Energetische Modernisierung – Anspruch des Mieters auf Maßnahmendurchführung

Zusammenfassung

Überblick

Mieter haben grundsätzlich nur Anspruch auf einen vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Eine Ausnahme bildet hier § 554 BGB, der in bestimmten Einzelfällen einen Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderungen zur Modernisierung der Mietsache gewährt.

1 Technischer Mindeststandard

Gemäß § 535 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Es handelt sich um eine sogenannte Kardinalpflicht des Vermieters.

Was vertragsgemäß ist, richtet sich zunächst nach den Regelungen im Mietvertrag. Häufig fehlen jedoch konkrete Vereinbarungen.

Hinweis

Technischer Mindeststandard

In diesem Fall ist der zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltende technische Standard maßgebend. Der Mieter hat also einen Anspruch auf Beibehaltung des vertragsgemäßen Zustands, jedoch grundsätzlich nicht auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.

Etwas anderes gilt nur, wenn sogenannte technische Mindeststandards nicht erreicht sind. Der Mieter einer nicht modernisierten Altbauwohnung kann dann auch ohne vertragliche Vereinbarung einen Mindeststandard erwarten, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und z. B. den Einsatz der für die Haushaltsführung im Allgemeinen üblichen elektrischen Geräte erlaubt.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 26.7.2004, VIII ZR 281/03.

2 Mangelhafte Mietsache

Tritt später ein Mangel an der Mietsache auf, zum Beispiel Schimmelbildung, Wasserschäden, Baulärm in der Nachbarschaft, Mängel an der Ausstattung oder den Einrichtungen der Mietsache, ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, diese zu beseitigen. Bei Auftreten von Mängeln an der Mietsache kann darüber hinaus die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Nr. 1 BGB gemindert werden. Die Mietminderung bemisst sich grundsätzlich aus der Bruttomiete.

Mit der Verpflichtung des Vermieters, aufgetretene Mietmängel zu beseitigen, korrespondiert ein Recht des Vermieters auf Durchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen. Dieses Recht des Vermieters ist in § 555a BGB verankert. Danach hat der Mieter Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind – sogenannte Erhaltungsmaßnahmen. Gemäß § 555a Abs. 2 BGB müssen solche Erhaltungsmaßnahmen dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden.

Der Mieter hat nur einen Anspruch auf Beibehaltung des vertragsgemäßen Zustands, jedoch nicht auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen. In aller Regel hat der Mieter den vertragsgemäßen Zustand hinzunehmen.

3 Ausnahme: § 554 BGB

Eine Ausnahme der vorstehenden Grundsätze ergibt sich aus § 554 BGB.

Gemäß § 554 Abs. 1 BGB kann der Mieter verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt,

• die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge^[1] oder
• dem Einbruchsschutz

dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann, § 554 Abs. 1 BGB.

Der Mieter eines Reihenhauses und einer mitvermieteten Einzelgarage kann z. B. verlangen, dass der Vermieter ihm die Erlaubnis zur Installation einer Wallbox sowie zum Wechsel des Stromanbieters erteilt.^[2] Vermieter weigern sich trotz des ausdrücklich bestehenden Anspruchs nach § 554 BGB häufig mit Begründungen wie: Es bestehe die Gefahr von brennenden Elektrofahrzeugen, man habe sich das vermietete Anwesen schwer als Altersversorgung erspart, die nun der Mieter allein wegen eines Elektroautos aufs Spiel setze. Ferner sei die Produktion von Elektroautos Umweltverschmutzung, gefährde Menschenleben und die Technik der E-Mobilität habe keine Zukunft. Das Amtsgericht hat hierzu entschieden, dass rein moralische Vorbehalte gegenüber Elektroautos eine Unzumutbarkeit der Erlaubniserteilung nicht rechtfertigen können.

Im Rahmen der Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes wurde § 554 BGB eingeführt. Danach ist der gesetzgeberische Leitgedanke das Erreichen der Klimaziele, weshalb es einer entsprechenden, flächendeckend verfügbaren Ladeinfrastruktur nicht nur in der Öffentlichkeit, sondern auch im privaten Bereich bedarf. Die persönlichen und teilweise irrational überzogenen Vorbehalte der Beklagten gegen E-Mobilität können im Rahmen der Interessenabwägung des § 554 Abs. 1 Satz 2 BGB keine Berücksichtigung finden. Das Amtsgericht hat daher der Klage des Mieters auf Zustimmung zur Installation einer Wallbox stattgegeben. Das Landgericht hat die Entscheidung in der Berufungsinstanz gehalten.

[1] Siehe hierzu Hopfensperger/Finsterlin, Modernisierung durch Elektromobilität.

[2] LG München, Urteil v. 25.5.2022, 14 S 16374/21.