Energieausweis (GEG) / 11.4 Individualanspruch der Wohnungseigentümer

Wird die Ausstellung eines Energieausweises erforderlich, hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung eines Energieausweises. Allerdings stellt sich in den Übertragungsfällen die Frage, ob der betroffene Wohnungseigentümer den Energieausweis selbst und auf eigene Kosten erstellen lassen muss oder er insoweit einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat. Tatsache ist jedenfalls, dass nicht jede Eigentümergemeinschaft über einen (gültigen) Energieausweis verfügt.

Wer trägt die Kosten?

Mit der EnEV 2007^[1] wurde die Vorlagepflicht des Energieausweises eingeführt. Der Verordnungsgeber hatte in seiner Begründung bezüglich der Vorlagepflicht in Wohnungseigentumsfällen ausgeführt, dass zwar die Pflicht zur Zugänglichmachung den verkaufswilligen Wohnungs- oder Teileigentümer treffe, wenn die zum Verkauf anstehende Einheit kein eigenständiges Gebäude bilde. Im Innenverhältnis habe dieser einen Anspruch gegen die Eigentümergemeinschaft auf rechtzeitige Bereitstellung eines Energieausweises. Die Kosten des Energieausweises seien von der Eigentümergemeinschaft zu tragen.^[2] Dementsprechend wurde auch vertreten, die Kosten des Energieausweises seien von der Eigentümergemeinschaft zu tragen, obwohl der einzelne verkaufs- oder vermietungswillige Eigentümer vorlagepflichtig sei.^[3] Diese Auffassung ist auf Kritik gestoßen.^[4] Es fehle an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Zwar könne die GdWE die Erstellung des Energieausweises nach § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG a. F. an sich ziehen, im Übrigen sei aber der veräußerungswillige Wohnungseigentümer verpflichtet.

Ungeachtet der Tatsache, dass das seit 1.12.2020 reformierte WEG^[5] keine mit § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG a. F. korrespondierende Vorschrift mehr kennt, ist zunächst zu berücksichtigen, dass der Energieausweis für das Gebäude auszustellen ist.^[6] Darüber hinaus wird mit dem Energieausweis der energetische Zustand des Gemeinschaftseigentums einer Beurteilung unterzogen. Hierbei wiederum ist zu berücksichtigen, dass der Energieausweis nach § 84 Abs. 1 Satz 1 GEG Modernisierungsempfehlungen enthalten muss, die für alle Wohnungseigentümer nützlich sind. Die zur Erstellung des Energieausweises erforderlichen Unterlagen wird auch eher der Verwalter zusammenstellen können. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass dem Sondereigentum immanent ist, dass es zur Nutzung durch Dritte übertragen werden kann, was § 13 Abs. 1 WEG zum Ausdruck bringt. So an diesen Vorgang bestimmte öffentlich-rechtliche Pflichten geknüpft sind, die aber das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürfte nichts anderes gelten als in den Fällen, in denen das Gemeinschaftseigentum im Bereich einer Sondereigentumseinheit den Vorgaben des öffentlichen Rechts anzupassen ist und folglich der Rechtskreis der GdWE betroffen ist.

Mögliche Änderung der Kostenverteilung

Eine andere Frage ist, ob den Wohnungseigentümern bezüglich der Kosten des Energieausweises im Rahmen der Beschlussfassung die Möglichkeit des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG offensteht.^[7] Insoweit könnte es bezüglich des indirekten Nutzens für alle Eigentümer interessengerecht sein, die Kosten hälftig zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem nutzungsübertragenden Wohnungseigentümer zu teilen. Bezüglich des auf diesen Wohnungseigentümer entfallenden Kostenanteils könnte nach dem Vorbild von § 21 Abs. 4 WEG eine Kostenbeteiligung nachfolgend im Gültigkeitszeitraum vorlageverpflichteter Wohnungseigentümer geregelt werden.

Reihenhäuser

Dieses Modell wäre im Fall von in Reihenhäuser geteilten Wohnanlagen allerdings nicht umsetzbar, da für jedes Haus ein Energieausweis auszustellen ist. Der jeweilige Eigentümer hat daher auf eigene Kosten einen Energieausweis eben für "sein" Haus erstellen zu lassen.

[1] Energieeinsparverordnung – EnEV v. 24.7.2007, BGBl. 2007 I S. 1519.

[2] BR-Drs. 282/07, S. 121.

[3] Hertel, DNotZ 2007, 486 [492] mit der Anmerkung, die Kostenregelung sei pragmatisch; Horst, NZM 2008, S. 145 [151].

[4] Vgl. Drasdo NJW-Spezial 2015, 353; Maletz/Hillebrand, ZfIR 2008, 456.

[5] Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG v. 16.10.2020, BGBl. 2020 I S. 2187.

[6] Elzer/Fraaz-Rosenfeld, SWK WEG, Energieausweis Rn. 16.

[7] Bejahend zu § 16 Abs. 3 WEG a. F.: AG München, Urteil v. 30.6.2011, 483 C 31786/10 WEG, ZMR 2012, 54.