Brandenburgisches OLG Urteil vom 13.11.2018 - 3 U 102/17

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 30.06.2017, Az. 13 O 40/16, wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

2. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

3. Der Berufungsstreitwert beträgt 12.150,- EUR.

Gründe

I. Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zur Mietzinszahlung für ein an sie zur Unterbringung von Asylbewerbern vermietetes Gewerbeobjekt und insbesondere darüber, welche Partei die für die entsprechende Herrichtung sowie Nutzung des Gebäudes erforderlichen Genehmigungen und Umbauten einzuholen hatte.

In dem eine monatliche Mietzinszahlung von 24.300 EUR netto vorsehenden, am 14.11.2015 geschlossenen Mietvertrag (Bl. 11 ff GA) vereinbarten die Parteien u.a. Folgendes:

"§ 1 Mietobjekt

1. Vermietet wird das Bestandsgebäude in der ... Str. 79, ... ... Insgesamt werden 2.025 qm Bruttogeschossfläche zzgl. der im Lageplan gekennzeichneten Außenflächen nachfolgend Mietobjekt genannt, vermietet. ...

3. Die gemäß Absatz 1 und 2 erfolge Beschreibung des Mietobjekts steht unter dem Vorbehalt möglicher Änderungen oder Auflagen in der zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorliegenden Baugenehmigung. Aus der Baugenehmigung folgende Änderungen sind dem Nutzer unverzüglich anzuzeigen.

...

§ 7 Genehmigungen

1. Der Nutzer hat auf seine Kosten sämtliche mit der durch ihn vorgesehenen Nutzung zusammenhängenden Auflagen zu erfüllen und die notwendigen Genehmigungen zu besorgen. Die Gültigkeit dieses Mietvertrages ist unabhängig von einer etwa erforderlichen behördlichen Zulassung der durch den Nutzer vorgesehenen Nutzung. Werden hierfür notwendige Genehmigungen versagt oder Auflagen erteilt, begründet dies weder ein Kündigungs- noch ein Rücktrittsrecht. Solche Genehmigungen und Auflagen sind auch nicht Geschäftsgrundlage dieses Nutzungsvertrages.

2. Die Regelungen gemäß des vorstehenden Absatzes 1 gelten nicht für die grundsätzliche bauliche Eignung zum Vertragszweck gemäß § 2 Absatz 1 [d.i. die 'Nutzung zur temporären Unterbringung für soziale Zwecke, insbesondere der vorübergehenden Unterbringung von 100 Asylsuchenden und Migranten oder Personen mit dringendem Wohnbedarf'.] Für diese steht der Überlasser ein."

Als Übergabetermin war der 01.11.2015, spätestens der 01.02.2016, vorgesehen. Jedoch scheiterten in der Folgezeit mehrere Übergabetermine, weil die Beklagte den baulichen Zustand der Anlage, das Fehlen einer baurechtlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung und eines Brandschutzkonzeptes rügte.

Am 25.01.2016 erklärte die Beklagte den Rücktritt vom Mietvertrag, wobei sie darauf hinwies, der Kläger habe es zu vertreten, dass sich die Übergabe über den 01.02.2016 hinaus verzögere, weil das Mietobjekt nicht die bauliche Eignung für den vereinbarten Nutzungszweck aufweise.

In der Folgezeit bot der Kläger der Beklagten mehrere Übergabetermine an, hinsichtlich derer die Beklagte um Verlegung bat; zu einer Übergabe der Mietsache kam es gleichwohl nicht, worauf der Kläger der Beklagten mit Schreiben vom 18.02.2015 mitteilte, dass er die Übergabe als erfolgt betrachte und die Schlüssel zu dem Mietobjekt nunmehr zur Abholung bereitlägen.

Mit Schreiben vom 30.03.2016 kündigte die Beklagte den Mietvertrag (Bl. 145 GA).

Der die Miete für Februar 2016 fordernde Kläger hat bereits erstinstanzlich behauptet, in der Lage gewesen zu sein, die Mietsache bis zum 01.02.2016 in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen; wenige Restarbeiten hätten zeitnah durchgeführt werden können; einem Dach- und Sanitärausbau habe allerdings die fehlende Baugenehmigung entgegengestanden und auch ein Brandschutzkonzept habe er nicht erstellen müssen, da hierzu die Beklagte vor Bauantragstellung verpflichtet gewesen wäre.

Die Beklagte hat diesen Sachvortrag bestritten und sich ferner darauf berufen, der Kläger habe auf Erteilung der erforderlichen baurechtlichen Erlaubnisse antragen müssen.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO auf das angefochtene Urteil des Landgerichts Potsdam vom 30.06.2017 (Bl. 310 ff GA) Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der hälftigen Miete (12.150 EUR) nebst anteiliger Zinsen verurteilt und zur Begründung u.a. ausgeführt, die Beklagte habe sich seit 15.02.2016 in Annahmeverzug mit der Übernahme der Mietsache befunden; die Vereinbarung zu § 7 des Mietvertrages sei in der Weise zu verstehen, dass der Kläger zwar die Maßnahmen zur Herstellung der grundsätzlichen baulichen Eignung des Objekts zur Erreichung des Vertragszwecks geschuldet habe, die Beklagte jedoch zur Einholung der ggf. erforderlichen Erlaubnisse verpflichtet gewesen sei und somit das Risiko für deren Versagung tragen sollte; Bedenken gegen die Zulässigkeit entsprechender Vereinbarungen bestünden nicht; die Beklagte habe nicht nachgewiesen, dass das Vertragsobjekt auch über den 01.02.2016 hinaus zur Unterbringung von Asylbewerbern baulich unge...