Leitsatz (amtlich)
Eine in einem Mietvertrag über Gewerberäume enthaltene sog. doppelte Schriftformklausel kann im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden nicht ausschließen.
Normenkette
BGB §§ 305b, 307, 550; ZPO § 91a
Verfahrensgang
Tenor
Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.
Streitwert: 57.727 EUR
Gründe
I.
Rz. 1
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe von gemieteten Gewerberäumen in Anspruch.
Rz. 2
Im Dezember 2005 und im Mai 2006 schloss die ursprüngliche Vermieterin (im Folgenden: Vorvermieterin) mit dem Vormieter des Beklagten zwei Mietverträge über die streitgegenständlichen Räumlichkeiten. Als Vertragszweck waren jeweils in § 1 der Verträge "Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren" bzw. "Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren, Textilien und Baumaschinen" genannt. Darüber hinaus beinhalteten die Verträge als Allgemeine Geschäftsbedingungen Schriftformheilungsklauseln und doppelte Schriftformklauseln. Mit Schreiben vom 25.7.2006 bestätigte die Vorvermieterin dem Vormieter, dass ihm auch das "Lagern von handelsüblichen Waren" gestattet sei. In einem Schreiben vom 18.7.2007 wies sie ihn darauf hin, dass "der Bereich Ihres Getränkeausschankes (...) nun den hinteren Eingang (...) als Verkaufsfläche" nutze, und regte an, zusätzliche Flächen anzumieten.
Rz. 3
Zum 1.10.2008 trat der Beklagte aufgrund schriftlicher Vereinbarungen als Mieter in die Mietverträge ein. Er betrieb in den Räumen einen Getränkehandel. Nachdem die Klägerin das Grundstück erworben hatte, schlossen sie und der Beklagte am 4.11.2014 einen schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag. In diesem vereinbarten sie, dass das Mietverhältnis nunmehr auf bestimmte Zeit bis zum 31.12.2016 laufen und der Beklagte spätestens zwei Monate vor Vertragsablauf die Vertragsfortsetzung um sechs Monate durch Anzeige gegenüber der Klägerin verlangen können sollte.
Rz. 4
Mit Schreiben vom 9.2.2015 erklärte die Klägerin die fristlose und hilfsweise die fristgerechte Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt und wiederholte dies mit ihrer auf Räumung und Herausgabe gerichteten Klage.
Rz. 5
Das LG hat der Klage gestützt auf die in der Klageschrift erklärte außerordentliche Kündigung stattgegeben. Aufgrund der aus diesem Urteil von der Klägerin betriebenen Zwangsvollstreckung hat der Beklagte die Räume am 13.1.2016 geräumt herausgegeben. Die Berufung des Beklagten ist ohne Erfolg geblieben, wobei das OLG nicht die außerordentliche, sondern die erste ordentliche Kündigung für durchgreifend erachtet hat.
Rz. 6
Mit der vom OLG zugelassenen Revision hat der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter verfolgt. Eine Anzeige, dass das Mietverhältnis über den 31.12.2016 hinaus fortgesetzt werden soll, hat er nicht abgegeben. Nachdem er mitgeteilt hat, dass aus seiner Sicht wegen des Ablaufs der Vertragslaufzeit Erledigung eingetreten sei, hat die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt erklärt. Der Beklagte hat sich der Erledigungserklärung angeschlossen.
II.
Rz. 7
Aufgrund der auch im Revisionsrechtszug möglichen, bei der hier zulässigen Revision wirksamen übereinstimmenden Erledigungserklärung der Parteien (vgl. nur BGH Beschl. v. 24.10.2011 - IX ZR 244/09, NJW-RR 2012, 688 Rz. 6 f.) hat der Senat gem. § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden. Die Kosten sind danach dem Beklagten aufzuerlegen, wobei der Senat von der Möglichkeit der §§ 555 Abs. 1 Satz 1, 128 Abs. 3 ZPO (Entscheidung ohne mündliche Verhandlung) Gebrauch macht. Auf dieser Grundlage erweist sich das Berufungsurteil als im Ergebnis und in der Begründung zutreffend.
