Dienstbarkeiten: Grunddienstbarkeit / 6.2 Eintragung

6.2.1 Kennzeichnung des Rechts

Welches Grundbuch?

Die Eintragung hat auf dem Blatt des dienenden Grundstücks in Abteilung II zu erfolgen. Ein Vermerk auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks ist zulässig und auch zweckmäßig, für die Entstehung des Rechts jedoch ohne Bedeutung.

Schlagwortartige Kennzeichnung

Bei der Eintragung ist es nicht ausreichend, das Recht lediglich als "Grunddienstbarkeit" einzutragen und im Übrigen auf die Eintragungsbewilligung Bezug zu nehmen (was nach § 874 BGB zulässig ist). Es ist vielmehr gemäß § 44 Abs. 2 Satz 3 GBO eine schlagwortartige Bezeichnung erforderlich, die dem Grundbuchbenutzer eine hinreichende Vorstellung von der spezifischen Art des Rechtsinhalts vermittelt.^[1]

Es ist Aufgabe des Grundbuchamts, nicht des Antragstellers, eine zutreffende schlagwortartige Bezeichnung für ein solches Recht zu formulieren.^[2]

Praxis-Beispiel

Ausreichende Grundbuchvermerke

Als Grundbuchvermerke reichen etwa aus: "Baubeschränkung"^[3], "Geh- und Fahrtrecht"^[4], "Spielfläche, Grünfläche, Kfz-Stellfläche, Bebauungsrecht".^[5]

Ebenso muss ein über das Geh- und Fahrtrecht hinaus gewährtes "Verweilrecht" aus der Grundbucheintragung erkennbar sein.^[6] Nicht ausreichend ist die bloße Bezeichnung "Nutzungsbeschränkung", weil offenbleibt, in welcher Hinsicht diese Einschränkung erfolgt. Eine gleichwohl so eingetragene Grunddienstbarkeit ist unwirksam.^[7]

Gleiches gilt für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit mit der schlagwortartigen Bezeichnung "Benutzungsrecht hinsichtlich einer Teilfläche", weil der Eintragungsvermerk den wesentlichen Inhalt des Rechts nicht erkennen lässt.^[8]

Soll eine Grunddienstbarkeit^[9] in Form eines Wegerechts eingetragen werden, muss der Umfang des Rechts örtlich genau bestimmt sein. Hieran fehlt es in örtlicher und räumlicher Sicht, wenn dem Berechtigten das Recht "im Rahmen der vorgegebenen örtlichen Situation" eingeräumt wird.^[10] Hingegen kann der Verlauf eines Geh- und Fahrtrechts durch die Bezugnahme auf einen beigefügten Lageplan für den grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ausreichend bezeichnet sein.^[11]

Praxis-Tipp

Eintragungsbewilligung möglichst detailliert

Um unnötige Probleme – auch in der Zukunft – zu vermeiden, empfiehlt es sich unbedingt, Inhalt und Umfang der Grunddienstbarkeit möglichst genau in der Eintragungsbewilligung zu umreißen. Dies gilt erst recht, wenn lediglich die Teilfläche eines Grundstücks von der Dienstbarkeit erfasst und die Bezeichnung der Ausübungsstelle in die Eintragungsbewilligung mit aufgenommen werden soll.^[12]

[1] OLG Schleswig, Beschluss v. 18.5.2010, 2 W 38/10, Rpfleger 2010 S. 580 betreffend ein "Wärmeversorgungsanlagen- und Erdsondenrecht"; vgl. auch OLG Düsseldorf, Beschluss v. 6.5.2010, 3 Wx 244/09, FGPrax 2010 S. 272 betreffend ein "Wärmebezugsverbot".

[2] KG Berlin, Beschluss v. 8.12.2015, 1 W 884/15 u. a., NJOZ 2016 S. 488.

[3] Vgl. OLG Hamm, Beschluss v. 28.5.1996, 15 W 448/95, Rpfleger 1996 S. 444.

[4] OLG Stuttgart, Beschluss v. 7.12.1990, 8 W 37/90, Rpfleger 1991 S. 198.

[5] BGH, Beschluss v. 6.11.2014, V ZB 131/13, NJW-RR 2015 S. 208, dazu Böttcher, NJW 2016 S. 844, 845.

[6] BGH Urteil v. 17.12.2021, V ZR 44/21, NJW-RR 2022 S. 594.

[7] OLG Düsseldorf, Urteil v. 31.5.1995, 9 U 235/94, NJW-RR 1996 S. 15 m. w. N.; a. A. OLG Hamm, Urteil v. 13.10.1994, 5 U 68/94, NJW-RR 1995 S. 914, das auf die Rechtsauffassung zum Zeitpunkt der Eintragung der Dienstbarkeit abstellt.

[8] OLG München, Beschluss v. 16.12.2016, 34 Wx 292/16, BeckRS 2016, 21233.

[9] § 1018 BGB.

[10] OLG Koblenz, Urteil v. 22.2.2007, 5 U 836/06, NJOZ 2007 S. 2674.

[11] OLG Frankfurt, Beschluss v. 11.8.2011, 20 W 277/11, DNotI-Report 2011 S. 190.

[12] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 15.2.2017, 3 Wx 298/16, Rpfleger 2017 S. 444.

6.2.2 Inhaltliche Unrichtigkeit

Klarstellungsvermerk im Grundbuch

Mitunter ist bei der Buchung eines Rechts im Grundbuch ganz oder teilweise über den nach § 874 BGB zulässigen Umfang hinaus auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen worden. Stellt sich gleichwohl die Eintragung des Rechts im Grundbuch selbst aber als inhaltlich zulässig dar, hat das Grundbuchamt von Amts wegen einen Vermerk in das Grundbuch einzutragen, durch den klargestellt wird, welche Teile der Eintragungsbewilligung nicht Inhalt des Grundbuchs geworden sind.^[1]

Eintragung richtig?

Und noch etwas gilt es zu beachten: Bei der Eintragung müssen die Grundstücke richtig bezeichnet sein. Bei falschen Parzellennummern muss die Grunddienstbarkeit gelöscht werden; eine Grundbuchberichtigung ist in der Regel nicht möglich!^[2]

[1] BGH, Beschluss v. 6.11.2014, V ZB 131/13, DNotZ 2015 S. 113; vgl. auch LG Chemnitz, Beschluss v. 25.1.2006, 3 T 830/05, Rpfleger 2006 S. 319 mit Anm. Hintzen, Rpfleger 2006, S. 466.

[2] BGH, Beschluss v. 23.9.1993, V ZB 27/92, NJW 1993 S. 3197.

6.2.3 "Vergessene" Eintragung

Bewilligung bleibt gültig

Eine Bewilligung für die Belastung eines Grundstücks mit einer Dienstbarkeit geht durch fehlende Eintragung im Grundbuch nicht unter.

Praxis-Beispiel

Unverbrauchte Bewilligung

Im Jahr 1969 hatten die Eigentümer eines Grundstücks zugunsten der Eigentümer ...