Eigentümerwechsel – Rechtsfolgen / 1.3.9 Kündigungsrechte und -befugnisse

Fraglich ist, ob ein vor Beendigung des Mietverhältnisses entstandenes, vom Veräußerer aber nicht ausgeübtes Kündigungsrecht mit dem Eigentumsübergang erlischt. Dies ist wegen der durch den Eigentümerwechsel entstehenden Zäsur im Grundsatz zu bejahen.^[1] Allerdings sind einige Ausnahmen angebracht, die aber leider umstritten sind und daher keine Rechtssicherheit bieten:

Hinweis

Ausnahmefälle: Vertragsverletzung oder Zahlungsverzug

So bleibt das Kündigungsrecht ausnahmsweise bestehen, wenn es aus einer Vertragsverletzung abgeleitet wird, die sich unmittelbar auf die Mietsache auswirkt, wie z. B. Störungen des Hausfriedens oder eine unpünktliche Mietzahlung, die in der Zeit des Veräußerers begonnen und in der Zeit des Erwerbers fortgesetzt werden.^[2]

Streitig ist, ob der Erwerber eine Kündigung auf Zahlungsrückstände stützen kann, die vor dem Eigentumsübergang entstanden sind. Hier sind 2 Fälle zu unterscheiden:

1. Ist der Kündigungstatbestand bereits in der Eigentumszeit des Veräußerers entstanden, geht das Kündigungsrecht verloren. Das Kündigungsrecht des Veräußerers erlischt, weil die Stellung des Vermieters auf den Erwerber übergegangen ist. Der Erwerber kann nicht kündigen, weil entstandene, aber nicht ausgeübte Kündigungsrechte infolge der durch § 566 BGB bewirkten Zäsur nicht auf den Erwerber übergehen.^[3] Eine Abtretung der Mietansprüche ändert hieran nichts.^[4]

2. Anders ist es, wenn die Rückstände teils vor und teils nach dem Eigentumsübergang aufgelaufen sind. Hier wirkt sich die Vertragsverletzung trotz der mit dem Eigentümerwechsel verbundenen Zäsur auf das neue Mietverhältnis aus, sodass der Erwerber kündigen kann, wenn der Kündigungstatbestand erfüllt ist.^[5]

   Streitig ist, ob dies nur dann gilt, wenn die aus der Zeit des Veräußerers stammenden Rückstände an den Erwerber abgetreten werden.^[6]

Veräußerer hat bereits gekündigt

Hiervon sind jene Fälle zu unterscheiden, in denen der Veräußerer bereits wirksam gekündigt hatte. Hier tritt der Erwerber in das Abwicklungsverhältnis ein mit der Folge, dass er die Räume vom Mieter herausverlangen kann. Eine Ausnahme gilt für solche Kündigungstatbestände, die ein über den Kündigungsausspruch hinaus fortdauerndes Erlangungsinteresse voraussetzen, insbesondere für den Kündigungsgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. In einem solchen Fall wird eine Kündigung, die mit einem eigenen Bedarf begründet ist, im Ergebnis wirkungslos, weil die Weiterverfolgung des Räumungsanspruchs durch den Veräußerer oder den Erwerber rechtsmissbräuchlich ist. Kann der Erwerber eigene Beendigungsinteressen geltend machen, muss er nach erfolgtem Eigentümerwechsel erneut kündigen.

Hinweis

Keine Eigenbedarfskündigung durch Veräußerer

Kündigt der Veräußerer vor dem Eigentümerwechsel wegen eines Eigenbedarfs des Erwerbers, so ist die Kündigung unwirksam, weil der Erwerber nicht zu den in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannten Personen gehört.

Gleiches gilt für eine Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die mit wirtschaftlichen Interessen des Erwerbers an einer anderweitigen Verwertung des Mietobjekts begründet wird. Etwas anderes kommt in Betracht, wenn der Veräußerer einen objektbezogenen Kündigungsgrund geltend gemacht hat (Abriss, Sanierung), den der Erwerber weiterverfolgen will.

[1] Emmerich, in Staudinger (2011), § 566 BGB Rn. 47; Sternel, Rn. I 62; Börstinghaus, PiG 70 (2005), S. 65, 87 und NZM 2004, S. 481, 488; a. A. Scholz, WuM 1983, S. 279.

[2] Häublein, in MüKomm, § 566 BGB Rn. 35.

[3] Emmerich, in Staudinger (2011), § 566 BGB Rn. 47; Lammel, § 566 BGB Rn. 78.

[4] A. A.: Sternel, WuM 2009, S. 699, 702; Häublein, in MüKomm, § 566 BGB Rn. 35; Stangl, FA MietRWEG, Kap. 14 Rn. 83.

[5] Emmerich, in Staudinger (2011), § 566 BGB Rn. 47; Wolf/Eckert/Ball, Rn. 1417.

[6] So OLG Hamm, NJW-RR 1993 S. 273, 274; LG Berlin, GE 2005 S. 487; Derleder, NJW 2008, S. 1189, 1191; Sternel, WuM 2009, S. 699, 702; Lammel, § 566 BGB Rn. 79; a. A. Emmerich, in Staudinger (2011), § 566 BGB Rn. 47.