Bundestag beschließt Gesetz gegen Schrottimmobilien-Deals

Mit heruntergekommenen Immobilien lässt sich auf dubiose Weise noch viel Geld verdienen. Das soll künftig nicht mehr möglich sein. Der Bundestag hat ein Gesetz gegen Geschäfte mit Schrottimmobilien beschlossen.

Der Bundestag hat am 26.9.2024 den Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Bekämpfung missbräuchlicher Ersteigerungen von Schrottimmobilien – das sog. Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz – in der vom Rechtsausschuss geänderten Fassung beschlossen.

Die Kommunen sollen in die Lage versetzt werden, einfacher gegen ein missbräuchliches Geschäftsmodell vorzugehen, das sog. Schrottimmobilien betrifft. Die Gebäude werden auf fragwürdige Art und Weise ersteigert und lukrativ vermietet, ohne dass je der volle Kaufpreis gezahlt wird.

Die Neuregelung räumt Städten und Gemeinden bei Zwangsversteigerungen die Möglichkeit ein, dem Käufer das gerade erworbene Haus vorübergehend zu entziehen.

Schrottimmobilien-Missbrauchsbekämpfungsgesetz

Konkret sollen Gemeinden künftig in Zwangsversteigerungsverfahren einen Antrag auf gerichtliche Verwaltung stellen können. Dies soll in einem neuen § 94a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) normiert werden. Dadurch soll der Anreiz zur missbräuchlichen Ersteigerung entfallen.

Eine missbräuchliche Ersteigerung ist laut Begründung dann gegeben, wenn bei einer Zwangsversteigerung eine Schrott- und Problemimmobilie für einen deutlich über dem Verkehrswert liegenden Preis versteigert wird. Der Ersteher zahlt zwar die Sicherungsleistung, nicht aber das Gebot.

Einnahmen bis zur Wiederversteigerung

Ab Zuschlag darf der Käufer jedoch Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen einziehen oder neu vermieten. Wird das Gebot nicht belegt, kommt es laut Bundesregierung zwar in der Regel zu einer Neuversteigerung. "Da jedoch zwischen Zuschlag und neuem Versteigerungstermin regelmäßig mehrere Monate vergehen, kann der Ersteher in der Zwischenzeit erhebliche Einnahmen erzielen. Zugleich verschlechtert sich der Zustand der Immobilie weiter, bis dem Ersteher bei der Wiederversteigerung das Eigentum wieder entzogen wird", heißt es im Gesetzentwurf der Bundesregierung.

Mit der Möglichkeit, eine gerichtliche Verwaltung zu beantragen, sollen die Kommunen ein Instrument erhalten, um die Vorteile einer missbräuchlichen Ersteigerung auszuschließen. Für die Dauer der so beantragten gerichtlichen Verwaltung müssen Mieteinnahmen an den gerichtlich bestellten Verwalter gezahlt werden. Dadurch soll der Anreiz wegfallen, überhöhte Gebote auf Schrottimmobilien abzugeben, ohne zu bezahlen.

Stellungnahme des Bundesrates zum Gesetzentwurf

Der Gesetzentwurf aus dem Justizministerium, wie ihn die Bundesregierung am 13.4.2024 beschlossen hatte, stand am 26.4.2024 auf der Tagesordnung im Bundesrat. Die Länderkammer schlug noch Änderungen vor.

In seiner Stellungnahme zu dem nicht zustimmungspflichtigen Entwurf forderte der Bundesrat, durch eine Verordnungsermächtigung im neuen Paragrafen jeweils länderspezifische Regelungen zu ermöglichen. Wie die Länderkammer zur Begründung ausführt, betrifft die Neuregelung nur etwa 25 Fälle pro Jahr.

Eine bundesweite Regelung könne dazu führen, dass Gemeinden etwa aus Gründen der Haftungsvermeidung zu früh Anträge auf gerichtliche Verwaltung stellen "und potenzielle, redliche Teilnehmende am Versteigerungsverfahren die Kosten einer zwischenzeitlichen Zwangsverwaltung in ihr Bietverhalten einpreisen werden".

Die Bundesregierung lehnte den Vorschlag des Bundesrates in einer Gegenäußerung ab. Eine bundeseinheitliche Regelung sei vorzugswürdig, auch wenn die Einschätzung geteilt werde, dass nicht alle Länder gleichermaßen von dem Phänomen der Schrottimmobilien betroffen seien.

Schrottimmobilien: So geht es im Gesetzgebungsverfahren weiter

Spätestens drei Wochen nach der Verabschiedung des Gesetzes durch den Bundestag befasst sich der Bundesrat dann noch einmal abschließend mit dem Gesetz.