Entscheidungsstichwort (Thema)
Grundstücksrückübertragung;. Unmöglichkeit der Rückgabe;. Notwegrecht. übernommene Grundstückssituation. vorhandene Grundstückszufahrt. Benutzung der vorhandenen Zufahrt durch den Eigentümer des zurückgegebenen Nachbargrundstücks. Übergang des Benutzungsrechts nach § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG. Verwendung im komplexen Wohnungsbau. planerische und bauliche Einbeziehung in die Umgebungsbebauung. Verwendung im komplexen Wohnungsbau als Schädigungsmaßnahme. Beschränkung der restitutionsausschließenden Verwendung auf Teile des Grundstücks;. untergeordnete Mitbenutzung. Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 VermG
Leitsatz (amtlich)
1. Die vermögensrechtliche Rückübertragung des Eigentums an einem Grundstück ist nicht nach § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG ausgeschlossen, wenn die Fläche durch eine bereits vorhandene Zufahrt erschlossen wird, die über ein im Eigentum des Verfügungsberechtigten verbleibendes Nachbargrundstück verläuft.
2. Geht eine unter § 5 Abs. 1 VermG fallende Verwendung des Restitutionsgrundstücks über eine untergeordnete Mitbenutzung von Teilbereichen nicht hinaus, bleibt die Rückgabefähigkeit des Grundstücks jedenfalls dann unberührt, wenn die Rechtsordnung dem mit dem Restitutionsausschlußgrund verfolgten Anliegen des Gesetzgebers in anderer Weise Rechnung trägt.
Normenkette
VermG § 4 Abs. 1 S. 1, § 5 Abs. 1 Buchst. c, § 7 Abs. 1, § 16 Abs. 2 S. 1; BGB § 917
Verfahrensgang
VG Dresden (Entscheidung vom 28.10.1998; Aktenzeichen 12 K 784/96) |
Tenor
Das Urteil des Verwaltungsgerichts Dresden vom 28. Oktober 1998 wird aufgehoben.
Die Sache wird zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen.
Die Entscheidung über die Kosten bleibt der Schlußentscheidung vorbehalten.
Tatbestand
I.
Die Klägerin beansprucht die Rückübertragung eines Grundstücks nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung offener Vermögensfragen – VermG –.
Die früher dem Vater der Klägerin gehörende Fläche war der rückwärtige Teil eines 2590 m² großen Villengrundstücks und mit einem Nebengebäude bebaut. Die Villa wurde im Krieg zerstört. Der Vater der Klägerin floh im Jahre 1959 aus der DDR. Im Rahmen einer Maßnahme des komplexen Wohnungsbaus wurde ein 2134 m² großer Teil des Grundstücks im Jahre 1960 nach den Vorschriften des Aufbaugesetzes enteignet und anschließend zusammen mit den Nachbargrundstücken mit Wohnblöcken bebaut. Die nicht enteignete Restfläche des Villengrundstücks, die inmitten dieser komplexen Bebauung liegt und durch eine über die enteignete Teilfläche verlaufende Zufahrt erreichbar ist, veräußerte der staatliche Verwalter nach vorheriger Zergliederung des bis dahin noch als einheitliches Flurstück geführten Villengrundstücks in die Flurstücke 424/1 (enteigneter Teil) und 424/2 (Restfläche) im Jahre 1972 an den Rat der Stadt D.
Dem Antrag der Klägerin auf Rückübertragung des ehemaligen Flurstücks 424/2 – inzwischen ist es wie die ehemaligen Nachbarflurstücke Bestandteil des neugebildeten Flurstücks 418/4 – gab das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen statt. Auf den Widerspruch der Beigeladenen hin hob das Sächsische Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen den Rückgabebescheid auf und stellte fest, daß die Klägerin entschädigungsberechtigt sei. Zur Begründung verwies es darauf, daß das Flurstück zwar von einer Schädigungsmaßnahme im Sinne des § 1 Abs. 1 Buchst. c VermG betroffen, eine Rückgabe jedoch nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ausgeschlossen sei, weil das ehemalige Villennebengebäude als Wäscherei für das Wohngebiet genutzt werde; eine Einbeziehung in den komplexen Wohnungsbau liege auch bei der Verwendung für Nebenanlagen und Infrastruktureinrichtungen vor.
