Alexander C. Blankenstein
Verantwortlich für die Erfüllung der Vorgaben des GEG ist nach § 8 GEG der Bauherr oder Eigentümer, soweit maßnahmenspezifisch nicht etwas Anderes ausdrücklich bestimmt ist. Dies ist insbesondere in § 80 Abs. 4 und 5 GEG bezüglich der Vorlagepflicht des Energieausweises und der Pflichtinformationen in Immobilienanzeigen der Fall. Verpflichtet sind hier u. a. Verkäufer, Vermieter und Makler.
Da Bauvorhaben in aller Regel nicht vom Eigentümer oder Bauherrn selbst durchgeführt werden, sondern von beauftragten Fachunternehmen, sind nach § 8 Abs. 2 GEG auch die Personen verantwortlich, die im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherrn bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden.
1.3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich. Der Differenzierung zwischen Bauherr und Eigentümer kommt insoweit keine maßgebliche Bedeutung zu. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Insoweit fungiert sie in aller Regel als Bauherrin, weil sie Vertragspartnerin der ausführenden Unternehmen ist.
Im Übrigen nimmt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gem. § 9a Abs. 2 WEG die aus dem Gemeinschaftseigentum resultierenden Rechte und Pflichten wahr. Da die Wohnungseigentümer die Eigentümer des Gemeinschafseigentums in Form einer Bruchteilsgemeinschaft sind, sie die Pflichten nach dem GEG in aller Regel gleichgerichtet treffen und ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordern, werden sie von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a WEG erfüllt.
1.3.2 Einzelner Wohnungseigentümer
Der einzelne Wohnungseigentümer kann etwa im Fall des gestatteten Dachgeschossausbaus als Bauherr fungieren. Werden im Übrigen bestimmte Anforderungen an das Sondereigentum gestellt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet.
1.3.3 Verwalter
Gegenüber der EnEV ist der Kreis der Verantwortlichen durch das GEG erweitert worden. Ausgehend von der Tatsache, dass Maßnahmen, die in energetischer Hinsicht das GEG tangieren, in aller Regel von Sonderfachleuten wie Architekten und Ingenieuren sowie Unternehmen und Bauleitern durchgeführt werden, gelten wie bereits erwähnt auch diese nach § 8 Abs. 2 GEG als Verantwortliche. Als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterfällt der Verwalter nicht dem Anwendungsbereich dieser Vorschrift. Allerdings hat er als Ausführungsorgan der Gemeinschaft im Innenverhältnis zu ihr dafür zu sorgen, dass die anlasslosen Nachrüstpflichten erfüllt werden. Hierbei handelt es sich um
- die Dämmung der obersten Geschossdecken (§ 47 GEG),
- die Ausstattung der Heizkörper mit Thermostatventilen (§ 61 GEG) und
- die Dämmung bislang ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (§ 71 GEG).