Eigentümerversammlung (WEMoG) / 4 Virtuelle Eigentümerversammlung

4.1 Einführung

Mit dem am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"^[1] ist den Wohnungseigentümern auch die zeitlich befristete Möglichkeit einer Beschlussfassung über die rein virtuelle Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen eingeräumt worden.

Allerdings sieht die Übergangsregelung des § 48 Abs. 6 WEG bis 2028 die Pflicht zur Durchführung einer jährlichen Präsenzversammlung vor, so die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten. § 23 Abs. 1a Satz 1 WEG sieht jedenfalls vor, dass die Wohnungseigentümer mit einer Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen können, dass die Versammlungen innerhalb eines Zeitraums von längstens 3 Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann.

Die bereits bestehende Kompetenz zur einfachmehrheitlichen Beschlussfassung zur Ermöglichung der Online-Teilnahme an Präsenzversammlungen (Hybrid-Versammlung) besteht unverändert weiter. Die Wohnungseigentümer haben also die Wahl, Eigentümerversammlungen in Präsenz, hybrid oder rein virtuell durchzuführen.

Wortlaut des § 23 Abs. 1a WEG

"Die Wohnungseigentümer können mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen beschließen, dass die Versammlung innerhalb eines Zeitraums von längstens drei Jahren ab Beschlussfassung ohne physische Präsenz der Wohnungseigentümer und des Verwalters an einem Versammlungsort stattfindet oder stattfinden kann (virtuelle Wohnungseigentümerversammlung). Die virtuelle Wohnungseigentümerversammlung muss hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein."

Die Möglichkeit der Durchführung rein virtueller Eigentümerversammlungen bietet sowohl für Verwalter als auch für Wohnungseigentümer unbestreitbare Vorteile auch gegenüber einer hybriden Versammlung. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass zur Durchführung der Versammlung keine Versammlungsräume mehr angemietet werden müssen sowie Zeit und Kosten der An- und Abreise entfallen. Bei beschlossener Ermöglichung der Teilnahme in elektronischer Form entfallen auch die Kosten für die im Versammlungsraum erforderliche Technik zur Ermöglichung der Online-Teilnahme.

Nachteilig kann die rein virtuelle Durchführung von Eigentümerversammlungen freilich für technisch nicht versierte und insbesondere betagte Wohnungseigentümer sein. Insoweit aber ist zu berücksichtigen, dass diese Wohnungseigentümer an der Teilnahme zur Willensbildung nicht ausgeschlossen sind, weil sie entweder Vertretungsvollmacht erteilen können oder gegebenenfalls die Möglichkeit haben, an der Versammlung bei einem anderen Wohnungseigentümer im Rahmen einer Art "Nachbarschaftshilfe" teilnehmen zu können.

Wird der Beschluss vor dem 1.1.2028 gefasst, sieht allerdings die Übergangsregelung des § 48 Abs. 6 WEG bis einschließlich 2028 ohnehin die Pflicht zur Durchführung einer jährlichen Präsenzversammlung vor, so die Wohnungseigentümer hierauf nicht durch einstimmigen Beschluss verzichten.^[2]

[1] V. 10.10.2024, BGBl I 2024 Nr. 306.

[2] Siehe Kap. 4.8.

4.2 Erforderliche Mehrheit

Der Beschluss über die Ermöglichung der Durchführung von virtuellen Eigentümerversammlungen erfordert eine Mehrheit von mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen. Abgestellt wird also, wie sonst auch, auf das Quorum der in der beschlussfassenden Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer. Ebenso wie sonst auch, erfolgt die Abstimmung nach dem jeweils geltenden Stimmprinzip, also dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 WEG oder einem hiervon abweichend vereinbarten Stimmprinzip (etwa nach Objekten oder Miteigentumsanteilen).

Bei allem bleibt stets zu berücksichtigen, dass nach § 25 Abs. 1 WEG jede Versammlung beschlussfähig ist, soweit nur ein Eigentümer anwesend oder vertreten ist. Da auf die Mehrheit der in der Versammlung abgegebenen Stimmen abgestellt wird, könnte im Fall geringer Teilnahmezahl ggf. eine Minderheit die Einführung der virtuellen Wohnungseigentümerversammlung beschließen, so sie nur die 75 %-Grenze der in der Versammlung anwesenden Wohnungseigentümer erreicht. Allerdings ist die Beschlussfassung im Ladungsschreiben anzukündigen und angesichts der Bedeutung des Beschlussgegenstands damit zu rechnen, dass wohl eine Vielzahl der Wohnungseigentümer an der Versammlung teilnehmen oder zumindest Stimmrechtsvollmacht erteilen wird.

Keine doppelte Qualifizierung

Anders als § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG sieht § 23 Abs. 1a WEG keine doppelte Qualifizierung vor, sondern nur eine einfache, weil die abgegebenen Stimmen nicht zugleich eine bestimmte Anzahl von Miteigentumsanteilen repräsentieren müssen.

4.3 Beschlussalternativen

• Zunächst können die Wohnungseigentümer für einen bestimmten Zeitraum – maximal 3 Jahre – beschließen, dass Eigentümerversammlungen als reine Online-Versammlungen durch...