Was kann belastet werden?
Mit Grunddienstbarkeiten können Grundstücke, aber auch grundstücksgleiche Rechte[1] belastet werden.
Eine Grunddienstbarkeit kann als Gesamtbelastung für mehrere Grundstücke begründet werden, wenn sich die Ausübung der Dienstbarkeit notwendigerweise auf diese Grundstücke erstreckt und die Belastung dort die gleiche Benutzung sichert.[2] Für die Belastung ist die eingetragene Flurstücksbezeichnung maßgeblich: Das an einem unter Verwendung der Flurstücksbezeichnung konkret benannten Grundstück bewilligte Geh- und Fahrtrecht ist durch entsprechende Eintragung im Grundbuch nur zulasten dieses Grundstücks entstanden.[3]
Zulässig ist ferner die Belastung realer Teile, nicht jedoch eines ideellen, d. h. eines nur gedachten Miteigentumsanteils. Wenn lediglich ein Grundstücksteil mit einer Dienstbarkeit belastet werden soll, bedarf es nicht zwingend der Teilung und Abschreibung des gesondert belasteten Grundstücksteils oder der Vorlegung einer amtlichen Katasterkarte, sofern der zu belastende Grundstücksteil schon eine eigene Flurstückbezeichnung hat und damit eindeutig bestimmt ist.[4]
Beschränkung auf Ausübungsstelle
Von der Belastung eines Grundstücksteils zu unterscheiden ist der Fall, dass das gesamte Grundstück mit der Dienstbarkeit belastet, die Ausübung jedoch auf einen realen Teil beschränkt ist.[5]
Die nicht näher eingegrenzte Nutzung einer auf dem dienenden Grundstück vorhandenen baulichen Anlage kann jedenfalls dann zulässiger Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein, wenn sich die Anlage nur auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks erstreckt und dem Eigentümer an dem von der Ausübungsbefugnis des Dienstbarkeitsberechtigten nicht erfassten Teil des Grundstücks die volle Nutzung verbleibt.[6]
Bestimmung
Ist das gesamte Grundstück belastet, haben die Vertragsparteien – insbesondere bei einem Wegerecht – den Ausübungsbereich oft tatsächlich auf einen Teil des Grundstücks beschränkt. Eine bei der Bestellung der Dienstbarkeit vorgenommene Beschränkung des Ausübungsbereichs kann durch die Bezugnahme auf bestimmte natürliche, auch in der Vergangenheit liegende Gegebenheiten beschrieben werden, ohne dass dies den sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz verletzt.[7]
Die Ausübungsstelle für die Dienstbarkeit kann nach freier Wahl der Vertragsparteien bestimmt werden:
- rechtsgeschäftlich durch Einigung und Eintragung im Grundbuch mit Bezeichnung der Ausübungsstelle in der Eintragungsbewilligung oder
- durch rein tatsächliche Ausübung aufgrund formloser, mitunter bloß stillschweigender Abrede.
Die Einräumung eines Rechts, auf der betroffenen Teilfläche Maßnahmen "auf Kosten des Grundstückseigentümers" durchzuführen oder durchführen zu lassen, stellt eine nicht als Inhalt des dinglichen Rechts eintragungsfähige Kostenregelung dar.[8]
Verlegung
Später können veränderte Verhältnisse eine Verlegung der Ausübungsstelle erforderlich machen. Im Falle rechtsgeschäftlicher Festlegung kann die Regelung lediglich durch Einigung und Eintragung wirksam abgeändert werden.[9]
In jedem Fall hat der Eigentümer des dienenden Grundstücks einen Anspruch auf Verlegung, wenn die Ausübung an der bisherigen Stelle für ihn besonders beschwerlich und die neue Stelle für den Berechtigten ebenso geeignet ist.[10]
Die damit vom Gesetzgeber vollzogene Gewichtung der gegenläufigen Interessen ist grundsätzlich abschließend; eine selbstständige Interessenabwägung durch das Gericht verbietet sich daher.[11]
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