Rz. 8
1. Das Berufungsgericht hat seine u.a. in ZMR 2016, 613 veröffentlichte Entscheidung damit begründet, dass das Mietverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9.2.2015 beendet worden sei. Wegen der in dem Nachtrag vorgenommenen Befristung habe sich das Beurkundungserfordernis des § 550 BGB auf den gesamten Vertragsinhalt bezogen. Die ursprünglichen Vertragsparteien hätten die Mietverträge jedoch im Juli 2006 in Bezug auf den Vertragszweck geändert, ohne dabei die Form des § 550 BGB einzuhalten, so dass der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gelte. Der Wirksamkeit dieser Vertragsänderung stehe die doppelte Schriftformklausel nicht entgegen. Denn diese sei wegen Verstoßes gegen § 305b BGB wirkungslos. Die Klägerin sei auch durch die Schriftformheilungsklausel nicht gehindert, sich für die vorzeitige Beendigung des Mietvertrags auf die Nichteinhaltung der Schriftform zu berufen. Denn eine solche Klausel binde jedenfalls nicht den Erwerber.
Rz. 9
2. Zu Recht zieht die Revision nicht in Zweifel, dass die ursprünglichen Vertragsparteien den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck geändert und dabei weder der vertraglichen noch der gesetzlichen Schriftform der §§ 126, 127 BGB genügt haben. Das Gleiche gilt für die Annahmen des OLG, dass die Vereinbarung der festen Laufzeit in dem Nachtrag vom 4.11.2014 das Schriftformerfordernis des nach § 578 Abs. 1 und 2 BGB entsprechend anwendbaren § 550 BGB ausgelöst hat, dass die Erweiterung des Nutzungszwecks vertragswesentlich und daher beurkundungsbedürftig i.S.d. § 550 BGB war (vgl. etwa jurisPK/BGB/Schur [Stand: 1.12.2016] § 550 Rz. 24; Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 BGB Rz. 43; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 550 Rz. 29b) und dass wegen des Schriftformverstoßes daher ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit bestand, das ordentlich kündbar war.
Rz. 10
3. Ohne Erfolgsaussicht war die Revisionsrüge, die Klägerin sei mit Blick auf die Schriftformheilungsklausel nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB an der Berufung auf den Schriftformverstoß gehindert gewesen. Mit dem von § 550 BGB angestrebten Erwerberschutz ist es nicht vereinbar, den Erwerber aufgrund einer Heilungsklausel als verpflichtet anzusehen, von einer ordentlichen Kündigung Abstand zu nehmen (BGH BGHZ 200, 98 = NJW 2014, 1087 Rz. 27; v. 30.4.2014 - XII ZR 146/12, NJW 2014, 2102 Rz. 28 ff.; kritisch Bieber jurisPR-MietR 2/2016 Anm. 2 und Grundeigentum 2016, 944, 945).
Rz. 11
Etwas anderes ergibt sich hier nicht daraus, dass die Klägerin als Erwerberin nicht in die langfristige und das Schriftformerfordernis des § 550 BGB begründende Bindung eingetreten, sondern diese selbst erst eingegangen ist. Denn wenn man in einem solchen Fall die Pflicht zur Nachbeurkundung für eine vor dem Erwerb erfolgte schriftformwidrige Vereinbarung forderte, würde dies den sich langfristig bindenden Erwerber unabhängig davon, ob er selbst Kenntnis hatte, im Ergebnis dauerhaft an den Abreden der früheren Vertragsparteien festhalten. Dies will § 550 BGB jedoch gerade verhindern.
Rz. 12
4. Keine Erfolgsaussichten hatte schließlich auch die Revisionsrüge, die den Nutzungszweck erweiternde, nicht in schriftlicher Form erfolgte Vertragsänderung sei wegen der sog. doppelten Schriftformklausel unwirksam, so dass es am Schriftformverstoß i.S.d. § 550 BGB fehle.
Rz. 13
a) Freilich wird die - das OLG zur Revisionszulassung veranlassende - Rechtsfrage unterschiedlich beantwortet, ob eine doppelte Schriftformklausel im Falle ihrer formularmäßigen Vereinbarung eine mündliche oder auch konkludente Änderung der Vertragsabreden ausschließen kann.
Rz. 14
Eine Auffassung bejaht dies unter Hinweis auf die Interessenlagen von Vertragsparteien in der Gewerberaummiete und darauf, dass sonst die Vereinbarung einer Einhaltung der Schriftform für Vertragsänderungen ihren Sinn verlöre (KG Grundeigentum 2014, 799, 800; OLG Frankfurt ZfIR 2013, 584, 585; KGReport Berlin 2006, 86, 87; Bieber jurisPR-MietR 2/2013 Anm. 5; wohl auch OLG Naumburg NZM 2012, 808, 809; Wolf/Eckert/Ball Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts 10. Aufl. Rz. 157 f.).
