Energiekrise: Problemfelder und Lösungsansätze für das M ... / 2 Gewerberaummietrecht

2.1 Überblick

Bei Geschäftsräumen wird der Mieter häufig Wärme und Warmwasser unmittelbar von einem Dritten beziehen. Dann stellen sich die hier erörterten Fragen nicht. Anders ist es, wenn der Vermieter nach dem Mietvertrag die Gewerberäume mit Wärme und/oder Warmwasser zu versorgen hat. In diesem Falle gelten die Ausführungen zum Wohnraummietrecht grundsätzlich entsprechend. Es sollen sich allerdings Abweichungen je nach dem Zweck und der täglichen Dauer der Nutzung ergeben können.^[1]

[1] Bub/Treier/Kraemer/Schüller, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, Rn. 3092.

2.2 Betriebskostenvorauszahlungen

Eine Besonderheit gilt es allerdings bei den Betriebskostenvorauszahlungen zu beachten. Denn § 560 Abs. 4 BGB ist auf Geschäftsräume nicht anwendbar.^[1] Für Geschäftsräume bestehen keine gesetzlichen Regelungen über eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen. Das hat zur Folge, dass bei Fehlen einer natürlich möglichen vertraglichen Regelung^[2] eine einseitige Anpassung der Vorauszahlungen grundsätzlich nicht möglich ist.^[3]

In extremen Fällen könnten die Grundsätze des Fortfalls der Geschäftsgrundlage eingreifen^[4], wenn sich die tatsächlichen Kosten von den Vorauszahlungen unvorhergesehen so weit entfernt haben, dass dem Vermieter die Vorfinanzierung nicht mehr zumutbar ist.^[5]

[1] BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13, Rn. 24; PWW/Elzer BGB § 560 Rn. 36; MüKoBGB/Zehelein BGB § 560 Rn. 28.

[2] BGH, Urteil v. 5.2.2014, XII ZR 65/13, Rn. 26.

[3] Guhling/Günter/Both BGB § 560 Rn. 5.

[4] S.. a. Lehmann-Richter, WuM 2022, S. 633, 637.

[5] PWW/Elzer BGB § 560 Rn. 36; Guhling/Günter/Both BGB § 560 Rn. 6.