Der Wunsch des Verwalters auf Beauftragung von Sonderfac ... / 2 Verpflichtung zur Beschlussdurchführung

So andererseits kein Zwang zur Beauftragung eines Sonderfachmanns besteht, sind die Wohnungseigentümer frei in ihrer Entscheidung, eine Maßnahme auch ohne Begleitung eines Sonderfachmanns durchzuführen. Abhängig von Art und Ausmaß der Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme stellt sich dann eher die Frage, ob die Maßnahme ohne Planung und Begleitung eines Bauingenieurs oder Architekten ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies ist aber für die hier zu beurteilende Problematik bedeutungslos.

So nicht ohnehin die Beauftragung eines Sonderfachmanns erforderlich ist, stellt sich vielmehr die Frage, ob der Verwalter gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Anspruch auf Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs gerichtet auf Maßnahmenbegleitung und -beaufsichtigung hat. Und diese Frage ist vor dem Hintergrund, dass der Verwalter verpflichtet ist, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen, klar zu verneinen. Da es sich hierbei um eine gesetzliche Pflicht des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG handelt, ist sie grundsätzlich auch bereits mit der Verwaltervergütung abgegolten. Selbstverständlich können im Verwaltervertrag gerade für umfangreichere Sanierungsmaßnahmen auch Sonderhonorare zugunsten des Verwalters vereinbart werden. Fehlt es allerdings an einer entsprechenden Sondervergütungsabrede, kann der Verwalter keine zusätzlichen Honorare geltend machen.

Überwachung der Sanierungsmaßnahmen

Auch bei umfangreichen und grundlegenden Sanierungsmaßnahmen gehört die Überwachung der Durchführung der konkreten Maßnahme zu den gesetzlichen Pflichten des Verwalters. Diese Pflicht trifft im Übrigen jeden Verwalter. Mag er mit Blick auf Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung erfahren sein oder nicht, vermag es sich bei ihm um einen professionellen Verwalter oder einen Wohnungseigentümerverwalter handeln. Freilich schuldet der Verwalter mangels entsprechender Fachkenntnisse keine bauleitende Überwachung der Arbeiten (OLG Frankfurt/Main, Beschluss v. 10.2.2009, 20 W 356/07). Hiervon unabhängig hat er aber die Ausführung der Arbeiten selbst bei gleichzeitiger Beauftragung eines Architekten oder Bauingenieurs wie ein "Bauherr" zu überwachen (BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 197/10). Der Verwalter hat bei der Durchführung von Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums also auf eine baulich und fachlich einwandfreie Lösung zu achten. Gleiches gilt für die Wirtschaftlichkeit, auch wenn die bauleitende Überwachung nicht zu seinen Pflichten gehört (AG Köln, Urteil v. 1.8.2017, 215 C 183/16). Er ist auch zur Überprüfung der Leistungen des beauftragten Unternehmers auf Vollständigkeit verpflichtet. Dies jedenfalls dann, wenn die Prüfung dem Verwalter aufgrund Evidenz unproblematisch möglich ist (LG Hamburg, Beschluss v. 9.4.2013, 318 T 17/12).

Wichtig

Vom Verwalter beauftragte Sonderfachleute

Benötigt der Verwalter zur Durchführung des Beschlusses die Hilfe Dritter, also insbesondere diejenige von Architekten oder Ingenieuren, kann er diese zwar beauftragen, er hat dann aber auch ihre Kosten zu tragen (LG München I, Urteil v. 5.8.2010, 36 S 19282/09). Zeigt sich jedenfalls im Rahmen der Durchführung der Erhaltungsmaßnahme, dass die Hinzuziehung eines Sonderfachmanns erforderlich ist, hat der Verwalter einen entsprechenden Beschluss zu initiieren und im Vorfeld 3 Vergleichsangebote einzuholen (LG Dortmund, Urteil v. 18.5.2018, 17 S 116/17). Die Hinzuziehung eines Sonderfachmanns ohne entsprechende Beschlussfassung der Wohnungseigentümer kommt nur in absoluten Ausnahmefällen dann in Betracht, wenn bezüglich der Tatsachen- bzw. Ursachenfeststellung unaufschiebbarer Handlungsbedarf besteht und keine Zeit mehr zur Einberufung einer Eigentümerversammlung verbleibt.