR 1983, 199.

[2] AG Berlin, GE 1998, 1465.

4.3 Die Kosten des Betriebsstroms

Hierzu gehören sämtliche Stromkosten, die für das Betreiben der Heizungsanlage anfallen, z. B. der Strom für Pumpen, Brenner, elektrisch arbeitende Wärmefühler, elektrische Wärmepumpen sowie für Strom, der im Rahmen der Überwachung, Pflege und Reinigung der Anlage verbraucht wird.

Können diese Kosten nicht mit einem separaten Zähler erfasst werden, sind sie zu schätzen (z. B. anhand der Werte über den Stromverbrauch der einzelnen Geräte und deren Betriebsdauer).

4.4 Die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage

Umfasst davon sind die Sach- und Personalkosten einschließlich der Sozialbeiträge, die dem Eigentümer laufend entstehen, insbesondere beim arbeitsintensiven Betrieb von Kokszentralheizungen (Anheizen und Unterhalten der Brennstelle, Beseitigen von Asche und Schlacke). Jedoch können auch bei automatisch arbeitenden Öl- und Gaszentralheizungen Kosten anfallen, insbesondere dann, wenn der Eigentümer nicht im Haus wohnt und daher einen Dritten mit diesen Arbeiten betrauen muss.^[1]

Achtung

Geringfügigkeit der Leistungen

Trotz der Regelung in § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV, wonach für Sach- und Arbeitsleistungen, die der Eigentümer selbst ausführt, entsprechende Kosten angesetzt werden dürfen, wird von der Rechtsprechung ein Ansatz für ersparte Bedienungskosten einer Zentralheizung durch den Eigentümer häufig mit der Begründung abgelehnt, das...