Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeit / 4.1 Benutzungsrecht

4.1.1 Nur Teilgebrauch des Grundstücks

Ausschluss des Eigentümers unzulässig

Nach § 1018 1. Alt. BGB darf der Berechtigte das fremde Grundstück "in einzelnen Beziehungen benutzen" (Benutzungsdienstbarkeit). Diesem Nutzungsrecht entspricht aufseiten des Eigentümers des belasteten Grundstücks die Pflicht zur Duldung dieser Nutzung.

Unter diesem "Benutzen" versteht man ein vorteilhaftes^[1], dauerndes oder fortgesetztes, regelmäßig wiederkehrendes Gebrauchmachen von dem Grundstück zu bestimmten Zwecken.^[2]

Abgrenzung zum Nießbrauch

Die Abgrenzung zwischen einem Grundstücksnießbrauch und einer Benutzungsdienstbarkeit richtet sich allein formal danach, ob dem Berechtigten eine umfassende Nutzungsbefugnis (ggf. unter Ausschluss einzelner Nutzungen) oder nur einzelne Nutzungsmöglichkeiten eingeräumt werden.^[3] Die Grunddienstbarkeit darf also die Benutzungsmöglichkeit eines Grundstücks nicht völlig ausschöpfen. Denn dann handelt es sich um einen Nießbrauch.

Praxis-Beispiel

Abgrenzung zum Nießbrauch

Im Rahmen einer Grunddienstbarkeit ist dem Berechtigten das Recht eingeräumt worden, ein Grundstück "für alle Zeiten in beliebiger Weise zu benutzen". Ein solches Recht ist nicht eintragungsfähig. Denn hier bleibt dem Eigentümer des belasteten Grundstücks keine wirtschaftlich sinnvolle Nutzungsmöglichkeit.^[4]

Gleiches gilt für das Recht eines Beteiligten, einen bestimmten Grundstücksteil kostenfrei "nach seinem Belieben unter Ausschluss des Eigentümers" zu nutzen.^[5]

Ein unbeschränktes Nutzungsrecht kann auch dann nicht Inhalt einer Grunddienstbarkeit sein, wenn seine Ausübung auf eine Teilfläche des dienenden Grundstücks begrenzt ist.^[6]

Alternative: Wohnungsrecht

Nicht eintragungsfähig sind dementsprechend auch Grunddienstbarkeiten mit dem Inhalt, bestimmte Zimmer bzw. einen bestimmten Gebäudeteil auf dem jeweiligen Nachbargrundstück unter Ausschluss des Eigentümers allein zu benutzen.^[7]

Hinweis: In solchen Fällen kann sich die Eintragung eines Wohnungsrechts nach § 1093 BGB anbieten.

[1] Vgl. § 1019 BGB.

[2] Dazu DNotI-Report 2004 S. 167 m. w. N.

[3] BGH, Urteil v. 20.3.2020, V ZR 317/18, DNotZ 2021 S. 37.

[4] BayObLG, Beschluss v. 13.2.2003, 2Z BR 131/02, MDR 2003 S. 684.

[5] OLG Celle, Beschluss v. 15.10.2004, 4 W 190/04, NJW-RR 2005 S. 102.

[6] BGH, Beschluss v. 6.11.2014, V ZB 131/13, DNotZ 2015 S. 113.

[7] OLG München, Beschluss v. 22.2.2010, 34 Wx 003/10, DNotZ 2010 S. 845 mit Anm. Kanzleiter.

4.1.2 Nutzung von Teilflächen

Ausübung beschränkt auf Teilfläche

Zulässig ist eine Dienstbarkeit, die zwar auf dem ganzen Grundstück lastet, deren Ausübung sich aber auf eine näher bezeichnete Teilfläche unter Ausschluss des Eigentümers beschränkt.^[1] Sind der Berechtigte einer Grunddienstbarkeit und der Eigentümer des dienenden Grundstücks zur gleichberechtigten Mitbenutzung des Grundstücks befugt, können sie voneinander in entsprechender Anwendung von § 745 Abs. 2 BGB eine Ausübungsregelung verlangen.^[2]

Die Ausübungsstelle für die Dienstbarkeit können die Vertragsparteien frei bestimmen.^[3]

Die Bezeichnung der Ausübungsstelle muss hinreichend bestimmt sein, wobei die Dienstbarkeitsurkunde hierzu förmlich auf einen Lageplan mit entsprechender Kennzeichnung verweisen kann und die Eintragungsbewilligung ausdrücklich auf eine solche Zeichnung Bezug nehmen muss.^[4]

Dabei ist auf hinreichende Konkretisierung zu achten: Ist die im Eintragungsvermerk in Bezug genommene Bewilligung hinsichtlich der Ausübungsstelle nicht hinreichend bestimmt, so ist das Grundbuch bereits durch die Eintragung dieser Grunddienstbarkeit unrichtig geworden und die eingetragene Grunddienstbarkeit nach § 22 Abs. 1 GBO zu löschen.^[5]

Wird ein mit einer Dienstbarkeit belastetes Grundstück geteilt, so werden, wenn die Ausübung der Dienstbarkeit auf einen bestimmten Teil des belasteten Grundstücks beschränkt ist, die Teile, welche völlig außerhalb des Bereichs der Ausübung liegen, von der Dienstbarkeit frei.^[6]

[1] So BGH, Urteil v. 25.10.1991, V ZR 196/90, NJW 1992 S. 1101.

[2] BGH, Urteil v. 19.9.2008, V ZR 164/07, NJW 2008 S. 3703.

[3] BGH, Urteil v. 7.10.2005, V ZR 140/04, Rpfleger 2006 S. 67, dazu oben Gegenstand der Belastung.

[4] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.8.2020, 3 Wx 127/20, ZMR 2020 S. 1053; OLG München, Beschluss v. 17.11.2014, 34 Wx 369/14, BeckRS 2014, 22336.

[5] OLG Köln, Beschluss v. 27.4.2015, 2 Wx 42/15, NJOZ 2016 S. 1.

[6] OLG München, Beschluss v. 11.1.2016, 34 Wx 317/15, BeckRS 2016, 06180.

4.1.3 Einzelfälle

Geh- und Fahrrecht

Eine Benutzungsdienstbarkeit ist auch mit einer Kombination verschiedenartiger Befugnisse zur Nutzung des dienenden Grundstücks zulässig. Häufiger Anwendungsfall ist das Fahr- und Wegerecht. Hierdurch erhält der Berechtigte zum belasteten Grundstück Zugang, etwa um darauf (zu seinem eigenen Grundstück) zu gehen oder zu fahren. Soll zusätzlicher Inhalt auch das Recht zum Verweilen im Sinn eines Aufenthalts und eines beliebigen Hin- und Hergehens auf dem dienenden Grundstück sein, muss dies im Grundbuch selbst zumindest schlagwortartig eingetragen werden. Eine Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung gem. § 874 Satz 1 BGB genü...