Rz. 15
Demgegenüber wird überwiegend die Meinung vertreten, dass eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte doppelte Schriftformklausel wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam sei, weil sie den wegen § 305b BGB unzutreffenden Eindruck erwecke, eine Änderungsvereinbarung sei nur schriftlich möglich (OLG München Urt. v. 7.4.2016 - 23 U 3162/15 - juris Rz. 41; OLG Brandenburg Grundeigentum 2012, 1375, 1376; OLG Rostock NZM 2009, 705; Blank in Blank/Börstinghaus Miete 5. Aufl., § 550 BGB Rz. 100; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. II Rz. 1790 f.; Erman/Arnold BGB, 14. Aufl., § 125 Rz. 26; Emmerich/Sonnenschein Miete 11. Aufl., § 550 BGB Rz. 38; Basedow in MünchKomm/BGB, 7. Aufl., § 305b Rz. 13; Palandt/Grüneberg BGB, 76. Aufl., § 305b Rz. 5; Schmidt-Futterer/Blank Mietrecht 12. Aufl. Vorbem. zu § 535 BGB Rz. 49 f.; Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 Rz. 106; Staudinger/Emmerich BGB [2014] § 550 Rz. 48; vgl. auch BAG NJW 2009, 316 Rz. 31 ff.).
Rz. 16
b) Die Frage der Wirksamkeit einer doppelten Schriftformklausel in einem Gewerberaummietvertrag kann hier jedoch dahinstehen. Denn die Klausel bleibt jedenfalls wegen des Vorrangs der Individualvereinbarung nach § 305b BGB wirkungslos (so auch OLG Hamm Urt. v. 21.4.2016 - 18 U 17/14 - juris Rz. 76 ff.; OLG Düsseldorf ZMR 2007, 35; Bub in Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete 4. Aufl. Kap. II Rz. 1788; jurisPK/BGB/Schur [Stand: 1.12.2016] § 550 Rz. 32; Krüger ZfIR 2016, 531, 532).
Rz. 17
aa) Für eine in einem Formularvertrag enthaltene einfache Schriftformklausel hat der Senat dies bereits entschieden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Parteien eine Änderung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen beabsichtigt haben oder sich der Kollision mit den Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch nur bewusst geworden sind. Unerheblich ist auch, ob die Individualvereinbarung ausdrücklich oder stillschweigend getroffen worden ist. Den Vorrang gegenüber Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben individuelle Vertragsabreden ohne Rücksicht auf die Form, in der sie getroffen worden sind, und somit auch, wenn sie auf mündlichen Erklärungen beruhen. Das gilt selbst dann, wenn durch eine AGB-Schriftformklausel bestimmt wird, dass mündliche Abreden unwirksam sind (BGH BGHZ 164, 133 = NJW 2006, 138 f. m.w.N.).
Rz. 18
bb) Zwischen einfacher und doppelter Schriftformklausel sind insoweit keine maßgeblichen Unterschiede erkennbar. Der Vorrang der Individualvereinbarung muss bei beiden auch dann gewahrt bleiben, wenn man ein Interesse des Verwenders anerkennt, einem langfristigen Mietvertrag nicht durch nachträgliche mündliche Abreden die Schriftform zu nehmen, und deshalb eine solche Klausel ausnahmsweise als wirksam ansieht. Das gebieten Sinn und Zweck des § 305b BGB, wonach vertragliche Vereinbarungen, die die Parteien für den Einzelfall getroffen haben, nicht durch davon abweichende Allgemeine Geschäftsbedingungen durchkreuzt, ausgehöhlt oder ganz oder teilweise zunichte gemacht werden können. Die Vorschrift beruht auf der Überlegung, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen als generelle Richtlinien für eine Vielzahl von Verträgen abstrakt vorformuliert und daher von vornherein auf Ergänzung durch die individuelle Einigung der Parteien ausgelegt sind. Sie können und sollen nur insoweit Geltung beanspruchen, als die von den Parteien getroffene Individualabrede dafür Raum lässt. Vereinbaren die Parteien - wenn auch nur mündlich - etwas anderes, so kommt dem der Vorrang zu (vgl. BGH BGHZ 164, 133 = NJW 2006, 138, 139).
