Energierecht (ZertVerwV) / 4.3 Verantwortliche

Verantwortlich für die Erfüllung der Vorgaben des GEG ist nach § 8 GEG der Bauherr oder Eigentümer, soweit maßnahmenspezifisch nicht etwas Anderes ausdrücklich bestimmt ist. Dies ist insbesondere in § 80 Abs. 4 und 5 GEG bezüglich der Vorlagepflicht des Energieausweises und der Pflichtinformationen in Immobilienanzeigen der Fall. Verpflichtet sind hier u. a. Verkäufer, Vermieter und Makler.

Da Bauvorhaben in aller Regel nicht vom Eigentümer oder Bauherrn selbst durchgeführt werden, sondern von beauftragten Fachunternehmen, sind nach § 8 Abs. 2 GEG auch die Personen verantwortlich, die im Auftrag des Eigentümers oder des Bauherrn bei der Errichtung oder Änderung von Gebäuden oder der Anlagentechnik in Gebäuden tätig werden.

4.3.1 Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Ob in wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht die GdWE verantwortlich ist, ergibt sich nicht aus dem Gesetz. Anders als im GEIG (§ 2 Nr. 1) und der HeizkostenV (§ 1 Abs. 2), ist die GdWE jedenfalls im GEG nicht dem Eigentümer gleichgestellt. Allerdings obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 18 Abs. 1 WEG der GdWE.

Im Übrigen nimmt die GdWE gem. § 9a Abs. 2 WEG die aus dem Gemeinschaftseigentum resultierenden Rechte und Pflichten wahr. Da die Wohnungseigentümer die Eigentümer des Gemeinschafseigentums in Form einer Bruchteilsgemeinschaft sind, sie die Pflichten nach dem GEG in aller Regel gleichgerichtet treffen und ein gemeinschaftliches Vorgehen erfordern,^[1] werden sie von der GdWE nach § 9a WEG erfüllt.^[2] Schließlich dürfte die GdWE regelmäßig auch als Bauherrin verantwortlich sein, da die erforderlichen Werkverträge von ihr und in ihrem Namen abgeschlossen werden.

[1] BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11, ZMR 2013, 642.

[2] BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11, ZMR 2012, 646.

4.3.2 Einzelner Wohnungseigentümer

Der einzelne Wohnungseigentümer kann etwa im Fall des gestatteten Dachgeschossausbaus als Bauherr fungieren. Werden im Übrigen bestimmte Anforderungen an das Sondereigentum gestellt, ist der jeweilige Wohnungseigentümer verpflichtet.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 8.7.2011, V ZR 176/10, ZMR 2011, 971.

4.3.3 Verwalter

Gegenüber der EnEV ist der Kreis der Verantwortlichen durch das GEG erweitert worden. Ausgehend von der Tatsache, dass Maßnahmen, die in energetischer Hinsicht das GEG tangieren, in aller Regel von Sonderfachleuten wie Architekten und Ingenieuren sowie Unternehmen und Bauleitern durchgeführt werden, gelten wie bereits erwähnt auch diese nach § 8 Abs. 2 GEG als Verantwortliche.^[1] Als Vertreter der GdWE unterfällt der Verwalter nicht dem Anwendungsbereich dieser Vorschrift. Allerdings hat er als Ausführungsorgan der Gemeinschaft im Innenverhältnis zu ihr dafür zu sorgen, dass die anlasslosen Nachrüstpflichten erfüllt werden. Hierbei handelt es sich um

• die Dämmung der obersten Geschossdecken (§ 47 GEG),
• die Ausstattung der Heizkörper mit Thermostatventilen (§ 61 GEG) und
• die Dämmung bislang ungedämmter Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen (§ 71 GEG).

[1] Frenz/Lülsdorf/v. Oppen, EnEG/EnEV, § 26 Rn. 4.