Die gegen diesen Widerspruchsbescheid gerichtete Klage hat das Verwaltungsgericht abgewiesen und dazu ausgeführt: Der Bescheid sei rechtmäßig. Die Rückübertragung sei allerdings nicht gemäß § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG ausgeschlossen. Das schon vor der Überführung in Volkseigentum auf dem Grundstück errichtete Nebengebäude stehe derzeit leer. Eine planerische und bauliche Einbeziehung des Flurstücks in die Umgebungsbebauung durch Modernisierung, Um- oder Ausbau oder sonstige Zweckänderung liege nicht vor. Das gelte auch für den an das alte Gebäude angefügten Anbau, in dem sich ein „Kaltmangelhaus” befinde. Hierbei handele es sich um eine untergeordnete Nutzung, die keine untrennbare Einheit mit der Umgebungsbebauung darstelle. Auch die Notwendigkeit, die beiderseits benachbarten Garagen über das Grundstück anzufahren, führe nicht zum Ausschluß der Rückübertragung; denn diese seien spätestens in den Jahren 1969 bis 1972 und somit vor der schädigenden Maßnahme, der Veräußerung des Grundstücks im Jahre 1972, erstellt worden. Ausgeschlossen sei die Rückgabe jedoch nach § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG, weil die Nutzung des Grundstücks die Inanspruchnahme eines Notweges erfordere. Die Belastung der benachbarten Flächen durch dieses Recht sei auch nicht so unwesentlich, daß die Beigeladene die damit verbundenen Nachteile ohne weiteres hinnehmen müßte. Die vorhandene Zufahrt müßte stärker benutzt werden, und das Grundstück würde zusätzlichen Beschränkungen der Eigentümerfreiheit und insbesondere der Freiheit, bauliche Veränderungen vorzunehmen, unterliegen. Die vorhandene Zufahrt stelle auch keine „Vorbelastung” des Grundstücks in dem Sinne dar, daß das Notwegrecht bereits – gewissermaßen im Keim – angelegt sei.
Mit ihrer Revision gegen dieses Urteil verfolgt die Klägerin ihr Rückübertragungsbegehren weiter. Sie beruft sich darauf, daß das ehemalige Flurstück 424/1 bereits als Folge der Zergliederung des Villengrundstücks als dienendes Grundstück mit einem Notwegrecht zugunsten des ehemaligen Flurstücks 424/2 belastet worden sei. Mit der Benutzung dieses Weges seien auch keine wesentlichen zusätzlichen Belastungen verbunden, weil er ohnehin gleichzeitig als Zufahrt für den Wohnblock auf dem ehemaligen Flurstück 424/1 und die beiden benachbarten Garagenkomplexe diene.
Die Beigeladene verteidigt die Ausführungen des angegriffenen Urteils und hält der Revision entgegen, daß die Notlage, die einen Notweg erforderlich mache, erst mit einer Rückübertragung entstünde, weil bisher das verbindungslose Grundstück und das Verbindungsgrundstück in der Hand ein und desselben Eigentümers seien.
Der Oberbundesanwalt steht auf dem Standpunkt, daß der Beigeladenen die Restitution des umstrittenen Grundstücks zugemutet werden könne; denn sie sei keine unbeteiligte Nachbarin, und das Notwegrecht sei seit der Grundstücksteilung im Keim angelegt gewesen.
Entscheidungsgründe
II.
Die Revision ist begründet. Das Urteil des Verwaltungsgerichts verletzt Bundesrecht; denn bei zutreffender Auslegung des § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG ist der Anspruch der Klägerin auf Rückübertragung des Eigentums an dem ehemaligen Flurstück 424/2 nicht ausgeschlossen (1). Ebensowenig scheitert eine Rückgabe wegen einer Verwendung des Grundstücks im komplexen Wohnungsbau nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG (2). Da die Restitution aber nur unter gleichzeitiger Entscheidung über einen Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 VermG ausgesprochen werden darf und es insoweit bisher an den erforderlichen Feststellungen fehlt, muß der Rechtsstreit nach § 144 Abs. 3 Nr. 2 VwGO an das Verwaltungsgericht zurückverwiesen werden (3).
1. Nach § 4 Abs. 1 Satz 1 VermG ist die Rückübertragung des Eigentumsrechtes an Vermögenswerten ausgeschlossen, wenn dies von der Natur der Sache her nicht möglich ist. Entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts sind die Voraussetzungen dieses Rückgabeausschlußgrundes hier nicht erfüllt, obwohl das beanspruchte Grundstück nur über eine Zufahrt erreichbar ist, die über das Nachbargrundstück führt.
