Betriebskostenpauschale / 3 Ermäßigung der Betriebskosten nach Vertragsschluss

3.1 Voraussetzung der Ermäßigung

Nach § 560 Abs. 3 BGB ist der Vermieter zur Herabsetzung der Betriebskostenpauschale verpflichtet, wenn sich die Betriebskosten ermäßigen. Der Herabsetzungsanspruch besteht kraft Gesetzes. Für den Begriff der Ermäßigung gilt dasselbe wie für die Erhöhung. Erforderlich ist, dass sich die Betriebskosten insgesamt ermäßigt haben. Die Gesamtermäßigung muss anteilig an den Mieter weitergegeben werden.

3.2 Mitteilung an den Mieter

Die Ermäßigung muss dem Mieter mitgeteilt werden.^[1] Die Mitteilung muss unverzüglich (d. h. ohne schuldhaftes Zögern)^[2] erfolgen. Eine besondere Form ist ebenso wenig vorgeschrieben wie eine Begründung. Die Mitteilung hat rechtsgestaltende Wirkung.^[3]

Mit dem Zugang der Erklärung beim Mieter schuldet dieser nur noch die ermäßigte Pauschale. Liegt der Zeitpunkt der Ermäßigung – wie üblich – vor dem Zugang der Mitteilung, so wirkt diese auf den Zeitpunkt der Ermäßigung zurück.^[4]

Wird die Mitteilung schuldhaft verzögert, ist dies als Pflichtverletzung^[5] zu bewerten mit der weiteren Folge, dass der Mieter Schadensersatzansprüche geltend machen kann.

Achtung

Klagemöglichkeit für Mieter

Erklärt sich der Vermieter nicht, so kann der Mieter auf Herabsetzung der Pauschale klagen.^[6]

[1] § 560 Abs. 3 Satz 2 BGB.

[2] § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB.

[3] Langenberg, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 560 BGB Rn. 41.

[4] Löfflad, in Lützenkirchen, Neue Mietrechtspraxis, Rn. 329.

[5] § 280 BGB.

[6] Abweichend Ehlert, in Bamberger/Roth, § 560 BGB Rn. 17 und 34: Danach muss die Klage auf die Abgabe der Mitteilung gerichtet werden.