Der Wunsch des Verwalters auf Beauftragung von Sonderfac ... / 1 Grundsätze

Der Verwalter hat nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Allerdings ist es in erster Linie Sache der Wohnungseigentümer selbst, für die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum zu sorgen. Primär beschränkt sich die Verpflichtung des Verwalters zunächst darauf, Mängel festzustellen und die Wohnungseigentümer entsprechend zu informieren. Der Verwalter hat auch keine eigene Entscheidungsbefugnis über Art und Umfang etwa erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen. Er hat vielmehr eine entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer vorzubereiten und zu initiieren. Abhängig von der konkreten Erhaltungs-, Bau- oder Modernisierungsmaßnahme und den eigenen Interessen des Verwalters, wird er sich bereits darüber Gedanken machen, ob im konkreten Fall die Beauftragung eines Sonderfachmanns, also eines Architekten oder Bauingenieurs sinnvoll oder gar erforderlich ist.

Baugenehmigung erforderlich

Bedarf die geplante Maßnahme nach der maßgeblichen Landesbauordnung entsprechender behördlicher Genehmigung, geht in aller Regel ohnehin kein Weg an der Beauftragung eines Sonderfachmanns vorbei. Wiederum nämlich sind die Genehmigungsunterlagen vom Sonderfachmann zu erstellen bzw. zu autorisieren. Dies ist stets der Fall, wenn die Gebäudehülle maßgeblich verändert wird oder die Maßnahme Auswirkungen auf die Statik hat. Der Sonderfachmann stellt in derartigen Fällen die Antragsunterlagen und Zeichnungen zusammen, unterschreibt für die fachliche und inhaltliche Richtigkeit des Antrages und reicht diesen bei der Baubehörde ein. Dieses Vorgehen ist in der Regel für folgende Bautätigkeiten am bestehenden Gebäude erforderlich:

• Dachumbauten mit statischen Veränderungen;
• Dachausbauten, wenn eine neue Wohnung entsteht (Nutzungsänderung);
• Kellerum- und ausbauten, wenn neuer Wohnraum entsteht;
• Fassadenrenovierungen mit starken Veränderungen an Aufbau und Aussehen;
• Anbauten;
• Nachträglicher Einbau von Heizräumen;
• Nachträglicher Einbau von Lagerstätten für Heizöl und Flüssiggas;
• Veränderungen an der Abwasseranlage.

Denkmalschutz

Zwar für den Bereich des Wohnungseigentums nicht sonderlich praxisrelevant, ist bei Maßnahmen in Denkmälern und Denkmalbereichen immer eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich. Bei baugenehmigungspflichtigen Maßnahmen wird die denkmalrechtliche Entscheidung im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren getroffen. Bei baugenehmigungsfreien Maßnahmen ist nur ein Antrag auf denkmalrechtliche Erlaubnis zu stellen.

Gestaltungssatzung

Bauordnungsrechtliche Regelungen über die Zulässigkeit können in Gestaltungssatzungen vorhanden sein. Dann sind Änderungen der äußeren Gestaltung auch nicht mehr genehmigungsfrei.

Praxis-Beispiel

Wärmeverbundsystem

Im Zuge erforderlicher Sanierungsarbeiten an der Fassade des Gebäudes beabsichtigen die Wohnungseigentümer, ein Wärmeverbundsystem anzubringen.

In aller Regel ist eine derartige Maßnahme nach den Landesbauordnungen der Länder genehmigungsfrei. Keiner Baugenehmigung bedarf dabei die Änderung der äußeren Gestaltung durch

• Anstrich,
• Verputz,
• Verfugung,
• Dacheindeckung,
• Solaranlagen,
• Einbau oder Austausch von Fenstern und Türen,
• Austausch von Umwehrungen sowie
• Bekleidungen und Verblendungen.

Diese Vorhaben sind aber nur genehmigungsfrei, wenn für das Gebäude keine Gestaltungssatzung existiert. Die Inhalte einer Gestaltungssatzung können als Festsetzungen in einem Bebauungsplan aufgenommen werden. Eine Gestaltungssatzung kann auch unabhängig von einem Bebauungsplan bestehen. Daher kann der Tatbestand der Genehmigungsfreiheit nur aufgrund der Kenntnis über das konkrete Grundstück festgestellt werden.

Bauvorlageberechtigte Person

Die für die Erteilung der Baugenehmigung erforderlichen Unterlagen (sog. "Bauvorlagen") müssen von einer bauvorlageberechtigten Person durch Unterschrift anerkannt werden. Welche Personen bauvorlageberechtigt sind, ist in den jeweiligen Landesbauordnungen geregelt. In aller Regel sind dies Architekten und Bauingenieure.