Alexander C. Blankenstein
Für den Bereich des Wohnungseigentums regelt § 71n GEG ein Pflichtenprogramm zur Vorbereitung der Entscheidung über das weitere Schicksal der Beheizung innerhalb der Wohnanlage. Diese Pflichten bestehen unabhängig davon, ob eine Etagenheizung ausgetauscht wird oder nicht, und waren teilweise bereits bis 31.12.2024 zu erfüllen. Wurden die entsprechenden Pflichten noch nicht erfüllt, sollte unverzüglich gehandelt werden.
Informationsbeschaffung
Informationen vom Bezirksschornsteinfeger
§ 71n Abs. 1 Satz 1 GEG verpflichtet die GdWE bis zum Ablauf des 31.12.2024, vom Bezirksschornsteinfeger die Mitteilung der im Kehrbuch vorhandenen Informationen zu verlangen, die für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung erforderlich sind. Zu diesen Informationen gehören nach § 71n Abs. 1 Satz 3 GEG solche über die Art, das Alter, die Funktionstüchtigkeit und die Nennwärmeleistung der Anlage. Der Bezirksschornsteinfeger ist nach § 71n Abs. 1 Satz 4 GEG verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach der Aufforderung für jede Etagenheizung die erforderlichen und im Kehrbuch vorhandenen Informationen der GdWE zu übermitteln.
Informationen von Wohnungseigentümern
Ebenfalls bis 31.12.2024 waren die Wohnungseigentümer, in deren Einheiten eine Etagenheizung betrieben wird, in Textform aufzufordern, die Informationen zu erteilen, die für eine Ersteinschätzung etwaigen Handlungsbedarfs zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG dienlich sein können. Im Wesentlichen handelt es sich um Informationen über den Zustand der Etagenheizung, weitere Bestandteile der Heizungsanlage, die zum Sondereigentum gehören wie etwa Leitungen und Heizkörper. Weiter sind die Eigentümer aufzufordern, Informationen über etwaige Modifikationen der Anlage zu erteilen sowie über Ausstattungen zur Effizienzsteigerung. Die Informationen sind von den Wohnungseigentümern nach § 71n Abs. 2 Satz 3 GEG ebenfalls binnen 6 Monaten zu erteilen.
Information der Wohnungseigentümer
Nach Ablauf der 6-Monats-Frist hat die GdWE die erhaltenen Informationen den Wohnungseigentümern innerhalb von 3 Monaten in konsolidierter Fassung zur Verfügung zu stellen (§ 71n Abs. 3 GEG). Der Verwalter hat also die ihm von den Wohnungseigentümern erteilten Informationen übersichtlich, aber detailliert genug, zusammenzufassen, damit die Wohnungseigentümer eine Grundlage für Beratungen und Entscheidungen über die zukünftige Wärmeversorgung des Gebäudes haben.
Ausfall einer Etagenheizung
Unabhängig von den vorbeschriebenen Informationspflichten haben die Wohnungseigentümer nach § 71n Abs. 2 Satz 4 GEG die GdWE über den Ausfall einer Etagenheizung, den Einbau oder die Aufstellung einer neuen Etagenheizung und über weitere Änderungen der von ihnen erteilten Informationen unverzüglich zu unterrichten.
Sobald die GdWE Kenntnis vom Austausch einer Etagenheizung erlangt, hat der Verwalter unverzüglich eine Eigentümerversammlung einzuberufen (§ 71n Abs. 4 GEG). In dieser Versammlung ist über die Vorgehensweise zur Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu beraten. Der Verwalter hat die Wohnungseigentümer beweisbar darauf hinzuweisen, dass zwingend eine vollständige Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage zu erfolgen hat, wenn die Wohnungseigentümer nicht innerhalb der 5-Jahresfrist des § 71l Abs. 1 Satz 1 GEG eine Entscheidung darüber fassen, wie die Versorgung der Wohnanlage mit Wärme künftig erfolgen soll. Dieser Hinweis sollte in der Versammlungsniederschrift dokumentiert werden. Bestenfalls teilt der Verwalter dies bereits auch im Ladungsschreiben zur Eigentümerversammlung mit.
Der Verwalter hat die Eigentümerversammlung "unverzüglich" einzuberufen, nachdem ihm der Ausfall der ersten Etagenheizung mitgeteilt wurde. Das ist grundsätzlich der Fall, wenn ohne schuldhaftes Zögern gehandelt wird, also binnen weniger Tage. Das aber hat der Gesetzgeber angesichts der zu behandelnden Materie nicht gemeint. Ausweislich der Gesetzesbegründung hat der Verwalter die Versammlung "mit einer angemessenen Frist" einzuberufen. Insoweit genügt die Behandlung der Thematik auch noch in einer Wohnungseigentümerversammlung, die ohnehin in den nächsten 4 Monaten stattfinden würde. Im Übrigen gilt die gesetzliche Ladungsfrist von 3 Wochen. Soweit eine Vereinbarung eine längere Frist vorsieht, ist diese maßgeblich. Die Vorschrift des § 71n Abs. 4 Satz 1 GEG soll nur verhindern, dass die Heizungsproblematik auf die lange Bank geschoben wird und die Wohnungseigentümer nicht ausreichend Gelegenheit haben, innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Umsetzungskonzept
Da die Wohnungseigentümer innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG über die Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG entscheiden müssen, sieht § 71n Abs. 5 Satz 2 GEG das Erfordernis vor, ein entsprechendes Umsetzungskonzept zu erarbeiten, zu beschließen und schließlich auszuführen. Bis zur vollständigen Umsetzung ist mindestens einmal jährlich in der Wohnungseigentümerversa...