Dienstwohnung – Mietvertrag wird bei Ausscheiden aus dem Dienst nicht beendet

1 Leitsatz

Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- und Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine auflösende Bedingung dar. Macht der Mieter deutlich, nicht ausziehen zu wollen und somit die Bedingung nicht gegen sich gelten zu lassen, wird das Mietverhältnis zwischen den Parteien unverändert fortgesetzt.

2 Normenkette

§§ 572 Abs. 2, 313, 779 BGB

3 Das Problem

Bei Überlassung einer Wohnung an einen Arbeitnehmer ist vertraglich häufig vereinbart, dass das Mietverhältnis mit dem Ausscheiden aus dem Dienst, z. B. auch bei Eintritt in den Ruhestand, ohne Weiteres endet. In dem vom BGH jetzt entschiedenen Fall hatte ein Diakon im Dienst der Kirche in Bayern gemeinsam mit seiner Ehefrau im Jahre 1977 ein Reihenhaus der Kirche angemietet. Mit Rücksicht auf die Beschäftigung des Ehemanns als Diakon enthielt der Mietvertrag folgende Bestimmung: "Das Mietverhältnis endet ohne Weiteres mit dem Ausscheiden aus dem kirchlichen Dienst." Nach dem Tod des Ehemanns und der Versetzung der Ehefrau in den Ruhestand verwies die Kirche die Ehefrau auf die Regelung im Mietvertrag, wonach das Mietverhältnis mit dem Ausscheiden aus den kirchlichen Dienst endet.

4 Die Entscheidung

Darauf kann sich der Vermieter nach einem neuen Urteil des BGH allerdings nicht berufen. Eine Vertragsbestimmung, die die Beendigung eines Mietvertrags an die Beendigung eines (unbefristeten) Arbeits- oder Dienstverhältnisses knüpft, stellt eine (unzulässige) auflösende Bedingung dar. Auf eine solche auflösende Bedingung zum Nachteil des Mieters kann sich der Vermieter daher nicht berufen (§ 572 Abs. 2 BGB). Rechtsfolge: Das Mietverhältnis verändert sich ab Bedingungseintritt (Beendigung des Arbeits- bzw. Dienstverhältnisses) in ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wie es z. B. auch bei einem befristeten Mietverhältnis (Zeitmietvertrag) der Fall ist, wenn dem Mieter der gesetzliche Befristungsgrund (z. B. Eigenbedarf) bei Vertragsabschluss nicht schriftlich mitgeteilt worden ist (§ 575 Abs. 1 Satz 2 BGB). Daher ist es für die Annahme eines Fortbestands des Mietverhältnisses ausreichend, wenn der Mieter deutlich macht, dass er nicht ausziehen und somit die Beendigung nicht gegen sich gelten lassen will. In diesem Fall wird das Mietverhältnis unverändert und auf unbestimmte Zeit fortgesetzt.

5 Entscheidung

BGH, Urteil v. 11.11.2020, VIII ZR 191/18, WuM 2021 S. 47