Brandenburgisches OLG Urteil vom 17.12.2019 - 17.12.2019

Tenor

1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 25.01.2019 (Az.: 11 O 246/17) wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass das Urteil des Landgerichts zur Klarstellung wie folgt neu gefasst wird:

Das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 23.03.2018 wird in dessen Ziffer 1. dahingehend abgeändert, dass die Beklagten verurteilt werden, an die Klägerin zu Händen ihres geschäftsführenden Gesellschafters I...R...19.579,72 EUR nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus

3.036,25 EUR vom 05.05.2017 bis zum 28.11.2018,

3.036,25 EUR vom 06.06.2017 bis zum 28.11.2018,

3.036,25 EUR vom 05.07.2017 bis zum 28.11.2018,

3.036,25 EUR vom 06.08.2017 bis zum 28.11.2018,

3.036,25 EUR vom 05.09.2017 bis zum 28.11.2018,

3.036,25 EUR vom 05.10.2017 bis zum 28.11.2018,

3.036,25 EUR vom 05.11.2017 bis zum 28.11.2018 und aus

19.579,72 EUR seit dem 29.11.2018 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil für vorbehaltlos erklärt.

3. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

4. Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt von den Beklagten Mietzins und Nutzungsentschädigung aus einem Mietverhältnis über Gewerberäume in der H... in B... . Der Mietvertrag wurde am 30.11.2011 geschlossen.

Im Mietvertrag heißt es unter § 5 - Aufrechnung, Zurückbehaltung:

"Der Mieter kann gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben, wenn die Gegenforderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist".

Die Beklagten betrieben in den Räumen eine Pflegewohngemeinschaft. Gegen die Beklagte zu 1 erließ die Untere Bauaufsichtsbehörde des Landkreises ... eine Ordnungsverfügung, in der angeordnet wurde, die Nutzung der Räume zum 31.01.2014 aufzugeben und die sofortige Vollziehung angeordnet wurde. Mit Bescheid vom 01.10.2014 erließ die Behörde auf Antrag der Beklagten zu 1. eine bis zum 31.01.2018 befristete Genehmigung zur Nutzungsänderung. Im Zeitraum vom 01.02.2014 bis zum 31.10.2014 zahlten die Beklagten die Miete nur unter Vorbehalt. Für die Monate Mai bis November 2017 zahlten sie keine Miete mehr. Mit Schreiben vom 04.07.2017 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos. Seit Dezember 2017 ist die Mietsache neu vermietet.

Die Klägerin hat zunächst im Wege des Urkundsprozesses die Zahlung von insgesamt 21.253,75 EUR nebst Zinsen, die Freistellung von Kosten der Rechtsverfolgung in Höhe von 1.242,84 EUR und einer Schadenspauschale in Höhe von 120 EUR begehrt. Den Anspruch haben die Beklagten vorbehaltlich ihrer Rechte im Nachverfahren anerkannt. Das Landgericht hat daraufhin die Beklagten durch Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil vom 23.03.2018 antragsgemäß verurteilt.

Im Nachverfahren hat die Klägerin beantragt, das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil für vorbehaltlos zu erklären.

Die Beklagten haben beantragt, das Anerkenntnis-Vorbehaltsurteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Sie haben eingewandt, sie seien zur Zahlung nicht verpflichtet, da die Gewerberäume aufgrund der Ordnungsverfügung nicht nutzbar gewesen seien. Deshalb hätten sie für den Zeitraum vom 01.02.2014 bis zum 31.10.2014 keine Miete und Betriebskostenvorauszahlungen geschuldet. Sie haben mit dem Betrag in Höhe von 23.761,82 gegen die Klageforderung die Aufrechnung erklärt.

Das Landgericht hat mit dem angefochtenen Urteil nach Durchführung einer Beweisaufnahme das Anerkenntnis-Urteil für vorbehaltlos erklärt.

Die Klage sei begründet. Die Mietforderung sei durch die Aufrechnung nicht erloschen. Der Aufrechnung stehe das Aufrechnungsverbot des § 5 Ziffer 1 des Mietvertrages entgegen. Diese Regelung stelle keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB dar.

Zudem rechtfertige das Vorbringen der Beklagten eine aufrechenbare Gegenforderung nicht. Es liege kein Sachmangel vor, da die behördliche Nutzungsuntersagung ihren Grund in persönlichen und betrieblichen Umständen gehabt habe und nicht bauliche, auf der Beschaffenheit der Mietsache beruhende Gründe dafür maßgeblich gewesen seien, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. Zudem hätten die Beklagten die Mietsache dauerhaft genutzt, so dass der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache trotz der Ordnungsverfügung der Baubehörde nicht eingeschränkt gewesen sei.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mit ihrer Berufung.

Sie meinen, der vertragliche Aufrechnungsausschluss verliere nach Vertragsbeendigung seine Wirkungen, wenn die Parteien sich bereits in einem Rechtsstreit gegenüberstehen. Es habe auch ein zur Minderung berechtigender Mangel vorgelegen. Grund der Nutzungsuntersagung sei allein der baurechtswidrige Zustand der Mietsache gewesen. Die Beklagten hätten das Mietobjekt während der Dauer der Nutzungsuntersagung auch nicht genutzt, sondern die Nutzung während dieser Zeit aufgeben müssen und auch tatsächlich aufgegeben.

Nebenkostenvorauszahlungen könnten nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend ge...