Datenschutz bei der Vermietung und Bestandsverwaltung

Zusammenfassung

Überblick

Datenschutzrechtlich sind bei der Bestandsverwaltung drei Bereiche zu unterscheiden:

• Anbahnung des Mietverhältnisses,
• Durchführung des Mietverhältnisses und
• Beendigung des Mietverhältnisses.

1 Anbahnung des Mietverhältnisses

Bei der Anbahnung des Mietverhältnisses wird eine große Zahl personenbezogener Daten erhoben. Bei der Erhebung personenbezogener Daten bestehen nach Art. 13 und 14 DSGVO Informationspflichten gegenüber dem Betroffenen.^[1] Der Vermieter hat ein erhebliches und berechtigtes Interesse daran, die Mietbewerber kennenzulernen, um den optimalen Mieter für die zu vermietende Wohnung zu finden. Ein Mieter ist aus Sicht des Vermieters optimal, wenn er über eine gute Bonität in Bezug auf die anzumietende Wohnung verfügt und zu erwarten ist, dass sich der Bewerber gut in die bestehende Hausgemeinschaft einfügt. Das Einfügen in die Hausgemeinschaft ist nicht nur im Interesse des Vermieters, sondern auch im Eigeninteresse des Wohnungsbewerbers und auch der Mitbewohner. Dies ist bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen.

Datenschutzkonferenz (DSK)

Die DSK hat mit Datum vom 30.1.2018 eine Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten herausgegeben. Darin haben die Aufsichtsbehörden ihre Auffassung dokumentiert, wie der Prozess der Erhebung personenbezogener Daten bei der Neuvermietung zu gestalten sei und welche personenbezogenen Daten erhoben werden dürfen. Es blieb unklar, ob die Aufsichtsbehörden einen verbindlichen Prozess für die Neuvermietung beschreiben oder einen von ihnen als typisch angenommenen Prozess datenschutzrechtlich bewerten wollten. Tatsache ist, dass die Umsetzung des von den Aufsichtsbehörden angenommenen Prozesses für Mietbewerber, Noch-Mieter und Vermieter erhebliche Nachteile birgt, die bei der Interessenabwägung zu berücksichtigen sind.

Die Einlassungen der Aufsichtsbehörden stellen deren Rechtsauffassung dar. Hinsichtlich der Zulässigkeit der Datenerhebung im Vermietungsprozess liegt bisher keine höchstrichterliche Rechtsprechung vor. Im Hinblick auf die Interessenabwägung von Noch-Mieter, Mietbewerber und Vermieter ist es zweifelhaft, ob ein Gericht im Streitfall den Ausführungen der Aufsichtsbehörden folgen würde.

Rechtsgrundlage für die Erhebung personenbezogener Daten

Zunächst problematisieren die Aufsichtsbehörden, auf welcher Rechtsgrundlage die personenbezogenen Daten erhoben werden dürfen. Die Verwendung von Einwilligungserklärungen gegenüber Mietinteressenten in Formularen zur Selbstauskunft sei keine Rechtsgrundlage für die Datenerhebung, weil eine wirksame Einwilligung eine freie Entscheidung des Betroffenen erfordere. Wird der Abschluss des Mietvertrags aber von der Erhebung bestimmter Angaben beim Mietinteressenten abhängig gemacht, fehlt diese Wahlfreiheit und es entsteht eine Drucksituation, in der keine freiwillige Erklärung zustande kommt. Es ist deshalb nicht nötig, von den Mietbewerbern eine Einwilligung einzuholen, weil diese wegen des von den Aufsichtsbehörden unterstellten Machtgefälles zwischen Vermieter und Bewerber ohnehin nicht wirksam wäre.

Mit der Erklärung des Mietinteressenten, eine bestimmte Wohnung anmieten zu wollen, liegt ein vorvertragliches Schuldverhältnis vor und die Verarbeitung hat als Rechtsgrundlage Art. 6 Abs. 1 lit. b (Vertragserfüllung bzw. -anbahnung).

Anbahnung des Mietverhältnisses nach DSK

Nach den Ausführungen der DSK sollen bei der Anbahnung des Mietverhältnisses 3 Phasen unterschieden werden können. Entsprechend der Phase, in dem sich der Vermietungsprozess befindet, sollen unterschiedliche personenbezogene Daten erhoben werden können:

1. Besichtigungstermin: Nur Kontaktdaten dürfen erhoben werden.
2. Vorvertragliche Phase: Der Interessent bekundet nach Besichtigung sein Interesse an einer bestimmten Wohnung – die zulässigen Fragen dürfen in einem Bewerbungsbogen erhoben werden.
3. Entscheidungsphase: Der Vermieter hat einen konkreten Interessenten ausgewählt – jetzt dürfen auch Bonitätsnachweise gefordert werden.

Kritik

Diese von der DSK skizzierte Vorgehensweise verkennt die tatsächliche Vorgehensweise von professionellen Vermietern, wie es Wohnungsunternehmen sind. Unberücksichtigt bleibt auch das informationelle Selbstbestimmungsrecht der bisherigen Mieter, die es nach Auffassung der Aufsichtsbehörde dulden müssten, dass eine große Anzahl von Wohnungsbewerbern ihre Wohnung besichtigt. Mieter müssen nach Kündigung des Mietverhältnisses dulden, dass der Vermieter Wohnungsbewerber in die Wohnung des Noch-Mieters führt. Bei einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung des Noch-Mieters und seiner Privatsphäre kann es jedoch nicht angehen, dass die Wohnung einer undifferenzierten Anzahl von Wohnungsbewerbern gezeigt wird, von denen wahrscheinlich viele überhaupt nicht als Mieter infrage kommen würden, wenn der Vermieter die finanziellen und persönlichen Verhältnisse dieser Mietinteressenten kennen würde.

Anbahnung des Mietverhältnisses in der Praxis

In der Regel läuft der Prozess der Neuvermietung bei Wohnungsunternehmen in der Weise ab,...