Betriebskostenarten nach § 2 BetrKV / 8 Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung (§ 2 Nr. 8 BetrKV)

8.1 Straßenreinigung

Zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen.

Kosten für nicht öffentliche Maßnahmen können anfallen, wenn die Gemeinde von ihrer Befugnis Gebrauch gemacht hat, den Anliegern die Reinigungspflicht ganz oder teilweise aufzuerlegen und öffentliche Einrichtungen zur Durchführung nicht vorhanden sind bzw. das Gebiet nicht an die öffentliche Straßenreinigung angeschlossen ist.

Hinweis

Räum- und Streudienst

Unter den Begriff der Straßenreinigung fallen nicht nur die Säuberung der an das Grundstück angrenzenden öffentlichen Fußgängerwege und Straßen, sondern auch die Beseitigung von Schnee und das Streuen bei Schnee- und Eisglätte.^[1]

Hinweis

Durchführung durch Dritte

Überträgt der Vermieter diese Arbeiten gegen Entgelt an einen Dritten, wobei dies auch ein Mieter des Anwesens sein kann, können die entstehenden Kosten (einschließlich eines üblichen Trinkgelds) auf alle Mieter des Anwesens umgelegt werden.

Führt der Eigentümer die Arbeiten selbst durch, kann er entweder den Betrag (ohne Umsatzsteuer) in Ansatz bringen, den er an einen Dritten (z. B. gewerbliches Unternehmen) für diese Leistungen hätte bezahlen müssen (§ 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV) oder die ihm konkret entstandenen Kosten umlegen.

Reinigungs- und Streumittel

Dazu gehören jedenfalls die Kosten für Reinigungs- und Streumittel sowie Wartungs- und Reparaturkosten von maschinellen Arbeitshilfen, da der Einsatz motorgetriebener Geräte gegenüber den Lohnkosten einer manuellen Reinigung deutlich günstiger ist.^[2]

Anschaffung von Geräten

Nach Auffassung des AG Berlin-Schöneberg^[3] gilt dies auch für die Kosten der Anschaffung bzw. Ersatzbeschaffung solcher Geräte, z. B. eines Schneeräumgeräts, da auch dann die Kosten auf Dauer immer noch niedriger sind als bei einer (ebenfalls zulässigen) Beauftragung eines Fremdunternehmens oder bei einer Umlage der Lohnkosten für eine rein manuelle Ausführung. Gleiches gilt für die Anschaffung eines Laubsaugers.^[4]

Achtung

Hauswart führt Arbeiten durch

Werden die Arbeiten vom Hauswart ohne zusätzliche Vergütung im Rahmen seiner Tätigkeit durchgeführt, können Kosten hierfür mit Ausnahme entstehender Materialkosten nicht angesetzt werden. Gleiches gilt, wenn die Mieter diese Arbeiten ohne Vergütung aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung durchzuführen haben, da dann keine umlagefähigen Betriebskosten entstehen.

[1] BGH, Urteil v. 27.11.1984, VI ZR 49/83, ZMR 1985, 121; Gather, DWW 1985, 270.

[2] Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 546 Rn. 134; AG Lörrach, Urteil v. 2.11.1994, 3 C 336/94, WuM 1996, 628; vgl. auch LG Berlin, Urteil v. 13.3.1986, 62 S 94/85, GE 1986, 1121.

[3] AG Berlin-Schöneberg, Urteil v. 20.12.2000, 6 C 206/00, NZM 2001, 808.

[4] LG Berlin, Urteil v. 9.3.2000, 62 S 463/99, GE 2000, 539.

8.2 Müllbeseitigung

Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. Die ab 1.1.2004 geltende Neufassung stellt damit klar, dass auch maschinelle Müllbeseitigungsanlagen sowie Berechnungs- und Aufteilungskosten umlagefähig sind.

Hinweis

Kosten eines Müllschluckers

Die Kosten eines Müllschluckers sind umlagefähig, sofern den Mietern die Nutzung aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Unerheblich ist, ob der Mieter die ihm vertraglich zustehende Leistung auch tatsächlich nutzt.^[1]

[1] KG Berlin, Urteil v. 4.7.2005, 8 U 13/05, WuM 2005, 774.

8.2.1 Laufender Anfall der Kosten ist entscheidend

Umlagefähig sind jedoch nur solche Kosten, die zur Beseitigung des Mülls laufend entstehen, wobei diese Kosten jedoch weder in derselben Höhe noch in denselben Zeitabständen anzufallen brauchen. Daher zählen zu den Kosten der Müllabfuhr auch Kosten für das Abfahren von Sperrmüll, wenn diese laufend dadurch entstehen, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Insofern kann der Mieter nicht einwenden, der Müll wäre von Dritten unberechtigt abgestellt worden, da Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung gehören, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind.^[1] Kosten der Sperrmüllabfuhr sind daher auch dann umlagefähig, wenn sie nicht jährlich entstehen.^[2]

Gleiches gilt für das vorgeschriebene Überprüfen der Wertstofftrennung sowie das ggf. notwendige Nachsortieren des Müllaufkommens. Eine ordnungsgemäße Wertstofftrennung entspricht heute auch den Vorstellungen und Wünschen des Großteils der Mieterschaft. Ein Ergebnis, wonach der Vermieter für das pflichtwidrige Verhalten der Mieter haften soll, wäre im Ergebnis nicht sachgerecht, da insofern bereits die Betriebskostenverordnung selbst in § 2 Nr. 8 und 10 BetrKV die Wertentscheidung "Haftungsgemeinschaft ...