Betriebskostenpauschale / 2.2 Erhöhungserklärung

2.2.1 Die Form der Erklärung

Die Erhöhungserklärung muss in Textform abgegeben werden. Der Vermieter kann dazu einen Brief schreiben, er kann seinen Mieter aber auch per Fax oder E-Mail von der Anpassung unterrichten. Es handelt sich um eine einseitige Willenserklärung, die dem Mieter zugehen muss und die von allen Vermietern gegenüber allen Mietern auszusprechen ist. Sofern die Erklärung über einen Bevollmächtigten (z. B. Anwalt) abgesandt wird, ist eine Original-Vollmacht beizulegen, weil die Erklärung sonst vom Mieter zurückgewiesen werden kann.

Die Zustimmung des Mieters zu der Erhöhung ist nicht erforderlich.

2.2.2 Der Inhalt

Die Erhöhungserklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.^[1] Die Erläuterung muss gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar sein. Sie kann in Form einer tabellarischen Auflistung aller in der Pauschale berücksichtigten Betriebskosten erfolgen. Werden lediglich die erhöhten Kosten mitgeteilt, so ist die Erhöhungserklärung unzureichend, weil unklar bleibt, ob sich andere Betriebskosten ermäßigt haben. Aus der Übersicht muss sich ergeben, welche Betriebskostenarten sich nach Vertragsschluss oder nach der letzten Betriebskostenerhöhung verändert haben. Die Höhe der Veränderung muss aus der Aufstellung ersichtlich sein. Es ist allerdings auch jede andere Art der Erläuterung möglich, wenn sich hieraus die für den gedanklichen und rechnerischen Nachvollzug erforderlichen Informationen entnehmen lassen.

Praxis-Beispiel

Erhöhungserklärung in tabellarischer Form

Kostenart	Gesamtkosten in EUR 1.1.2017 – 31.12.2017	Gesamtkosten in EUR 1.1.2019 – 31.12.2019	Grund der Erhöhung
Grundsteuer	2.300	2.300	---
Wasser­versorgung	3.200	3.550	Wassermehrverbrauch
Entwässerung	2.900	3.350	Wassermehrverbrauch
Aufzug	2.400	2.600	Erhöhung der Wartungs­kosten
Straßenreinigung/Müll	2.900	3.300	Gebühren­erhöhung
Hausreinigung	3.400	3.400	---
Beleuchtung	1.400	1.400	---
Sach- und Haftpflichtversicherungen	3.600	4.100	Prämien­erhöhung
Gesamtkosten	22.100	24.000

Aus der Umlageerklärung muss sich weiter ergeben, wie die Gesamterhöhung auf die einzelnen Mieter verteilt worden ist. Wird die Erhöhung nach dem Verhältnis der Wohnflächenanteile umgelegt, muss aus der Erhöhungserklärung die Gesamtwohnfläche und die auf den Mieter entfallende Fläche ersichtlich sein. Die Angabe von Rechnungsdaten ist nicht erforderlich.

[1] § 560 Abs. 1 Satz 2 BGB.