Brandenburgisches OLG Urteil vom 24.03.2010 - 3 U 117/09

Verfahrensgang

LG Neuruppin (Urteil vom 10.07.2009; Aktenzeichen 2 O 68/06)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten und unter Zurückweisung ihrer weitergehenden Berufung wird das Urteil des LG Neuruppin vom 10.7.2009 - 2 O 68/06 -, soweit es der Beklagten ggü. den Fortbestand der Vermieterstellung der Klägerin zu 2. über den 31.3.2006 hinaus festgestellt hat sowie hinsichtlich der Kostenentscheidung aufgehoben.

Es wird festgestellt, dass der Mietvertrag vom 14.10./1.11.1993 über eine Gewerbefläche von 1.500 m² im Erdgeschoss des Hauses ... platz 3 in V., geschlossen zwischen der L. Gesellschaft mbH & Co. KG als Vermieterin und der M. Handels-GmbH als Mieterin, vom 1.1.2005 bis zum 31.3.2006 zwischen der Klägerin zu 2. als Vermieterin und der M. Handels-GmbH & Co. KG bis zur Verschmelzung ihrer persönlich haftenden Gesellschafterin auf die Beklagte als Mieterin und danach mit der Beklagten als Mieterin fortbestand.

Im Übrigen wird die Klage der Klägerin zu 2. abgewiesen.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Parteien streiten über den Bestand eines Gewerbemietverhältnisses.

Die gesellschaftsrechtliche Rechtsvorgängerin der Klägerin zu 1. (fortan auch: Klägerin zu 1.) vermietete der Rechtsvorgängerin der Beklagten (fortan auch: Beklagte) gemäß Mietvertrag (MV) vom 1.11.1993 (vgl. 6 ff. GA) noch zu errichtende Gewerberäume zum Betrieb eines Lebensmittelhandels für 15 Jahre, mindestens bis 30.6.2009, im Erdgeschoss des Gebäudes ... platz 3 in V. Das Grundstück, auf dem das Mietobjekt zu errichten war, erwarb mit Kaufvertrag vom 23.12.1993 eine GbR, bestehend aus der Klägerin zu 1. und ihrem Geschäftsführer (fortan auch: GbR).

Mit Schreiben vom 21.1.1994 teilte die Klägerin zu 1. der Beklagten mit, dass alle bestehenden Mietverträge für den ... platz in V. an die GbR übergeleitet worden waren (vgl. B10, 206 GA) und bat um Unterzeichnung und Rücksendung eines 1. Nachtrages an sie, da sie weiterhin den Schriftverkehr führe. Die Beklagte unterzeichnete den 1. Nachtrag (vgl. B4, 72 GA) und sandte ihn der Klägerin zu 1. zurück.

Die GbR verkaufte die Immobilie am 20.12.1994 an die Klägerin zu 2. Die GbR wurde am 15.11.1996 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, die Klägerin zu 2. am 6.5.1999 (vgl. 538 GA).

Die Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 29.9.2005 (vgl. B2, 67 GA) ggü. der Klägerin zu 2. zum 31.3.2006.

Die Klägerin zu 1. hat die Ansicht vertreten, der Mietvertrag sei, auch wenn er in seiner Präambel den Grunderwerb durch den Vermieter oder die Übertragung des Mietverhältnisses auf den Grundstückseigentümer als Voraussetzung für sein Inkrafttreten nenne (vgl. 6 GA), unbedingt zustande gekommen und mit ihr als Vermieterin; er bestehe aufgrund wirksamer Laufzeitvereinbarung sowie mangels Sonderkündigungsgründe ungekündigt mit ihr bis zum 30.6.2009 fort.

Die Beklagte hat geltend gemacht, der Mietvertrag sei aufschiebend bedingt und der Bedingungseintritt habe in der Person der Klägerin zu 1. nicht eintreten können. Vermieterin sei zunächst die GbR geworden und sodann die Klägerin zu 2. Die Laufzeitvereinbarung sei mangels formwahrender Beurkundung des Vermieterüberganges unwirksam.

Die Klägerin zu 2. ist dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 5.1.2007 auf Seiten der Klägerin zu 1. beigetreten. Zur Begründung hat sie ausgeführt:"... würde das Gericht in den vorgelegten Schriftstücken jedoch eine Zustimmung des neuen Vermieters zu einem Vermieterwechsel bezüglich des 1. Nachtrags erkennen, hätte das zur Folge, dass am 6.5.1999, dem Tag des Eigentumswechsels, die Klägerin zu 2. Kraft Gesetzes gem. §§ 566, 578 Abs. 2 BGB Vermieterin wurde, weil zu diesem Zeitpunkt bei der veräußernden GbR, bestehend aus der Klägerin zu 1. und Dr. S., eine Identität von Eigentümer- und Vermieterstellung bestand." (Vgl. 235/236 GA I). Sie hat gleichlautend mit der Klägerin auf Feststellung des Fortbestehens des Mietverhältnisses angetragen.

Mit dem angefochtenem Urteil, auf das der Senat wegen der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes verweist, hat das LG die Feststellungsklage der Klägerin zu 1. als unzulässig zurückgewiesen, da es an deren Vermieterstellung und somit an deren Feststellungsinteresse fehle. Die Klägerin zu 2. habe eine zulässige Klage erhoben, die begründet sei. Die Klägerin zu 2. sei durch den Verkauf vom 20.12.1994 und durch ihre Eintragung am 6.5.1999 als Eigentümerin des Sondereigentums in das Grundbuch Vermieterin geworden (§§ 571, 580 BGB a.F.). Der Mietvertrag bestehe bei gewahrter Schriftform (§ 566 BGB a.F.) ungekündigt fort. Die Kündigung vom 29.9.2005 lasse sich schon aufgrund ihres Wortlautes nicht in eine außerordentliche Kündigung umdeuten und scheitere überdies an einer fehlenden Fristsetzung oder Abmahnung. Eine Kündigung mit Beklagtenschriftsatz vom 9.3.2007 sei, wie im Übrigen auch eine Anfechtung, verfristet und scheitere zudem gleichfalls an einer fehlenden Abmahnung.

Mit ihrer hiergegen ge...