Brandenburgisches OLG Urteil vom 07.02.2017 - 6 U 169/14

Verfahrensgang

LG Potsdam (Urteil vom 29.10.2014; Aktenzeichen 2 O 371/17)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 29.10.2014 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des LG Potsdam - 2 O 371/12 - wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages leistet. Das angefochtene Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Parteien streiten um Ansprüche der Klägerin auf Zahlung von Miete bzw. Nutzungsentschädigung sowie auf Zahlung abgerechneter Betriebskosten aus dem jedenfalls im Verlauf des Rechtsstreits beendeten Mietverhältnis über die als Standort des...gerichts...genutzten Räume in der Z.straße 136 in...

Durch schriftlichen Vertrag vom 07.01.2009 mietete das beklagte Land, vertreten durch den B. (im Folgenden: B.), von der Grundstücksgesellschaft G. GbR (im Folgenden: Grundstücks-GbR) die im 1. und 2. Obergeschoss des Gebäudes Z.straße 136 gelegenen Räume mit einer Fläche von 1.676,51 m² zur Nutzung als Gerichtsstandort. Der Vertrag sah eine Mietzeit vom 01.01.2009 bis zum 31.12.2014 vor. Die monatliche Miete betrug seit Oktober 2010 brutto 16.914,75 EUR, zuzüglich Verwalterkostenpauschale von 507,44 EUR sowie Betriebskostenvorauszahlung von 5.281,01 EUR waren insgesamt monatlich 22.703,20 EUR zu zahlen.

Die Klägerin erwarb das Grundstück von der Grundstücks-GbR, sie wurde aufgrund Auflassung vom 18.12.2009 am 06.05.2011 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Bei dem Mietobjekt handelt es sich um ein Mitte des 19. Jahrhunderts als Getreidespeicher errichtetes und unter Denkmalschutz stehendes Gebäude im Gebäudekomplex "...". In den Mieträumen ist sichtbar altes Holzgebälk vorhanden, welches zu DDR-Zeiten mit dem Holzschutzmittel Hylotox 59 behandelt wurde. Das eingesetzte Mittel enthält unter anderen Dichlordiphenyltrichlorethan (DDT), Pentachlorphenol (PCP) und Lindan.

Das beklagte Land nutzte das Gebäude bereits seit Anfang der 1990-er Jahre als Behörden- und Gerichtsstandort. In den Jahren 1994 und 1995 wurden durch das Landesinstitut... Untersuchungen zur Belastung der Räume aufgrund des verwendeten Holzschutzmittels durchgeführt. Nach Einschätzung der Ämter war eine Gesundheitsgefährdung beim Aufenthalt in den Räumen nicht zu besorgen.

Aufgrund gesundheitlicher Beschwerden der Mitarbeiter des die Räume im 3. Obergeschoss des Gebäudes nutzenden Landesbetriebes F. ließ die Klägerin im Juni und Dezember 2010 in einigen jener Räume Raumluftuntersuchungen durchführen. Die Untersuchungen der W. GmbH führten zu dem Ergebnis, dass zwei Räume auffällige DDT- und Lindankonzentrationen aufwiesen.

Im September 2011 ließ die Klägerin die an den Beklagten vermieteten Räume des 1. und 2. Obergeschosses durch Beprobung der sog. Liegestäube (Sediment- bzw. Hausstaub) untersuchen. Der Untersuchungsbericht der W. GmbH vom 19.10.2011 weist mit Ausnahme von drei nur gering belasteten Räumen für die übrigen Räume eine mittlere oder hohe DDT-Belastung bei stark variierenden Konzentrationen in den einzelnen Räumen aus. Für PCP und Lindan ermittelte die W. GmbH überwiegend geringe Werte, erhöhte Werte lagen in den Räumen 201 bis 211 vor.

Die Klägerin schlug dem Beklagten vor, belastete Räume des 1. und 2. Obergeschosses durch Reinigung einschließlich Staub- und Kornentfernung von den Holzbalken, Versiegelungsanstrich der Holzbalken und Reinigung der Teppiche zu sanieren. Für die Dauer der Sanierungsarbeiten sollten die Mitarbeiter des Gerichts sukzessive in freie Räume umziehen und nach Sanierung wieder in die ursprünglichen Räume einziehen. Eine Abstimmung dazu erzielten die Parteien nicht.

Am 03.02.2012 fand eine Besprechung der Parteien statt. Die für den Beklagten auftretenden Mitarbeiter des B., die Herrn S. und Gr..., erklärten dem Vertreter der Klägerin Herrn G., aufgrund der Schadstoffbelastung sei geplant, den für das Jahr 2013 ohnehin bevorstehenden Umzug des...gerichts vorzuziehen. Die Beteiligten besprachen die Möglichkeit einer einvernehmlichen Beendigung des Mietvertrages zum 31.12.2013 bei Räumung der Mieträume zur Durchführung der Sanierung bis Ende 2012 und Zahlung der Miete bis Ende 2013, wobei im Falle eines Nachmieters eine vorzeitige Entlassung stattfinden könne. Über das Zustandekommen einer Einigung streiten die Parteien.

Mit Schreiben vom 05.07.2012 erklärte der Beklagte "unter Hinweis auf die in der... Besprechung am 03.02.2012... erwähnten Umstände" die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages zum 30.09.2012.

Die Klägerin widersprach der Kündigung mit Schreiben vom 18.07.2012. Sie führte aus, am 03.02.2012 sei eine Einigung über die Beendigung des Mietverhältnisses zum 31.12.2013 zustandegekommen.

Mit Schreiben vom 25.07.2012...