Die zulässige Nutzung des Sondereigentums ergibt sich aus der Teilungserklärung. Wird dagegen verstoßen und werden beispielsweise Räume, die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet sind, an den Betreiber einer Arztpraxis, als Gaststätte, Pizzeria oder dergleichen vermietet, so können die übrigen Eigentümer den Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Der Vermieter ist in einem solchen Fall gleichwohl nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.[1] Die Wohnungseigentümer können aus der Entscheidung des Wohnungseigentumsgerichts gegen den Vermieter vollstrecken. Die Vollstreckung erfolgt nach § 890 ZPO, also durch Festsetzung eines Ordnungsgeldes. Allerdings setzt die Verhängung des Ordnungsgeldes voraus, dass der Vermieter schuldhaft handelt.
Verschulden ist wichtig
In dem obigen Fall halte ich es für fahrlässig, wenn der Mieter Laden mit Arztpraxis oder Gaststätte gleichsetzt. Unkenntnis schützt insoweit nicht vor Strafe. Das kann für einen Eigentümer ein unlösbares Dilemma werden: Wenn z. B. in einem Beschluss die Hundehaltung ausdrücklich verboten ist, gilt das. Ein späterer Käufer kann sich nicht darauf berufen, dass er diesen Beschluss nicht kennt. Das ist dann sein Verschulden. Wenn er dann seinem Mieter die Hundehaltung verboten hat, kann er dies nicht wieder rückgängig machen, wenn die Hundehaltung nicht über das Normale hinaus stört.
Einen Mieter können die Miteigentümer nur dann auf Unterlassung in Anspruch nehmen, wenn sie gegen ihn einen Unterlassungstitel erwirken, z. B. wenn dieser den Hausfrieden durch überdurchschnittlichen Lärm stört.[2] Für dieses Verfahren ist das Zivilgericht zuständig. Das von diesem Gericht erlassene Urteil wird ebenfalls nach § 890 ZPO vollstreckt. Diese Vollstreckung ist i. d. R. unproblematisch, weil beim Mieter das Verschulden nicht zweifelhaft sein wird.
Schadensersatz
Wird der Mieter zur Aufgabe seines Betriebs gezwungen, so kann er den Vermieter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Es liegt ein Rechtsmangel vor, weil der nach dem Vertrag vereinbarte Mietgebrauch (die Nutzung der Räumlichkeiten zum Betrieb einer Gaststätte) wegen des Rechts der Wohnungseigentümer nicht ausgeübt werden kann.
Es genügt zwar nicht, dass das Recht besteht, wohl aber der Umstand, dass die Rechtsinhaber von dem Recht Gebrauch machen wollen. In diesem Fall entfällt die Pflicht zur Zahlung der Miete[3]; außerdem stehen dem Mieter Schadensersatzansprüche wegen Nichterfüllung zu.[4] Stattdessen kann der Mieter auch nach § 543 BGB fristlos kündigen und den Vermieter auf Ersatz des Kündigungsfolgeschadens in Anspruch nehmen.
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