Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1 Rechtsfolgen des Eigentümerwechsels

1.1 Zäsur bezüglich der Ansprüche

Wird die Mietsache veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (§ 566 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH findet keine Rechtsnachfolge statt; vielmehr kommt zwischen dem Mieter und dem Erwerber ein neues Mietverhältnis zustande, das allerdings denselben Inhalt wie das mit dem Veräußerer abgeschlossene Mietverhältnis hat.^[1] Mit dem Eigentümerwechsel findet also eine Zäsur statt:

• Alle bereits fälligen Ansprüche (wie rückständige Miete, Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen oder Beschädigung der Mietsache) verbleiben beim Veräußerer;
• die noch nicht fälligen Ansprüche gehen auf den Erwerber über.

Grundsätze

1. § 566 BGB ist eng auszulegen. Danach erfasst die Vorschrift nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen.
2. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind.
3. Ob eine bestimmte Regelung untrennbar mit dem Mietvertrag verbunden ist, richtet sich nicht nach den Vorstellungen der Parteien; maßgeblich ist vielmehr der materiellrechtliche Gehalt der Regelung.^[2]

Veräußerung an mehrere Personen

Wird das Grundstück an mehrere Personen veräußert, treten alle Erwerber in das Mietverhältnis ein.

Praxis-Beispiel

BGB-Gesellschaft

Bilden die Erwerber eine BGB-Gesellschaft, so werden alle Gesellschafter Vermieter. Treten später weitere Personen in die Gesellschaft ein und werden diese im Grundbuch eingetragen, werden auch die Eintretenden Vermieter.^[3]

Verkauf an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts

Wird dagegen eine Immobilie an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) verkauft, so ist die GbR nach neuer Rechtsprechung unter ihrem Namen im Grundbuch einzutragen.^[4]

Wichtig

Zusatz bei GbR ohne Namen

Hat die GbR keinen Namen, ist sie als "Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus ..." und den Namen ihrer Gesellschafter einzutragen.^[5] Damit sind Verwechslungen zu vermeiden.

Grundstück im Eigentum mehrerer Vermieter

Steht das Grundstück im Eigentum mehrerer Vermieter und überträgt einer der Vermieter seinen Miteigentumsanteil auf einen Dritten, tritt dieser in das Mietverhältnis ein.^[6]

Wichtig

Miteigentumsanteil ohne Vermietereigenschaft

Anders ist es, wenn der Veräußerer des Miteigentumsanteils nicht zugleich auch Vermieter war. In diesem Fall hat die Veräußerung des Miteigentumsanteils auf das Mietverhältnis keinen Einfluss.

Inhalt der mietvertraglichen Rechte

Insoweit ist beim Eigentumsübergang auf den Zeitpunkt der Begründung des ursprünglichen (mit dem Veräußerer abgeschlossenen) Mietvertrags abzustellen.^[7]

Praxis-Beispiel

Rechte aus Mietvertrag

Dies gilt für die Bemessung der Kündigungsfrist nach § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB, für das Vermieterpfandrecht sowie für vertraglich vereinbarte Fristen bezüglich der Ausführung der Schönheitsreparaturen und dergleichen.

[1] BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11, NJW 2012 S. 3032.

[2] BGH, Urteil v. 25.7.2012, XII ZR 22/11, NJW 2012 S. 3032 betr. Pfandrecht des Veräußerers; BGH, Urteil v. 12.10.2016, XII ZR 9/15, NJW 2017 S. 254 betr. Ankaufsrecht des Mieters; Thüringer OLG, Urteil v. 1.8.2019, 4 U 858/18 betr. Anspruch des Mieters auf Abstandszahlung in Mietaufhebungsvertrag.

[3] KG Berlin, RE v. 23.4.1998, 16 RE-Miet 1752/98.

[4] § 124 Abs. 1 HGB, § 7 Abs. 2 PartGG und § 15 Abs. 1b GBV analog.

[5] BGH, Beschluss v. 4.12.2008, V ZB 74/08.

[6] Lammel, Wohnraummietrecht, § 566 BGB Rn. 54.

[7] BGH, Urteil v. 15.10.2014, XII ZR 163/12, Rz. 16.

1.2 Rechtsbeziehungen außerhalb des Mietverhältnisses

Der Erwerber tritt nur in solche Verpflichtungen ein, die in dem Mietverhältnis ihre Grundlage haben.^[1] Hierzu gehört alles, was mit der Nutzung der Wohnung im Zusammenhang steht.

Praxis-Beispiel

Pflichten aus der Wohnungsnutzung

Allgemeine Nutzungsregelungen, Vereinbarungen über die Miete, die Mietzeit, über Schönheitsreparaturen und sonstige Instandhaltungsregelungen, über das Recht zur Tierhaltung und zur (Unter-)Untervermietung, Hausordnungsbestimmungen und dergleichen

Sondervereinbarungen gehen nicht auf den Erwerber über, auch wenn sie mit der Vermietung in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen oder zusammen mit den mietvertraglichen Bestimmungen in einer einzigen Vertragsurkunde geregelt worden sind.

Praxis-Beispiel

Sondervereinbarungen

Hierzu gehört ein zwischen dem Mieter und dem Veräußerer geschlossener Vertrag über Hausmeisterdienste, Putzdienste oder Ähnliches. Dies stellt einen zusätzlichen Dienst- oder Werkvertrag dar. Wenn dafür allerdings der Mietzins gesenkt wird, handelt es sich um eine mietrechtliche Vereinbarung.

Hinweis

Mietaufhebungsvertrag

Vereinbarungen, die der Veräußerer mit dem Mieter in einem Aufhebungsvertrag getroffen hat, gehen ebenfalls nicht auf den Erwerber über. Solche Vereinbarungen regeln nicht die weitere Durchführung des Mietverhältnisses, sondern sind als ...