Bürgschaft (Miete) / 2.3 Umfang der Bürgenhaftung

2.3.1 Allgemeine Grundsätze

Grundsätzlich haftet der Bürge für alle Verpflichtungen des Mieters aus dem Mietverhältnis. Wird die Mietsache nach Ablauf der Mietzeit vom Mieter nicht an den Vermieter zurückgegeben, so haftet der Bürge auch für die Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB. Ebenso haftet der Bürge für die Kosten eines Räumungsrechtsstreits und die Kosten der Zwangsvollstreckung.^[1] Eine umfassende Mietbürgschaft umfasst auch solche Verpflichtungen, die nur vom Mieter erfüllt werden können (unvertretbare und höchstpersönliche Verpflichtungen). Werden diese Verpflichtungen vom Mieter nicht erfüllt, so haftet der Bürge für die Schadensersatzansprüche.

Achtung

Erweiterung der Verbindlichkeiten

Dagegen erstreckt sich die Bürgenhaftung grundsätzlich nicht auf solche Verpflichtungen, die sich aus einem nach Übernahme der Bürgschaft geschlossenen Vertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter ergeben. Etwas anderes gilt, wenn der Bürge mit einer Erweiterung der Verbindlichkeiten rechnen musste. Bei Mieterhöhungsvereinbarungen kommt es darauf an, ob sie eine vertragliche Grundlage (z. B. Wertsicherungsklausel) haben.

Die Übernahme einer Bürgschaft ist auch dann wirksam, wenn der Bürge deren Reichweite (z. B. mangels ausreichender Sprachkenntnisse) nicht überblicken kann. Nach der Rechtsprechung^[2] ist die Übernahme einer Bürgschaft oder Mithaftung für die Verbindlichkeiten eines Dritten jedoch nach § 138 Abs. 1 BGB nichtig, wenn zwischen der übernommenen Zahlungsverpflichtung und der finanziellen Leistungsfähigkeit des Bürgen ein grobes Missverhältnis besteht und weitere dem Gläubiger zurechenbare Umstände vorliegen, aufgrund derer die Mithaftung sittenwidrig erscheint.

Praxis-Beispiel

Sittenwidrige Umstände

Solche Umstände können in der Ausnutzung der geschäftlichen Unerfahrenheit oder einer seelischen Zwangslage liegen.

Bei Mietverhältnissen werden diese Voraussetzungen in der Regel nicht gegeben sein.^[3]

[1] LG Hamburg, ZMR 2000 S. 764.

[2] Vgl. BGH, NJW 1997 S. 1773.

[3] Vgl. OLG Hamburg, ZMR 2001 S. 887; Schläger, ZMR 2001, S. 888.

2.3.2 Befristete Bürgschaft

Eine befristete Bürgschaft liegt vor, wenn sich der Bürge verpflichtet, bis zu einem bestimmten Zeitpunkt (z. B. bis zum Ablauf von 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses) für die Verbindlichkeiten des Mieters einzustehen. In diesem Fall kann der Vermieter den Bürgen grundsätzlich nur wegen solcher Forderungen in Anspruch nehmen, die bis zum Ende der Befristung fällig geworden sind.^[1] Hierzu gehört der Anspruch auf rückständige Miete.

Hinweis

Schönheitsreparaturen

Der Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gehört ebenfalls zu den gesicherten Ansprüchen, weil die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen spätestens zum Vertragsende fällig wird.

Der Bürge haftet auch für den Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Dies gilt auch dann, wenn die nach § 281 BGB erforderliche Nachfrist erst nach dem Zeitpunkt abläuft, zu dem die Befristung der Bürgschaft endet: Die Hauptverbindlichkeit wird durch den Verzug des Mieters nämlich nicht geändert.^[2]

Achtung

Saldo aus Betriebskostenabrechnung

Dagegen haftet der Bürge nur dann auf Zahlung eines Saldos aus einer Betriebskostenabrechnung, wenn diese noch vor Ablauf der Befristung erteilt wird. Dies ist in der Praxis insbesondere dann nicht möglich, wenn der Mieter vor Ablauf des Abrechnungszeitraums auszieht; dies hat regelmäßig zur Folge, dass der Vermieter keine Sicherheit für die noch nicht abgerechneten Betriebskosten erlangt.

[1] OLG Düsseldorf, a. a. O..

[2] § 767 Abs. 1 Satz 2 BGB; OLG Hamm, ZMR 1995 S. 255.

2.3.3 Unbefristete Bürgschaft

Auch bei einer unbefristeten Bürgschaft haftet der Bürge im Zweifel nicht für solche Mietzahlungsverpflichtungen, die entstehen, weil die Parteien des Mietvertrags nach Vertragsende die weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses vereinbart haben.

Etwas anderes gilt für Ansprüche nach einer Vertragsfortsetzung gem. § 545 BGB, weil diese Ansprüche seit der Rechtsänderung durch das Mietrechtsreformgesetz nicht auf dem vermuteten Willen der Parteien zur Vertragsfortsetzung, sondern auf einer gesetzlichen Rechtsfolge beruhen.^[1]

Der Bürge kann den Bürgschaftsvertrag aus wichtigem Grund kündigen.^[2]

[1] Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 551 BGB Rn. 38.

[2] § 314 BGB.

2.3.4 Besonderheiten bei der Wohnraummiete

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf eine Sicherheit das Dreifache einer Monatsmiete nicht übersteigen. Diese Vorschrift gilt auch für die Bürgschaft. Leistet der Bürge eine unbeschränkte Bürgschaft, so kann er gleichwohl nur bis zur Höhe einer dreifachen Monatsmiete in Anspruch genommen werden.

Hinweis

Addition von Sicherheiten

Mehrere Sicherheiten sind zusammenzurechnen; sie dürfen insgesamt die in § 551 Abs. 1 BGB bestimmte Grenze nicht übersteigen.

Achtung

Überschreiten der Obergrenze

Ist der Mieter nach den vertraglichen Vereinbarungen verpflichtet, neben einer Barkaution zusätzlich eine Bürgschaft beizubringen, so ist der Bürgschaftsvertrag insoweit nichtig, als – unter Berücksichtigung der Barkaution – die Obergrenze überschritten wird.^[1]

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