Nach der Rechtsprechung des Senats ist die Rückgabe eines Grundstücks von der Natur der Sache her unmöglich, falls sie zu einem rechtswidrigen Zustand führen würde (Beschluß vom 24. September 1996 – BVerwG 7 B 279.96 – Buchholz 428 § 4 VermG Nr. 35; Urteil vom 29. Juli 1999 – BVerwG 7 C 31.98 – ZOV 1999, 455). Dies ist grundsätzlich dann der Fall, wenn die zurückzugebende Fläche ohne Inanspruchnahme eines Notwegrechts nach § 917 BGB nicht nutzbar wäre; denn das ist eine Belastung, die der an dem zu regelnden Rechtsverhältnis nicht beteiligte Eigentümer des benachbarten Grundstücks nicht ohne weiteres hinzunehmen braucht (Beschluß vom 22. September 1997 – BVerwG 7 B 157.97 – Buchholz a.a.O. Nr. 47).
Im vorliegenden Fall besteht indes eine Besonderheit, die es rechtfertigt, eine Unmöglichkeit der Rückgabe in diesem Sinne zu verneinen. Diese Besonderheit liegt darin begründet, daß die Notwendigkeit, die zurückverlangte Fläche über eine Zuwegung zu erschließen, nicht erst durch die Rückgabe entsteht. Vielmehr wird das bebaute Hinterliegergrundstück seit langem über eine auf dem Nachbargrundstück verlaufende Zuwegung angefahren. Die damit verbundene Belastung des Nachbargrundstücks besteht seit der Inanspruchnahme dieser Fläche nach den Vorschriften des Aufbaugesetzes und der dadurch bedingten Teilung des ursprünglich einheitlichen Villengrundstücks. Diese Konstellation kann nicht dem Fall gleichgesetzt werden, daß eine solche Zufahrt erst angelegt werden muß und das Nachbargrundstück dadurch erstmalig in Anspruch genommen wird; denn die Rückgabe als solche bewirkt weder einen rechtswidrigen Zustand noch eine Belastung, die über die Änderung der Eigentumszuordnung am Restitutionsgrundstück hinausgeht. Die Mitbenutzung der Zufahrt durch den jeweiligen Eigentümer des Restitutionsgrundstücks ist vielmehr notwendige Folge der überkommenen Erschließungssituation, aufgrund derer das Eigentum an der benachbarten Fläche schon immer zugunsten des zurückzugebenden Grundstücks belastet war.
Infolge der mit der Restitution hervorgerufenen divergierenden Eigentumsverhältnisse entsteht allerdings erstmals das Bedürfnis, die bisher in der Rechtswirklichkeit unproblematische Benutzbarkeit der Zufahrt für den neuen Eigentümer der Restitutionsfläche zu sichern. Dies wird durch § 16 Abs. 1 Satz 2 VermG bewirkt, wonach der Berechtigte mit der Rückübertragung in alle in bezug auf den Vermögenswert bestehenden Rechtsverhältnisse eintritt. Zwar werden von dieser Vorschrift nach ihrem Wortlaut nur schon existente Rechtsverhältnisse erfaßt, die inhaltlich unverändert auf den neuen Eigentümer übergeleitet werden. Sie muß jedoch auch in Ansehung solcher tatsächlich ausgeübter Zugangsberechtigungen gelten, die bislang auf dem Eigentum derselben Person sowohl an dem belasteten als auch an dem begünstigten Grundstück beruhen und infolgedessen erst durch die Rückgabe und die dadurch bedingte Eigentümerverschiedenheit sicherungsbedürftig werden; denn nur so wird die Bestimmung ihrer kontinuitätssichernden Funktion gerecht. Das bedeutet, daß infolge der Rückgabe des Grundstücks die überkommenen Benutzungsverhältnisse in der Form eines die Erreichbarkeit der Restitutionsfläche wahrenden Notwegrechts im Sinne des § 917 BGB aufrechterhalten bleiben. Dabei ist es im Sinne der gebotenen konfliktverhindernden Handhabung von Restitutionsvorschriften (vgl. Urteil des Senats vom 29. Juli 1999 – BVerwG 7 C 31.98 – a.a.O.) angezeigt, den Übergang dieser mit dem zurückzugebenden Eigentum verbundenen Berechtigung im Restitutionsbescheid ausdrücklich auszusprechen.
