Energetische Gebäudesanierung und Modernisierung (ZertVerwV) / 1.1 Allgemeines

Klimawandel, steigende Energiekosten und sich stetig verschärfende Vorgaben des Gesetzgebers haben die Begriffe "energetische Gebäudesanierung" und "energetische Modernisierung" in kürzester Zeit in den Mittelpunkt des Verwalterhandelns "getrieben". War man sich der Notwendigkeit von energetischer Sanierung zwar schon lange bewusst, waren die Maßnahmen häufig aber wegen der damit verbundenen hohen Kosten und der fehlenden Mehrheiten in den Wohnungseigentümergemeinschaften nicht umsetzbar. Dieses Bewusstsein verändert sich aktuell erheblich. Es ist deshalb zu erwarten, dass Fragen zur energetischen Sanierung von Gebäuden in den nächsten Jahren zu zentralen Herausforderungen für Wohnungseigentümer und damit zusammenhängend auch für Hausverwaltungen werden.

Worin unterscheiden sich die Begriffe "Sanierung" und "Modernisierung"?

Anlass für eine Sanierung an einem Gebäude ist ein Baumangel bzw. ein Schaden, der zu seiner Behebung repariert oder ausgetauscht werden muss (z. B. Schimmel oder kaputte Heizung). Bei einer Modernisierung soll der Zustand des Gebäudes verbessert werden (z. B. Einbau neuer Fenster oder einer neuen Heizungsanlage). Häufig ist mit der Sanierung aber auch eine Modernisierung verbunden, da z. B. die Instandsetzung einer schadhaften Fassade mit dem Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems erfolgt oder eine defekte Öl- oder Gasheizung durch eine moderne Heizungsanlage in Kombination mit einer Wärmepumpe oder Solarthermie ersetzt wird. Die Begriffe Sanierung und Modernisierung werden daher häufig auch synomym verwendet.

"Energetische" Sanierung

"Energetisch" ist im Zusammenhang mit Sanierung und Modernisierung von Gebäuden alles, was zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs für Heizung und Warmwasser, in Ausnahmefällen auch für Lüftung und Kühlung führt. Im Mietrecht enthält § 555b Nr. 1 BGB^[1] eine Legaldefinition für den Begriff der "energetischen Modernisierung": "Modernisierungen sind bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird".

Im Endeffekt geht es bei der energetischen Gebäudesanierung/Modernisierung um die nachhaltige Einsparung von Endenergie durch bauliche und/oder anlagentechnische Maßnahmen.

Thermische Sanierung

Vielfach wird auch der Begriff "thermische" Sanierung verwendet. Die Begriffe "thermisch" und "energetisch" sind in diesem Zusammenhang identisch.

Welche Maßnahmen unterfallen einer energetischen Gebäudesanierung?

• Dämmung von Außenwänden, Dach und Decken

  Erhöhung der Wärmedämmwirkung von thermisch beanspruchten Bauteilen (z. B. Außenwände, Dämmung der obersten Geschossdecken, Dämmung des Dachs, Dämmung der Keller- oder Tiefgaragendecken)

• Austausch von Fenstern

  Austausch alter und undichter Fenster, Glastüren und Glaselemente

• Austausch von Heizungsanlagen

  Einbau einer neuen Heizungsanlage mit besserem Wirkungsgrad und geringeren Betriebskosten; Einbau einer Wärmepumpe, Installation von Solarthermie

• Wohnraumlüftung

  Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

• Dämmung von Rohrleitungen

  Dämmung von warm- oder heißwasserführenden Rohren und Leitungen

• Abbau von Wärmebrückeneffekten

  Reduzierung oder Beseitigung von Wärmebrückeneffekten (z. B. Sockeldämmungen, auskragende Balkone)

Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG)^[2] enthält zahlreiche Vorgaben zu Nachrüstpflichten, Änderungen, Ausbau und Erweiterungen an bestehenden Gebäuden. Die hierzu an die GdWE und damit an die Verwaltung gestellten Anforderungen und Pflichten sind ausführlich in Kap. B.VI.4.4 beschrieben.

[1] Bürgerliches Gesetzbuch i. d. F. der Bekanntmachung v. 2.1.2002 (BGBl. I S. 42, 2909; 2003 I S. 738), das zuletzt durch Artikel 14 des Gesetzes v. 23.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323) geändert worden ist.

[2] GEG v. 8.8.2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes v. 16.10.2023 (BGBl. 2023 I Nr. 280) geändert worden ist.