Datenschutz (ZertVerwV) / 8 WEG-interner Datenschutz

8.1 Einführung

Es liegt in der Natur der Sache, dass gemeinschaftsintern kein vollständiger Datenschutz möglich ist. Um jedenfalls einerseits die Verwaltung zu erleichtern und andererseits die Rechte der Wohnungseigentümer zu wahren, ist der Datenschutz innerhalb der Eigentümergemeinschaft eingeschränkt. Es gilt jedenfalls der Grundsatz, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft keine anonyme Gemeinschaft ist.^[1]

Der Verwalter hat jeden Wohnungseigentümer zur Eigentümerversammlung zu laden. Ihm müssen also neben den Namen auch die entsprechenden Anschriften der Wohnungseigentümer bekannt sein.

• Im Notfall muss der Verwalter die Sondereigentumseinheit betreten können, auch wenn Eigentümer oder Mieter nicht vor Ort sein sollten. Er muss also den Eigentümer erreichen können. Insoweit darf er nicht nur Name und Anschrift sondern auch weitere Kontaktdaten (z. B. Telefonnummern) ermitteln.
• Der Verwalter hat einen Einzelwirtschaftsplan sowie eine Einzeljahresabrechnung für die jeweiligen Wohnungseigentümer zu erstellen. Insoweit muss er die Größe der Wohnung bzw. des Miteigentumsanteils kennen.
• Wird es erforderlich, wegen Zahlungsrückständen gegen einen Wohnungseigentümer Klage zu erheben, hat der Verwalter auch ein Einsichtsrecht in das Wohnungsgrundbuch des Wohnungseigentümers.^[2]

[1] OLG München, Urteil v. 27.10.2021, 20 U 7051/20, ZMR 2022, 142.

[2] OLG Hamm, Beschluss v. 17.6.2015, I-15 W 210/14, NZM 2015, 827.

8.2 Sondereigentumsspezifische Informationen

Grundsätzlich ist die Datenverarbeitung zur erforderlichen Erfüllung einer rechtlichen Verpflichtung, der der Verantwortliche unterliegt, nach Art. 6 Abs. 1 c) DSGVO zulässig. Die Datenverarbeitung nach Art. 6 Abs. 1 f) DSGVO ist auch zulässig, wenn eine Verarbeitung zur Wahrung der berechtigten Interessen des Verantwortlichen oder eines Dritten erforderlich ist, sofern nicht die Interessen oder Grundrechte und Grundfreiheiten der betroffenen Person, die den Schutz personenbezogener Daten erfordern, überwiegen.

Dies vorausgeschickt, ist insbesondere zur Vorbereitung der Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer die Schaffung einer tragfähigen tatsächlichen Grundlage für die Beschlussfassung erforderlich. Damit die Eigentümer sich auf die Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung vorbereiten können, sind ihnen die für ihre Entscheidungsfindung erforderlichen Informationen rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung zur Verfügung zu stellen.

Insoweit verstößt es nicht gegen datenschutzrechtliche Vorgaben, wenn der Verwalter eine Liste mit Hausgeldschuldnern erstellt und den Wohnungseigentümern zur Verfügung stellt.^[1] Auch die Information über die Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens gegen einen Wohnungseigentümer ist zulässig.

Bei einem Legionellenbefall stellen die Nennung der konkreten Wohnung, des Namens des Wohnungseigentümers sowie des KBE-Wertes im Rahmen der Übersendung der Tagesordnung durch den Verwalter und in der anschließenden Eigentümerversammlung keinen Verstoß gegen die Vorgaben der DSGVO dar, da sie ausschließlich gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgt.^[2]

[1] LG Oldenburg, Urteil v. 22.12.2020, 5 S 50/20, ZMR 2021, 420.

[2] OLG München, Urteil v. 27.10.2021, 20 U 7051/20, ZMR 2022, 142.

8.3 Informationsrechte der Wohnungseigentümer

Eigentümerliste

Bereits zur effektiven Verwaltung des Gemeinschaftseigentums führt der Verwalter eine Eigentümerliste. Jeder Wohnungseigentümer hat insoweit einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Übermittlung der Eigentümerliste. Diese kann zur Kontaktaufnahme oder aber auch zur Klageerhebung erforderlich sein. Insoweit besteht allerdings nur ein Anspruch auf Bekanntgabe von Namen und Anschriften der übrigen Wohnungseigentümer. Ohne Einwilligung der Betroffenen besteht kein Anspruch auf Mitteilung der Telefonnummern oder der E-Mail-Adressen.^[1]

Keine Beschlusskompetenz

Die Wohnungseigentümer können die Verpflichtung zur Weitergabe von E-Mail-Adressen oder Telefonnummern nicht beschließen.^[2] Hierfür wäre eine Vereinbarung erforderlich.

Einsichtsrechte

Im Rahmen ihres Einsichtsrechts in die Verwaltungsunterlagen haben die Wohnungseigentümer auch das Recht, die Einzelwirtschaftspläne und Jahreseinzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer einzusehen.^[3] Zum Datenschutz im Rahmen der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen seitens der Wohnungseigentümer siehe im Übrigen vertiefend Kap. B.I.9.3.6.3.

[1] LG Düsseldorf, Urteil v. 4.10.2018, 25 S 22/18, NJW 2019, 530.

[2] Arg. BGH, Urteil v. v. 28.1.2022, V ZR 106/21, NZM 2022, 378.

[3] AG Brake, Urteil v. 19.12.2019, 3 C 153/19, ZMR 2020, 332.

8.4 Handwerkerbeauftragung

Von den Aufsichtsbehörden der Länder nicht einheitlich beurteilt wird die Frage, ob die Weitergabe der Kontaktdaten, insbesondere der Telefonnummern, von Wohnungseigentümern an Handwerker im Rahmen der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen ohne Weiteres zulässig ist. Aus pragmatischen Gründen wird dies jedenfalls teilweise auch ohne Einwilligung des Wohnungseigentümers bejaht, wenn dies zum Zweck der Vereinbarung eines Termins für eine Erhaltungsmaßnahme erforderlich...