Brandenburgisches OLG Urteil vom 13.12.2023 - 4 U 22/23

Tenor

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Potsdam vom 22.12.2022, Az. 13 O 164/21, wird zurückgewiesen.

2. Auf die Berufung des Beklagten gegen das Ergänzungsurteil des Landgerichts Potsdam vom 02.03.2023, Az. 13 O 164/21, wird dieses abgeändert und die Kostenentscheidung insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen hat der Beklagte zu tragen. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens vor dem Landgericht Berlin, Az. 7 OH 3/16, hat der Beklagte zu 70 % zu tragen.

3. Dieses Urteil sowie das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Potsdam sind vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I. Die klagende (WOHNUNGSGESELLSCHAFT 01) nimmt den Beklagten auf Zahlung eines Kostenvorschusses zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum in Anspruch.

Die Klägerin ist eine Gemeinschaft aus sechs Wohnungseigentümern. Der Beklagte ist der Verkäufer der Wohneinheiten, die im Jahr 2011 infolge Teilungserklärung aus seinem Hausgrundstück entstanden sind. Die Bauwerke hatte er zuvor ab dem Jahr 2006 saniert.

Eine Wohnung veräußerte der Beklagte im April 2011 an den Vater der Frau (Name 01). Zur Sachmängelhaftung heißt es in § 6 des notariellen Kaufvertrages u.a. (Hervorhebungen wie im Vertragstext)

"Ansprüche und Rechte des Käufers (Wohnungsgesellschaft 01)en Sachmängeln jeder Art am Grundstück sowie im Hinblick auf die Güte, Beschaffenheit und Verwendbarkeit der unveränderten Altbausubstanz werden [...] ausgeschlossen. [...]

Hinsichtlich der Werkleistungen am Bauwerk, welches vom Verkäufer ab dem Jahr 2006 umfassend saniert wurde, gilt das - jeweils vom Notar erläuterte - Leistungsstörungsrecht des Werkvertrages des BGB. Hierzu wird vereinbart, dass die hierfür geltenden gesetzlichen Verjährungsfristen ab dem Tag des Besitzübergangs an den Käufer zu laufen beginnen. [...]

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des notariellen Kaufvertrages wird auf Anlage K 1 verwiesen (Bl. 21ff d.A.). Herr (Name 02) überließ sodann seiner Tochter mit notariellem Überlassungsvertrag das Wohnungseigentum an der Wohnung nebst seinen Miteigentumsanteilen und trat ihr die ihm aus dem notariellen Kaufvertrag zustehenden Gewährleistungsansprüche ab."

Mit Schriftsatz vom 12.04.2016 leitete Frau (Name 01) beim Landgericht Berlin ein selbständiges Beweisverfahren gegen den Beklagten ein (Az. 7 OH 3/16), das bis April 2023 fortdauerte. Der dort beauftragte Sachverständige stellte die von ihr behaupteten Mängel 1 bis 7 am Gemeinschaftseigentum - namentlich (1.) Mängel der Balkonentwässerung sowie (2.) Putzabplatzungen und Hohlstellen im Balkonbrüstungsbereich (Innenseite der Massivbrüstung) der Wohnungen Nr. 3 und Nr. 4, (3.) Putz- und Farbabplatzungen an einzelnen Hauswänden sowie (4.) Mängel der Blechabdeckung der Giebelwände, (5.) aufsteigende Feuchtigkeit im Mauerwerk der Remise, (6.) eine mangelhafte Dämmung und Abdichtung der Außenwände der Remise sowie (7.) die Durchfeuchtung der Fassadendämmung der Remise durch die Entwässerung des Nachbargebäudes - fest und ermittelte für acht der insgesamt neun zum Gegenstand des Verfahrens gemachten Mängel Beseitigungskosten von ca. 81.500 EUR bis 126.000 EUR brutto.

Bereits im Januar 2016 hatte eine weitere Erwerberin, Frau (Name 03), beim Amtsgericht Pankow-Weißensee ein selbständiges Beweisverfahren (Az. 100 H 2/26) (Wohnungsgesellschaft 01)en Mängeln des von ihr erworbenen Wohnungseigentums an der Remise eingeleitet. Ob in einem Ortstermin am 11.07.2017, den der Sachverständige für beide selbständigen Beweisverfahren zugleich durchgeführt hat - in Ansehung des in diesem Termin zur Vermeidung weiterer Bauteilöffnungen unstreitig gestellten Fehlens einer Horizontalsperre in den Außenwänden der Remise - zwischen den Beteiligten eine Vereinbarung betreffend die Behebung dieses Mangels getroffen wurde, ist zwischen den Parteien streitig.

Mit Schreiben seines Prozessbevollmächtigten vom 20.02.2018 wandte sich der Beklagte an die Klägerin und bat darum, ihm bis spätestens 16.03.2018 drei Angebote von Fachfirmen zur Einbringung einer Horizontalsperre in die Außenwand der Remise zu übermitteln. Er erklärte hierzu, in dem anlässlich des selbständigen Beweisverfahrens durchgeführten Ortstermin vom 11.07.2017 hätten sich die Beteiligten auf dieses Vorgehen geeinigt.

Nach Abschluss des durch sie eingeleiteten selbständigen Beweisverfahrens nahm die Miteigentümerin (Name 03) den Beklagten vor dem Landgericht Berlin (Wohnungsgesellschaft 01)en der festgestellten Mängel an der Abdichtung der Außenwände auf Kaufpreisminderung für die ihr unter Gewährleistungsausschluss veräußerte Remise in Anspruch. Am 18.02.2020 schlossen der Beklagte und Frau (Name 03) einen gerichtlichen Vergleich, mit dem si...