2. Die Rückgabe des ehemaligen Flurstücks 424/2 ist auch nicht deswegen ausgeschlossen, weil es nach § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG im komplexen Wohnungsbau verwendet worden ist. Ein solches Restitutionshindernis ergibt sich weder im Hinblick auf die Bebauung des Flurstücks (a) noch hinsichtlich seiner Erschließungsfunktion für benachbarte Garagen (b).
a) Ausgehend von den tatsächlichen Feststellungen des Verwaltungsgerichts kommt eine an die auf dem Restitutionsgrundstück errichteten Gebäude und deren Nutzung anknüpfende Einbeziehung des Anwesens in den die Umgebung prägenden komplexen Wohnungsbau nicht in Betracht. Das gilt zum einen für das frühere zwischenzeitlich als Wäscherei genutzte Villennebengebäude, für dessen planerische und bauliche Einbeziehung in die Umgebungsbebauung (vgl. dazu Urteil des Senats vom 6. Dezember 1996 – BVerwG 7 C 20.96 – BVerwGE 102, 288) das Verwaltungsgericht keine Anhaltspunkte hatte und das überdies inzwischen leer steht und deswegen auch in seiner Nutzung keinen Zusammenhang mehr mit dem benachbarten Wohngebiet aufweist (vgl. Urteil des Senats vom 1. Dezember 1995 – BVerwG 7 C 27.94 – BVerwGE 100, 77 ≪83≫ m.w.N.). Das gilt zum anderen auch für den nach der Schädigung angefügten Anbau, in dem sich ein „Kaltmangelhaus” befindet; denn dabei handelt es sich nach den insoweit nicht angegriffenen Feststellungen der Vorinstanz um eine geringfügige und untergeordnete Nutzung, die die vorhandene Bebauung nicht prägt und schon aus diesem Grunde keine untrennbare Einheit mit dem komplexen Wohnungsbau bildet.
b) Gleichfalls im Ergebnis zutreffend hat das Verwaltungsgericht eine Einbeziehung des Restitutionsgrundstücks in den komplexen Wohnungsbau aufgrund seiner Erschließungsfunktion für die nördlich und südlich angrenzenden Garagenbauten verneint.
Dies ergibt sich aber entgegen der Auffassung der Vorinstanz nicht schon daraus, daß diese Garagen bereits errichtet gewesen sein sollen, als die Veräußerung des Grundstücks durch den staatlichen Verwalter erfolgte. Zwar ist es richtig, daß die Rückgabeausschlußgründe des § 5 Abs. 1 VermG grundsätzlich nicht eingreifen, wenn die Veränderung der Nutzungsverhältnisse schon vor der Schädigung eingetreten war, weil der Geschädigte in diesem Fall lediglich die Wiederherstellung derselben Eigentumsverhältnisse anstrebt, die bereits früher zusammen mit den gegenwärtigen Nutzungsverhältnissen bestanden haben (Urteil des Senats vom 20. Dezember 1999 – BVerwG 7 C 34.98 – VIZ 2000, 345 ≪347≫). So verhält es sich hier jedoch nur scheinbar; denn selbst wenn die Veräußerung des Grundstücks erst nach dem Garagenbau stattgefunden hat, darf nicht außer acht gelassen werden, daß bereits mit der Errichtung der Garagen und dem damit verbundenen Erschließungserfordernis ein schädigender Teilzugriff auf das Restitutionsgrundstück verbunden war, der im nachhinein durch den rechtsgeschäftlichen Erwerb legalisiert werden sollte.
