Eigentumswohnung (Miete) / 3.3 Änderungsvorbehalt

Außerordentlich problematisch ist die Frage, wie sich spätere – also nach Abschluss des Mietvertrags gefasste – Wohnungseigentümerbeschlüsse auf das Mietverhältnis auswirken. Zunächst ist festzustellen, dass die Beschlüsse als solche auf den Mietvertrag keinen Einfluss haben. Anders ist es nur, wenn der Vertrag einen Änderungsvorbehalt enthält.

3.3.1 Formularvereinbarung

Bei Formularvereinbarungen hängt die Wirksamkeit eines Änderungsvorbehalts gem. § 308 Nr. 4 BGB davon ab, ob die Änderung unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters für den Mieter zumutbar ist. Diese Frage ist stets unter Berücksichtigung des Einzelfalls zu entscheiden.

Praxis-Beispiel

Zumutbare Änderungen für Mieter

Änderungen der Hausordnung, durch die bereits bestehende Verpflichtungen lediglich näher konkretisiert werden – zu denken ist etwa an Regelungen über das Schließen der Haustür, über die Benutzungszeiten eines Müllschluckers oder die Einhaltung bestimmter Ruhezeiten – sind grundsätzlich zumutbar.

Unzumutbar sind dagegen solche Änderungen, durch die neue, den Mieter belastende Verpflichtungen begründet werden sollen – etwa die Verpflichtung zur Schneebeseitigung im Winter – oder die in eine vertraglich gesicherte wesentliche Rechtsposition des Mieters eingreifen. Ist beispielsweise einem Mieter die Tierhaltung gestattet worden, so kann dieses vertraglich begründete Recht nicht nachträglich aufgrund eines formularmäßigen Änderungsvorbehalts wieder beseitigt werden.

3.3.2 Individualvereinbarung

Durch Individualvereinbarungen sind Änderungsvorbehalte in einem weitergehenden Umfang möglich. Schranken ergeben sich hier aus dem Grundsatz von Treu und Glauben. Daraus ergibt sich u. a., dass die Möglichkeit des Wegfalls eines vertraglichen Rechts und das damit verbundene Risiko hinreichend erkennbar sein muss.

3.3.3 Mitteilung des Änderungsbeschlusses

In jedem Fall ist es erforderlich, dass die Änderungsbeschlüsse dem Mieter mitgeteilt werden. Mit der Mitteilung bringt der Vermieter regelmäßig zum Ausdruck, dass er von dem Änderungsvorbehalt Gebrauch machen will. Davon abgesehen versteht es sich von selbst, dass der Mieter nur diejenigen Verhaltensregeln beachten kann, von denen er Kenntnis hat.