Um die in der Corona-Krise gebeutelte Wirtschaft in Deutschland anzukurbeln, hat die Bundesregierung ein großes Konjunktur-Paket beschlossen. Die zentrale Maßnahme dieser Konjunkturhilfen ist eine reduzierte Mehrwertsteuer – ein Rabatt-Wumms, aber zeitlich begrenzt. Denn das gilt vom 1. Juli an bis Ende des Jahres. Danach bleibt's wieder beim alten Regelsteuersatz.
Was wird wie gesenkt?
Es gibt 2 Mehrwertsteuersätze: Für Waren des täglichen Bedarfs gilt ein ermäßigter Satz von 7 %. Er sinkt auf 5 %, der reguläre für alle anderen Produkte oder Dienstleistungen z. B. eines Handwerkers von 19 auf 16 %. Die Hoffnung des Staates: Die Unternehmer reichen die Steuersenkung voll an die Verbraucher weiter und die konsumieren wieder mehr.
Was heißt das für Sie als Vermieter?
Grundmieten für private Wohnungen sind ohnehin von der Mehrwertsteuer befreit. Hier ändert sich erstmal nichts.
Überprüfen Sie aber Ihre bestehenden Mietverträge, ob eine Netto– oder eine Bruttomiete vereinbart ist. Ist nämlich im Mietvertrag eine Bruttomiete fixiert, wie das etwa beim kurzfristigen Vermieten sein kann, erhöht das Absenken des Umsatzsteuersatzes die Nettomiete.
Ist dagegen eine Nettomiete zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer (ggf. mit dem Zusatz „zurzeit 19 %”) festgeschrieben, müssen Sie lediglich den Mietbetrag anpassen, den Ihr Mieter an Sie zu zahlen hat.
Geht das nicht einfacher?
Sie befristen die berichtigte Dauerrechnung zeitlich und setzen danach die alte wieder in Kraft. So sparen Sie sich einmal Papier und Porto je Mieter.
Beispiel: Die Formulierung könnte so lauten: „Bezugnehmend auf unseren Mietvertrag vom 1.2.2013 ergibt sich aufgrund der Umsatzsteuersenkung zum 1.7.2020 nunmehr folgende monatliche Zahlungsverpflichtung:
| Monatliche Nettomiete (wie bisher) |
1.000 EUR |
| + Umsatzsteuer 16 % |
160 EUR |
| = Zahlungsbetrag |
1.160 EUR |
Diese Rechnung gilt ab 1.7.2020 bis zum 31.12.2020 als Dauerrechnung. Danach gilt wieder der Mietvertrag vom 1.2.2013 als Dauerrechnung.”
Die Gewerbemiete: Was gilt hier?
Das Vermieten von Gewerberäumen ist unter Umständen umsatzsteuerpflichtig, nämlich wenn Sie als Vermieter zur Umsatzsteuer optieren. Dann ist auch hier für den Zeitraum zwischen dem 1.7. und dem 31.12.2020 der niedrigere Steuersatz von 16 % anzuwenden.
In der Regel stellen Sie als Vermieter Ihrem Mieter keine monatliche Rechnung aus, es handelt sich üblicherweise um eine Dauerrechnung, die den Mieter zu einem Vorsteuerabzug berechtigt. Ist das der Fall, müssen Sie die Dauerrechnung für den Zeitraum des gesenkten Umsatzsteuersatzes ändern.
Ja zur Umsatzsteuer-Änderung für Ihren Mieter
Ihrem Mieter steht ein gesetzlicher Anspruch auf Weitergabe des Steuervorteils, also des herabgesetzten Umsatzsteuersatzes zu (§ 29 Abs. 1 UStG). Allerdings kann sich ein entsprechender Anspruch auch aus einer vertraglichen Formulierung ableiten.
Viele Mietverträge enthalten den Passus, dass „die Nettomiete zzgl. der gesetzlich geschuldeten Umsatzsteuer zu zahlen ist”. Daraus kann der Mieter von seinem Vermieter verlangen, den Mietbetrag an die neue Umsatzsteuerhöhe anzupassen. Das heißt, ab Juli 2020 ist auf den gesenkten Steuersatz von 16 %, ab Januar 2021 zurück auf 19 % umzustellen. Der Mietvertrag muss hier nicht geändert werden. Es gilt automatisch der befristete niedere Umsatzsteuersatz.
Nur für den Zeitraum 1.7. bis 31.12.2020
Die Änderung kann vertraglich so geregelt werden, dass sie nur für den betreffenden Zeitraum gilt. Passen Sie die Verträge oder die Dauerrechnungen für den Übergangszeitraum an. Wirken Sie einer 2-fachen Änderung des Mietvertrags – einmal zu Beginn des Zeitraums auf den gesenkten Steuersatz und am Ende des Zeitraums zurück auf den üblichen Steuersatz von 19 % – entgegen und vereinbaren Sie das so: "Die Umsatzsteuer-Änderung gilt nur für den Zeitraum 1.7. bis 31.12.2020."
Mein Tipp: Für alle Rechnungen gilt das:
Sie müssen vor Fälligkeit der nächsten Mietzahlung an den jeweils aktuellen Umsatzsteuersatz angepasst werden.
Achtung! Haftungsfalle droht
Wenn Sie den Mietvertrag oder die Dauerrechnung nicht ändern, müssen Sie als Vermieter weiterhin die 19 % Umsatzsteuer ans Finanzamt abführen. Nach § 14c UStG schuldet der Unternehmer, der in einer Rechnung einen höheren Umsatzsteuerbetrag angibt, als er nach dem Gesetz schuldet, dem Staat diesen Mehrbetrag.
Es zählt der Zeitpunkt der Leistung
Maßgebend, wann der abgesenkte Steuersatz angewendet wird, ist, wann die Leistung ausgeführt wird (§ 27 Abs. 1 UStG). Es kommt also auf den Mietzeitraum an und nicht darauf, wann die Mieten gezahlt werden.
Nachzahlungen von Mieten, die Ihr Mieter für die Monate vor Juli 2020 an Sie zahlt, unterliegen also unverändert dem Steuersatz von 19 %.
Die Sache mit den Nebenkosten
Auch beim privaten Wohnraum sind einige Posten der Nebenkostenabrechnung mehrwertsteuerpflichtig. Das kann sich in der Abrechnung im kommenden Jahr positiv niederschlagen.
Bei Option zur Umsatzsteuer bei der Gewerbevermietung erfolgt auch die Fakturierung der Nebenkosten umsatzsteuerpflichtig. Die temporä...