Energieausweis (GEG) / 8 Vorlagepflicht

8.1 Anlass

Nach § 80 Abs. 3 Satz 1 GEG besteht eine Verpflichtung zum Ausstellen eines Energieausweises im Fall des Verkaufs, der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts sowie im Fall der Vermietung, Verpachtung oder Verleasung eines Gebäudes oder Wohnungs- bzw. Teileigentums. Diese Pflicht besteht selbstverständlich nur dann, wenn nicht bereits ein (noch) gültiger Energieausweis vorliegt.

Grundsätzlich unerheblich ist, ob es sich dabei um einen Energiebedarfsausweis oder einen Energieverbrauchsausweis handelt. Dies gilt allerdings nach § 80 Abs. 3 Satz 2 GEG nicht für Wohngebäude mit weniger als 5 Wohnungen, für die der Bauantrag vor dem 1.11.1977 gestellt worden ist. In diesen Fällen bedarf es eines Energiebedarfsausweises. Dies wiederum gilt nach § 80 Abs. 3 Satz 3 GEG dann nicht, wenn das Gebäude bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11.8.1977 erfüllt hat oder durch spätere Änderungen auf dieses Anforderungsniveau gebracht worden ist. In diesen Fällen genügt also ein Energieverbrauchsausweis.

Energieausweis steht nicht zur Disposition

Im Übrigen muss der Energieausweis vorgelegt werden. Erklärt etwa der Käufer, dass er darauf verzichtet, ist dies unbeachtlich. Eine entsprechende Vereinbarung mit dem Verkäufer wäre gemäß § 134 BGB wegen eines Gesetzesverstoßes nichtig.

Abrissgebäude

Bereits unter dem Geltungsbereich der EnEV war geklärt, dass es in den Fällen der Abrissgebäude keines Energieausweises bedarf – in den Fällen also, in denen es dem Käufer nur auf den Grundstückserwerb ankommt und er das aufstehende Gebäude abreißen möchte.^[1] Hieran haben weder das GEG 2020 noch das GEG 2024 etwas geändert.

[1] BR-Drs. 282/07, S. 121.

8.2 Zeitpunkt

Der Energieausweis muss den Interessenten nach § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG spätestens im Rahmen des Besichtigungstermins zumindest in Kopie vorgelegt werden. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer nach § 80 Abs. 4 Satz 3 GEG den Energieausweis oder eine Kopie hiervon dem potenziellen Käufer unverzüglich vorzulegen.

Der Verkäufer muss den Energieausweis als Original oder Kopie spätestens dann unverzüglich vorlegen, wenn der potenzielle Käufer ihn hierzu auffordert; ansonsten ist er unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags dazu verpflichtet. Wie bereits erwähnt, wäre eine entsprechende Verzichtserklärung des Käufers unbeachtlich. Entsprechendes gilt nach § 80 Abs. 5 GEG bei der Vermietung, der Verpachtung und auch dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit.

Beratungsgespräch

Beim Abschluss eines Kaufvertrags über ein Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen hat der Verkäufer oder der Immobilienmakler nach § 80 Abs. 4 Satz 6 GEG dem Käufer ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis durch einen Energieberater der Verbraucherzentrale Bundesverband anzubieten, wenn ein solches Beratungsgespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird.

8.3 Verpflichtete

Zur Vorlage verpflichtet sind neben Verkäufern bzw. Vermietern oder Verpächtern auch die Immobilienmakler. Bereits unter dem Geltungsbereich der EnEV wurde, ohne ausdrücklich benannt zu sein, auch der Makler als Vorlagepflichtiger angesehen. Die nicht unverzügliche oder unterlassene Vorlage des Energieausweises stellt nach § 108 Abs. 1 Nr. 23 und Nr. 24 GEG eine bußgeldbewehrte Ordnungswidrigkeit dar. Nach § 108 Abs. 2 GEG kann sie mit einem Bußgeld bis zu 10.000 EUR geahndet werden.

Hinsichtlich der aus dem Maklervertrag folgenden Nebenpflichten wird man den Makler als verpflichtet ansehen müssen, seinen Auftraggeber über dessen Pflicht aufzuklären, einen Energieausweis vorzulegen. Dies gilt jedenfalls in den Fällen, in denen den Makler selbst keine Verpflichtung zur Vorlage trifft, weil er etwa lediglich eine Nachweistätigkeit in Benennung des potenziellen Hauptvertragspartners und dessen Personalien entfaltet hat. Werden die Vorlagepflichten nicht erfüllt, riskiert der Verkäufer bzw. Vermieter ein Bußgeld. Der Makler dürfte bei Verletzung der Aufklärungspflicht seinem Auftraggeber insoweit schadensersatzpflichtig sein, wenn diesem ein Bußgeld auferlegt wurde. Freilich müsste sich der Auftraggeber aber einen anspruchsmindernden Mitverschuldensvorwurf nach § 254 Abs. 1 BGB gefallen lassen.