Energierecht (ZertVerwV) / 4.8 Gebäudespezifische Anforderungen

4.8.1 Anlasslose Pflichten

Dämmung oberster Geschossdecken

Oberste Geschossdecken, die nicht den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügen, müssen nach § 47 Abs. 1 Satz 1 GEG so gedämmt sein, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der obersten Geschossdecke 0,24 (m²K/W) nicht überschreitet. Voraussetzung ist, dass das Gebäude seiner Zweckbestimmung nach mindestens 4 Monate im Jahr auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt wird, was bei Wohnungseigentumsanlagen stets der Fall ist. Diese Pflicht gilt nach § 47 Abs. 1 Satz 2 GEG als erfüllt, wenn das über der obersten Geschossdecke liegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Anforderungen an den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 genügt, also einen minimalen Wärmedurchgangswiderstand (R-Wert) von 0,90 (m²K/W) hat.

Wohnungseigentumsrechtliche Besonderheiten

• Die Verpflichtung zur Dämmung der obersten Geschossdecke nimmt die GdWE nach § 9a Abs. 2 WEG wahr. Sie obliegt nicht etwa den Eigentümern der betreffenden Sondereigentumseinheiten. Ihnen können auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG auch nicht die Kosten der Maßnahme auferlegt werden, weil sie von dieser profitieren.^[1]
• Ist die Dämmung der Geschossdecke nicht über den Dachraum möglich, haben die Eigentümer der Sondereigentumseinheiten im Dachgeschoss nicht nur Eingriffe in die Decke der Sondereigentumseinheiten zu dulden, ggf. müssen sie auch einen Verlust an Raumhöhe in den Sondereigentumseinheiten dulden.^[2]
• Für Zweiergemeinschaften regelt § 47 Abs. 3 GEG eine Ausnahme allgemein für Wohngebäude mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1.2.2002 selbst bewohnt, also seit Inkrafttreten der EnEV. Die Pflicht zur Nachrüstung besteht dann erst 2 Jahre nach einem Eigentümerwechsel. Dies gilt auch bei in Wohnungseigentum aufgeteilten Doppelhäusern als einzelne Anlage oder als Bestandteil einer größeren Wohnungseigentümergemeinschaft.

[1] Arg. BGH, Urteil v. 23.6.2017, V ZR 102/16, ZMR 2017, 818; Urteil v. 17.10.2014, V ZR 9/14, ZMR 2015, 241; Urteil v. 18.6.2010, V ZR 164/09, ZMR 2010, 866.

[2] J.-H. Schmidt, ZWE 2015, 309.

4.8.2 Änderungen an Bestandsgebäuden

4.8.2.1 Verschlechterungsverbot

Insbesondere bei Änderungen an Bestandsgebäuden ist das Verschlechterungsverbot des § 46 GEG zu beachten. Hiernach dürfen Außenbauteile bestehender Gebäude nicht in einer Art und Weise verändert werden, dass die energetische Qualität des Gebäudes verschlechtert wird. Dies gilt nach § 46 Abs. 1 Satz 2 GEG dann nicht, wenn von der entsprechenden Bauteilgruppe nicht mehr als 10 % betroffen sind. Die entsprechenden Bauteilgruppen sind in Anlage 7 GEG aufgeführt. Im Einzelnen handelt es sich um

• Außenwände nebst dem Anbringen von Bekleidungen (Platten oder plattenartige Bauteile), Verschalungen, Mauervorsatzschalen oder Dämmschichten auf der Außenseite einer bestehenden Wand oder die Erneuerung des Außenputzes einer bestehenden Wand;
• gegen Außenluft abgrenzende Fenster, Fenstertüren, Dachflächenfenster, Glasdächer, Außentüren und Vorhangfassaden;
• gegen Außenluft abgrenzende Dachflächen einschließlich Dachgauben sowie gegen unbeheizte Dachräume abgrenzende Decken (oberste Geschossdecken) und Wände einschließlich der Abseitenwände;
• Wände gegen Erdreich oder unbeheizte Räume (mit Ausnahme von Dachräumen) sowie Decken nach unten gegen Erdreich, Außenluft oder unbeheizte Räume.

Praxis-Beispiel

Teilweise Entfernung der Wärmedämmung

Eine bestehende Wärmedämmung darf nur dann entfernt werden, wenn die entfernte Fläche nicht mehr als 10 % der Bauteilfläche beträgt. Ist die Fläche größer als 10 %, muss sie durch eine gleichwertige Wärmedämmung ersetzt werden.

4.8.2.2 Erneuerung, Ersetzung, erstmaliger Einbau von Außenbauteilen

Sind mehr als 10 % einer Bauteilgruppe von Änderungsmaßnahmen des § 48 Satz 1 GEG betroffen, sind die energetischen Vorgaben nach Anlage 7 GEG zu beachten. Stets ist allerdings konkret zu prüfen, ob etwa bei einer Erhaltungsmaßnahme an Außenbauteilen die Vorgaben einzuhalten sind.

Praxis-Beispiel

Sturmschäden am Dach

Infolge heftigen Sturms mit Hagelschlag muss das Dach der Wohnanlage großflächig neu gedeckt werden.

Wird nur das Dach neu gedeckt und sind nicht auch die darunter liegenden Lattungen und Verschalungen von der Erhaltungsmaßnahme betroffen, sind die Voraussetzungen von Ziffer 5b Spiegelstrich 1 der Anlage 7 GEG nicht erfüllt. Hiernach sind die energetischen Vorgaben des GEG nur beim Ersatz oder Neuaufbau der Dachdeckung einschließlich der darunter liegenden Lattungen und Verschalungen einzuhalten.

Step-by-Step: Erneuerung des Außenputzes

Auch im Fall von Putzarbeiten an der Gebäudefassade ist stets zu prüfen, ob die Maßgaben des GEG zu erfüllen sind.

1. Zunächst kommt es auf die Maßnahme selbst an: Soll der Putz nur ausgebessert oder erneuert werden? Wird er lediglich ausgebessert, fehlt es bereits begrifflich an einer Erneuerung, weshalb die Vorgaben des GEG nicht zu beachten sind.^[1]
2. Soll der Putz erneuert werden, sind die Vorgaben des GEG dann unbeachtlich, wenn nicht mehr als 10 % der Wandfläche von der Maßnahme betroffen sind.
3. Ist die Bagatellgrenze von 10 % des § 48 Satz 2 GEG überschr...