Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist am 1.1.2024 in Kraft getreten. Immobilienverwalter müssen schon jetzt einige Vorgaben umsetzen und den Umstieg auf eine klimafreundlichere Heizungsanlage vorbereiten.
Bestandsgebäude
Für Bestandsgebäude gilt, beim Einbau einer neuen Heizung, dass sie zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien gespeist wird, erst mit Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung (für Neubaugebiete gilt die Regelung seit 1.1.2024).
Die kommunale Wärmeplanung der Gemeinden soll spätestens wie folgt vorliegen:
- mehr als 100.000 Einwohnende: 30.6.2026
- bis 100.000 Einwohnende: 30.6.2028
Neben der grundsätzlichen Anforderung, Anlagen zu verbauen, die zu 65 % aus erneuerbaren Energien (65-eE) gespeist werden, regelt das Gesetz Übergangsfristen, formuliert aber auch zum Teil sehr konkrete Anforderungen, bis wann Eigentümer über die zukünftige Versorgungsart ihrer Gebäude entschieden haben müssen.
Gasetagenheizungen: Bestandsaufnahme schon ab 2024
Für das Verwalten von Gebäuden mit Gasetagenheizungen kommen auf Immobilienverwalter dieses Jahr einige Sonderaufgaben zu. Hier stehen in mittelbarer Zukunft Entscheidungen an, ob die Einzelfeuerstellen in Zukunft erhalten bleiben sollen. Und wenn "ja", ist damit die Frage verbunden, wie die Pflicht, eine Heizungsanlage zu betreiben, die die 65-eE-Regelung erfüllt, umzusetzen ist. Oder ob die Etagenlösungen durch eine zentrale Versorgung ersetzt werden soll. Vorzubereiten sind diese Entscheidungen durch den Immobilienverwalter. Er muss die Informationen über die Einzelfeuerstellen, die zum Sondereigentum gehören, bei dem jeweiligen Wohnungseigentümer bis zum 31.12.2024 anfordern. Ebenso sind Informationen zu den Gasthermen beim zuständigen Schornsteinfeger bis 31.12.2024 anzufragen. Beide Parteien haben für die Beantwortung 6 Monate Zeit. Um den Verwaltungsaufwand übersichtlich zu halten, sollten Verwalter schon im Vorfeld Formulare erstellen, mit denen sie die etwaigen Informationen gezielt abfragen.
Nach Ablauf der 6-Monats-Frist ist die Immobilienverwaltung verpflichtet, den Eigentümern die Informationen in konsolidierter Fassung innerhalb von 3 Monaten zur Verfügung zu stellen. Sie soll als Entscheidungsgrundlage für die Zukunft des Beheizens des Gebäudes dienen. Da nicht alle Eigentümer dem Informationsauftrag innerhalb der Frist nachkommen werden, ist es ratsam, mit dieser Aufgabe so früh wie möglich zu beginnen. Der Fall, dass ein Eigentümer dem Informationsauftrag nicht nachkommt, ist im GEG nicht vorgesehen. Im Verwalteralltag wird sich das höchstwahrscheinlich anders darstellen.
Immobilienverwaltungen sind gut damit beraten, die Konsolidierung zunächst ohne die fehlenden Informationen durchzuführen und bei den entsprechenden WEG-Mitgliedern nachzufassen.
Wenn die erste Gastherme getauscht wird
Laut § 71n Abs. 4 GEG ist nach Kenntniserlangung, dass die erste Gastherme im Gebäude getauscht werden muss oder bereits getauscht wurde, unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Bei dieser muss über die Vorgehensweise zur Erfüllung der Vorgaben des GEG beraten werden. An dieser Stelle ist der Immobilienverwalter verpflichtet, über die Rechtsfolge des § 71l Abs. 4 GEG hinzuweisen, die besagt: Wenn die Gemeinschaft nicht innerhalb der im GEG genannten Fristen eine Entscheidung trifft, wie das Gebäude in Zukunft beheizt werden soll, ist sie zur vollständigen Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage bei gleichzeitiger Erfüllung der 65-eE-Vorgaben verpflichtet. Nach der Entscheidungsfindung für eine zentrale oder zur weiteren dezentralen Beheizung der Eigentümer muss der Immobilienverwalter dies dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger unverzüglich in Textform mitteilen.
Für Gebäude mit Gasetagenheizungen sind großzügige Fristen für die Umstellung der Beheizung vorgesehen. Nach Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung werden 5 Jahre für die Entscheidungsfindung eingeräumt. Hinzu kommen weitere Fristen für die Umsetzung der Maßnahmen:
- Umstellung auf Zentralheizung: Für das Umsetzen der zentralen Lösung hat die WEG 8 Jahre nach Entscheidungsfindung Zeit. In Summe also 13 Jahre.
- Beibehalten dezentraler Lösungen: Hier hat die WEG 5 Jahre Zeit für die Umsetzung. In Summe also 10 Jahre.
- Keine Entscheidung: Dann ist der Umstieg auf eine zentrale Anlage innerhalb von 8 Jahren Pflicht.
Übergangsfristen bei wasserstofffähigen Gasheizungen
Wenn eine Heizungsanlage mit Erdgas betrieben wird und auf die Verbrennung von 100 % Wasserstoff umrüstbar ist, kann eine solche Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme auch nach dem 1.1.2024 eingebaut oder aufgestellt werden, und zwar ohne Einhaltung der 65-eE-Regelung (§ 71k GEG).
Dies gilt bis zum Anschluss an ein Wasserstoffnetz. Voraussetzung dafür aber ist, dass:
- das Gebäude in einem Gebiet liegt, für das eine Entscheidung über die Ausweisung als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen wurde.
- dieses Gebiet bis zum Ablauf des 31.12.2044 vollständig mit Wasserstoff versorgt werden soll.
- der Betreiber des Gasverteilernetzes, an desse...