Dennoch und obwohl die Garagen offensichtlich Bestandteil der komplexen Umgebungsbebauung sind, steht § 5 Abs. 1 Buchst. c VermG der Rückgabe des Grundstücks an die Klägerin nicht entgegen. Zwar muß es in seinen nord- und südostwärtigen Eckbereichen zwangsläufig von den Mietern der benachbarten Garagen überfahren werden, sollen diese weiter funktionsgerecht genutzt werden. Die darin liegende teilweise Verwendung des Restitutionsgrundstücks für Zwecke des komplexen Wohnungsbaus rechtfertigt aber nicht die Verweigerung der Rückgabe.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats kann sich ein Restitutionsausschlußgrund auch auf einen Teil des betreffenden Grundstücks beschränken (BVerwG, Urteil vom 30. November 1995 – BVerwG 7 C 55.94 – BVerwGE 100, 70 ≪73≫; Urteil vom 20. März 1997 – BVerwG 7 C 55.96 – BVerwGE 104, 193 ≪199≫; Beschluß vom 22. September 1997 – BVerwG 7 B 157.97 – a.a.O.). Dies setzt allerdings die Teilbarkeit der Fläche in einen von der restitutionsausschließenden Verwendung betroffenen und einen der herkömmlichen Grundstücksnutzung dienenden Bereich voraus. Maßgeblich ist insoweit die sich aus der Verkehrsanschauung ergebende Prägung des Anwesens; diese muß deutlich voneinander abgrenzbare Teilflächen ergeben. Eine solche Teilbarkeit weist das umstrittene Grundstück nicht auf. Das ergibt sich ohne weiteres aus den in den Akten enthaltenen Plänen, so daß der Senat diese Feststellung eigenständig treffen kann. Danach wird das ohnehin nur 456 m² große Grundstück vorwiegend durch die Grundfläche des früheren Villennebengebäudes in Anspruch genommen; nach allen Himmelsrichtungen verbleiben nur wenige Meter Abstand zur Grundstücksgrenze. Schon wegen dieser Flächenzuordnung wird das Grundstück in seiner Gesamtheit durch seine eigene Bebauung geprägt. Die Fremdnutzung in den Eckbereichen ist dieser Prägung als Hausgrundstück deutlich untergeordnet.
In einer solchen Situation, die eine auf Teile beschränkte Rückgabe des Grundstücks nicht zuläßt und bei der die an sich restitutionsausschließende Verwendung über eine untergeordnete Mitbenutzung nicht hinausgeht, muß schon aus Gründen der Verhältnismäßigkeit die Rückgabefähigkeit des Grundstücks jedenfalls dann unberührt bleiben, wenn dem mit dem Restitutionsausschlußgrund verfolgten Anliegen des Gesetzgebers in anderer Weise durch die Rechtsordnung Rechnung getragen wird. So verhält es sich hier. Ebenso wie die Zufahrt zu dem Restitutionsgrundstück aufgrund der überkommenen Verhältnisse in der Form eines Notwegrechts weiter benutzt werden darf, ist das Eigentum am Restitutionsgrundstück mit der Pflicht belastet, die Nutzung der für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der benachbarten Garagen notwendigen Grundstücksbereiche zu dulden. Denn auch diese Nutzung beruht auf einer bereits seit langem vorhandenen, bislang durch die einheitlichen Eigentumsverhältnisse sowohl garantierten als auch verdeckten Berechtigung, die das Eigentum am Restitutionsgrundstück beschränkt und die daher ebenfalls als Verpflichtung zur Duldung eines Notwegs entsprechend § 16 Abs. 2 Satz 1 VermG auf den Berechtigten übergeht. Auch insoweit ist ein entsprechender klarstellender Ausspruch im Restitutionsbescheid angezeigt.
3. Obwohl feststeht, daß die Klägerin einen Anspruch auf Rückübertragung des ehemaligen Flurstücks 424/2 hat, ist der Senat gehindert, eine abschließende Sachentscheidung zu treffen; denn die Rückübertragung darf grundsätzlich nur unter gleichzeitiger Entscheidung über den Wertausgleich nach § 7 Abs. 1 VermG ausgesprochen werden (BVerwG, Urteil vom 18. Januar 1996 – BVerwG 7 C 45.94 – Buchholz 428 § 6 VermG Nr. 17; Urteil vom 20. März 1997 – BVerwG 7 C 55.96 – a.a.O., S. 203). Da an das alte Villennebengebäude nach der Schädigung ein Anbau angefügt worden ist, sind hier solche Ansprüche nicht von vornherein ausgeschlossen. Nähere Feststellungen dazu, ob es sich bei diesem Anbau um eine Maßnahme im Sinne des § 7 Abs. 1 VermG handelt und ob weitere Maßnahmen im Sinne dieser Bestimmung durchgeführt worden sind, hat das Verwaltungsgericht – aus seiner Sicht folgerichtig – nicht getroffen, so daß der Rechtsstreit im Hinblick darauf an die Vorinstanz zurückverwiesen werden muß.
Unterschriften
Dr. Franßen, Dr. Bardenhewer, Gödel, Kley, Herbert
Veröffentlichung
Veröffentlicht am 15.06.2000 durch Nöpel Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle
Fundstellen
BuW 2001, 38 |
ZAP-Ost 2000, 619 |
NJ 2000, 662 |
OVS 2000, 284 |