Brandschutz (WEMoG) / 3 Verantwortung des Verwalters

3.1 Zivilrechtliche Haftung

Eine zivilrechtliche Haftung des Verwalters kommt allenfalls in Betracht, wenn bereits ein Schaden eingetreten ist und der Verwalter hierfür aufgrund eines schuldhaft begangenen Fehlers verantwortlich ist. Der Verwalter ist verpflichtet, Mängel festzustellen, bei festgestellten Mängeln die Wohnungseigentümer zu unterrichten und die Entscheidung der Wohnungseigentümer über das weitere Vorgehen herbeizuführen.^[1]

Eine Haftung käme also in Betracht, wenn der Verwalter eine dieser Pflichten schuldhaft verletzt und hierdurch den eingetretenen Schaden verursacht hätte.^[2]

Kommt der Verwalter in Verzug, Beschlüsse über Instandsetzungsmaßnahmen auszuführen oder die für ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, haftet er gemäß § 280 Abs. 1 i. V. m. § 286 Abs. 1 BGB für den dadurch entstehenden Schaden. Unterlässt der Verwalter es z. B., auf die Zugänglichkeit und Passierbarkeit der Flucht- und Rettungswege hinzuwirken, könnte sich hierdurch gegebenenfalls beim Eintritt eines Schadens ein Anlass für eine Haftung ergeben.

Hinweis

Keine Direktansprüche geschädigter Wohnungseigentümer

Da die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und der Verwalter als ihr Ausführungsorgan fungiert, können durch Pflichtverletzungen des Verwalters geschädigte Wohnungseigentümer Ansprüche nur gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend machen. Der Verwaltervertrag entfaltet keine Schutzwirkung zugunsten der Wohnungseigentümer, sodass Direktansprüche gegen den Verwalter nicht mehr bestehen. Freilich aber hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Fall der Fälle einen entsprechenden Regressanspruch gegen den Verwalter.^[3]

Weiter könnte sich eine Haftung des Verwalters ergeben, wenn er die Versicherungen der Gemeinschaft über wesentliche Tatsachen zum Zustand des Gemeinschaftseigentums nicht informiert hätte. Als zuständiges Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist er verpflichtet, die erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen. Hierzu gehört auch die Anzeige von gefahrerhöhenden Umständen. Auch in derartigen Fällen kann er sich also gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer regresspflichtig machen.

[1] LG Düsseldorf, Beschluss v. 29.6.2006, 3 Wx 281/05; BayObLG, Beschluss v. 26.2.2004, 2 Z 266/03.

[2] LG Hamburg, ZMR 2011 S. 499 (501).

[3] BGH, Urteil v. 16.12.2022, V ZR 263/21.

3.2 Inanspruchnahme als Störer nach dem Verwaltungsrecht

Die öffentlich-rechtlichen Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich des Zustands des Gemeinschaftseigentums sind gemeinschaftsbezogene Pflichten, die nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat. Der Verwalter fungiert im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungsbefugnis nach § 9b Abs. 1 WEG als ihr Ausführungsorgan. Er kann also als Zustandsstörer niemals verantwortlich sein.

Eine an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtete Ordnungsverfügung kann allerdings dem Verwalter als Empfangsvertreter zugestellt werden, der dann die Wohnungseigentümer unverzüglich zu unterrichten hat. Hat die Behörde die sofortige Vollziehbarkeit einer gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Ordnungsverfügung angeordnet, kann der Verwalter im Rahmen seiner gesetzlichen Aufgaben und Befugnisse nach§ 27 Abs. 1 Nr. 2 entsprechende Notmaßnahmen für die Gemeinschaft veranlassen.^[1]

Ist es also aus Gründen des Brandschutzes bei einem 6-geschossigen Gebäude erforderlich, einen zweiten Rettungsweg herzustellen, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen. Handelt es sich um eine Sofort- bzw. Notmaßnahme, dürfte nach wie vor der Verwalter in Anspruch genommen werden, wenn eine Sofortmaßnahme, nämlich die Errichtung eines Gerüstes, durchzuführen ist, bei der für "Wie" und "Ob" kein Ermessen besteht. Die Ermächtigungsgrundlage für den Verwalter bildet hier nämlich § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG.^[2]

Als Handlungsstörer kann der Verwalter ordnungsrechtlich zur Verantwortung gezogen werden, wenn die Verursachung der Gefahr ihm bei wertender Betrachtung zuzuordnen ist, wenn sie also auf seiner selbstständigen Entscheidung beruht.^[3]

Mit Blick auf den Brandschutz sind allerdings praxisrelevante Konstellationen kaum denkbar.

Im Rahmen seiner Organisationspflicht ist der Verwalter verpflichtet, die Wohnungseigentümer auf die Anforderungen des Brandschutzes hinzuweisen und entsprechende Beschlüsse der Wohnungseigentümer vorzubereiten, etwa zur Einschaltung eines Sachverständigen. Verstoßen die Wohnungseigentümer durch Beschluss vorsätzlich gegen die einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften, handelt der Verwalter ordnungswidrig, wenn er sich vorsätzlich an der Vorbereitung oder Durchführung des Beschlusses beteiligt. In diesem Fall kann die Behörde ein Bußgeld auch gegen den Verwalter verhängen.^[4]

Zusammengefasst kann der Verwalter allenfalls bei Notmaßnahmen, die keiner vorherigen Entscheidung durch die Eigentümer bedürfen, in Anspruch genommen werden. Darüber hinaus kann er als lediglich ausführendes Organ nicht für die ...