Eigentumswohnung (Miete) / 4.3 Prozessvollmacht

Bei den meisten Verwaltungsformen ist es wünschenswert, dass der Verwalter den Eigentümer auch vor Gericht vertreten kann. Hierzu benötigt der Verwalter eine Prozessvollmacht.

4.3.1 Prozessführung im fremden Namen

Diese Vorgehensweise ist die Regel, die Prozessführung im eigenen Namen dagegen die Ausnahme. Bei der Prozessführung im fremden Namen wird der Vermieter Prozesspartei. Das gerichtliche Urteil ergeht zu seinen Gunsten; aus einem gerichtlichen Zahlungstitel kann er, nicht aber der Verwalter, vollstrecken. Andererseits wird der Vermieter aber auch eventuell zur Kostentragung verurteilt.

4.3.2 Gewillkürte Prozessstandschaft

Bei der Prozessführung im eigenen Namen (sog. "gewillkürte Prozessstandschaft") kann der Verwalter beispielsweise rückständige Mieten im eigenen Namen einklagen. Auch Gestaltungsrechte wie der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung können im Wege der Prozessstandschaft geltend gemacht werden; die Prozessstandschaft setzt insbesondere nicht voraus, dass das geltend gemachte Recht abtretbar ist.

Achtung

Verwalter erhält eigenen Vollstreckungstitel und trägt Kosten selbst

Ein gerichtliches Urteil ergeht auf den Namen des Verwalters, der aus dem Titel auch im eigenen Namen vollstrecken kann. Natürlich muss der Verwalter auch die Kosten tragen, wenn er im Prozess unterliegt.

Für die gewillkürte Prozessstandschaft ist es erforderlich, dass der Verwalter ein eigenes rechtliches Interesse an der Rechtsdurchsetzung hat. Die instanzgerichtliche Rechtsprechung lässt es teilweise bereits genügen, wenn die Verwaltung so angelegt ist, dass der Eigentümer im Hintergrund steht und der Verwalter gegenüber dem Mieter wie ein Eigentümer auftritt.^[1]

Wichtig

Keine obergerichtliche Bestätigung

Die jeweiligen Entscheidungen betreffen die Verwaltung von Eigentumswohnungen im Auftrag von Kapitalanlegern. Diese Rechtsprechung ist aber obergerichtlich nicht gesichert. Vermeiden Sie daher entsprechende Unsicherheiten. Es ist kein Vorteil ersichtlich, dass der Verwalter im eigenen Namen klagt. Bei Verwalterwechsel gibt es zusätzliche Probleme (Umschreibung, Abtretung).

[1] LG Darmstadt, WuM 1990 S. 445; LG Bremen, WuM 1993 S. 605.