Verbotsdienstbarkeit
Die zweite Art der nach § 1018 BGB zugelassenen Grunddienstbarkeiten betrifft die Belastung des Grundstücks in der Weise, dass auf ihm "gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen".
Klarer Inhalt
Bei der Bestellung einer solchen Grunddienstbarkeit müssen die betreffenden Handlungen inhaltlich genau festgelegt und entsprechend eingetragen werden. So steht etwa der Eintragung einer Grunddienstbarkeit (Warenvertriebsverbot), die u. a. das Verbot des Verkaufs von Geschenkartikeln zum Gegenstand hat, der Bestimmtheitsgrundsatz nicht entgegen.[1]
Im Übrigen ist vor schwammigen Formulierungen zu warnen.
Unklare Verbote
Der Eigentümer von Wohnungs- und Teileigentum wollte zugunsten zweier Wohnungen die Eintragung folgender Dienstbarkeiten auf seinem Teileigentum eintragen lassen:
"Der jeweilige Eigentümer der dienenden Sondereigentumseinheit darf in diesen Räumen … kein Gewerbe betreiben, außer es handelt sich um stille Gewerbe mit nur geringfügiger Umfeldbeeinträchtigung". Diese Formulierung lässt nicht den Umfang der zugelassenen Ausnahmen erkennen.[2]
Auch eine Dienstbarkeit, nach der der Grundstückseigentümer Handlungen zu unterlassen hat, die gegen die Grundsätze der Denkmalpflege und die jeweils einzuholenden Weisungen einer Behörde verstoßen, genügt nicht dem grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz.[3]
Nur tatsächliche Handlungen
Dabei muss es sich um Maßnahmen tatsächlicher Art handeln, zu denen der Grundstückseigentümer, bestünde die Belastung nicht, kraft seines Eigentums berechtigt wäre. Eine Handlung, die ihm ohnehin (etwa nach den Vorschriften des Nachbarrechts) nicht erlaubt ist, stellt daher keinen zulässigen Belastungsinhalt dar. Ebenso wenig kommen Verbote in Betracht, die lediglich die rechtliche Verfügungsfreiheit des Eigentümers einschränken. Unzulässig als Dienstbarkeit sind daher Verbote, ein Grundstück zu belasten, zu vermieten, zu verpachten oder zu teilen.
Bau- und Gewerbeverbote
Gegenstand von Unterlassungsdienstbarkeiten sind vornehmlich Bau- und Gewerbeverbote. So kann aufgrund einer Grunddienstbarkeit verboten sein, das dienende Grundstück überhaupt oder doch mit anderen Gebäuden als solchen bestimmter Art zu bebauen. Ebenso können die Gebäudehöhe und der Grenzabstand festgelegt werden. Verbote, die eine gewerbliche Nutzung des belasteten Grundstücks ausschließen oder einschränken, können der Fernhaltung lästiger Immissionen wie Lärm, Staub usw. dienen. In einer Wohnungseigentumsanlage kann eine Fensterschließpflicht Gegenstand einer Grunddienstbarkeit sein.[4] Inhalt kann auch das Verbot sein, auf dem Grundstück jedweden Hobbyfunkverkehr zu betreiben.[5]
Wettbewerbsverbot
Häufig wird ihr Zweck darin liegen, Wettbewerber vom Nachbargrundstück fernzuhalten (Wettbewerbs- oder Konkurrenzverbote). Dies gilt vor allem für Gastronomiebetriebe: So kann der Eigentümer eines Grundstücks zugunsten seines Nachbarn wirksam eine Grunddienstbarkeit bestellen, wonach auf seinem Grundstück eine Gast- oder Schankwirtschaft bzw. ein Ausschank irgendwelcher Art nur mit Zustimmung dieses Nachbarn betrieben werden darf.[6]
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