Rz. 19
Das Interesse des Klauselverwenders oder gar beider Vertragsparteien, nicht durch nachträgliche mündliche Absprachen die langfristige beiderseitige Bindung zu gefährden, muss gegenüber dem von den Parteien später übereinstimmend Gewollten zurücktreten. Es kommt - anders als bei einer individuell vereinbarten doppelten Schriftformklausel - auch nicht darauf an, ob die Parteien bei ihrer mündlichen Absprache an die entgegenstehende Klausel gedacht haben und sich bewusst über sie hinwegsetzen wollten (vgl. BGH BGHZ 164, 133 = NJW 2006, 138, 139 m.w.N.).
Rz. 20
c) Lediglich ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass eine doppelte Schriftformklausel die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ohnedies nicht stets gewährleisten könnte. Zum einen kann eine Änderungsvereinbarung nach § 127 BGB der vertraglichen Form - und damit ggf. dem doppelten Schriftformerfordernis - genügen, ohne jedoch der von § 550 BGB geforderten gesetzlichen Schriftform zu entsprechen. Zum anderen kann ein Schriftformverstoß i.S.d. § 550 BGB trotz Wahrung der gesetzlichen Schriftform etwa darin begründet sein, dass mangels ausreichender Bezugnahme der Vertrag insgesamt nicht mehr den Anforderungen des § 550 BGB gerecht wird (vgl. dazu Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 BGB Rz. 106).
Rz. 21
d) Nichts anderes ergibt sich daraus, dass Klauselverwenderin hier die Vorvermieterin war. Zum einen wirkt § 305b BGB nicht nur zu Ungunsten des Verwenders (vgl. BGHZ 129, 90 = NJW 1995, 1494, 1496; Ghassemi-Tabar in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 305b BGB Rz. 3 m.w.N.). Zum anderen gebietet der Schutzzweck des § 550 BGB, dass die Klägerin als Erwerberin nicht sowohl an die nicht schriftlich geschlossene Individualabrede als auch an die vereinbarte Laufzeit gebunden ist.
Rz. 22
5. Bei Bejahung des Schriftformverstoßes ist das zwischen den Parteien bestehende Mietvertragsverhältnis durch die ordentliche Kündigung vom 9.2.2015 mit Ablauf des 31.12.2015 beendet worden. Dem Grundsatz nach wäre die gesetzliche Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB einschlägig. § 550 Satz 2 BGB bestimmt jedoch, dass die Kündigung frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung der Räume zulässig ist. Das Schriftformerfordernis ist hier erst mit Vereinbarung des Nachtrags am 4.11.2014 entstanden, der erstmalig zu einer Laufzeit von mehr als einem Jahr geführt hat. Damit ist dieser Zeitpunkt als der der Überlassung i.S.d. § 550 Satz 2 BGB anzusehen (vgl. BGH, Urt. v. 29.3.2000 - XII ZR 316/97 - NZM 2000, 545, 546; BGHZ 99, 54 = NJW 1987, 948, 949; Schweitzer in Ghassemi-Tabar/Guhling/Weitemeyer Gewerberaummiete § 550 Rz. 78), so dass die Kündigung gem. § 580a Abs. 2 BGB erst mit Ablauf des letzten Kalendervierteljahrs 2015 wirksam werden konnte (vgl. BGH, Urt. v. 25.11.2015 - XII ZR 114/14, NJW 2016, 311 Rz. 35).
Fundstellen
Haufe-Index 10330996 |
BB 2017, 462 |
DB 2017, 7 |
NJW 2017, 1017 |
NJW 2017, 8 |
DWW 2017, 91 |
IBR 2017, 224 |
NZM 2017, 189 |
NZM 2017, 5 |
ZAP 2017, 337 |
ZIP 2017, 2107 |
ZMR 2017, 2 |
ZMR 2017, 632 |
ZfIR 2017, 272 |
DZWir 2017, 200 |
JZ 2017, 252 |
JuS 2017, 1024 |
MDR 2017, 386 |
WuM 2017, 131 |
MietRB 2017, 96 |
FMP 2017, 94 |
IWR 2017, 48 |
MK 2017, 58 |